停在小區(qū)里的車被偷了，除了報案之外，找物業(yè)公司交涉往往是當(dāng)事人的第一反應(yīng)。理由也很簡單：車停在你的管理范圍內(nèi)，我還付了停車費，車丟了你當(dāng)然得賠。那么，如果業(yè)主發(fā)生了諸如此類的事情，究竟該如何維權(quán)呢?

　　主持人：本報記者李升

　　嘉賓：甘肅策橫律師事務(wù)所蘇蒼虎

　　甘肅策橫律師事務(wù)所王蕾

　　愛車停車場失竊物業(yè)公司擔(dān)責(zé)兩成

　　案例一：2007年6月，劉某向小區(qū)物業(yè)公司交納了3200元停車費，物業(yè)公司出具的發(fā)票上寫著此款是“2006年4月至2008年4月的停車管理服務(wù)費”。2008年1月21日，劉某將車停放于小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營管理的北京市宣武區(qū)牛街西里一區(qū)112號車位，后該車被盜。劉某認(rèn)為物業(yè)公司收取停車服務(wù)費，對于車輛丟失應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，遂向法院起訴，要求物業(yè)公司賠償車輛損失費19萬元，車輛購置稅損失1.6萬元。物業(yè)公司辯稱，其沒有與劉某對車輛保管進(jìn)行約定。物業(yè)公司收取的3200元是車位租賃費，不是保管費。停車場有監(jiān)控設(shè)備，24小時專人值班，因此對劉某車輛的丟失沒有過失和侵權(quán)，不同意賠償劉某的損失。

　　北京一中院審理認(rèn)為，劉某與物業(yè)公司雖未向法院提供書面合同，但依據(jù)劉某向物業(yè)公司交納的停車服務(wù)管理費的發(fā)票，可以認(rèn)定雙方存在事實上的服務(wù)合同關(guān)系。劉某在接受物業(yè)公司的停車管理服務(wù)時，物業(yè)公司應(yīng)認(rèn)真履行停車管理義務(wù)和職責(zé)，現(xiàn)劉某將車停放在物業(yè)公司經(jīng)營的停車場內(nèi)接受停車服務(wù)期間，該車輛丟失，物業(yè)公司未能證明其已經(jīng)盡到相應(yīng)的管理服務(wù)義務(wù)，故物業(yè)公司作為車輛管理服務(wù)人，應(yīng)承擔(dān)與此相應(yīng)的民事責(zé)任。最終，法院判令物業(yè)公司賠付劉某全部損失的20%，即賠償劉某4萬元。

　　車窗停車場被砸車主物業(yè)各說各有理

　　案例二：5月5日早上，住在濟南章丘的陽光花園東區(qū)的王先生去車庫開車的時候，發(fā)現(xiàn)汽車副駕駛的車窗玻璃被砸壞了，里面被人翻得亂七八糟，還丟了不少東西。而在王先生汽車的周圍，好幾輛車窗玻璃也都被砸壞?？粗黄茐牡能嚧安ＡШ捅环脕y七八糟的汽車，車主們都很氣憤。根據(jù)該小區(qū)龍大物業(yè)管理有限公司陽光花園東區(qū)物業(yè)副經(jīng)理統(tǒng)計，十六七輛車受到不同程度損害和車內(nèi)財物被盜。據(jù)車主們介紹，絕大部分被破壞的車輛都是停在自己的車位上，并且，車主們都按時繳納物業(yè)管理費。他們認(rèn)為，損失應(yīng)該由物業(yè)負(fù)責(zé)賠償。物業(yè)解釋說：“按照山東省物業(yè)管理條例和濟南市物業(yè)管理辦法，物業(yè)管理費當(dāng)中不含車輛管理費，所以，具體的解決措施，需要下一步再研究?！笔虑榘l(fā)生后，車主們已經(jīng)報了警，民警也來到現(xiàn)場進(jìn)行了勘察。

　　1車輛小區(qū)內(nèi)被盜索賠關(guān)鍵看合同有無約定

　　主持人：車停在小區(qū)里丟失，物業(yè)該不該承擔(dān)責(zé)任?

　　蘇蒼虎：業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或受損后物業(yè)管理公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任，關(guān)鍵要取決于雙方的合同約定。若業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定了物業(yè)管理公司對車輛的保管責(zé)任，同時業(yè)主交納了停車費，并辦理了相關(guān)的車輛出入庫手續(xù)，則業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中即包括了車輛保管的內(nèi)容。根據(jù)《合同法》第374條的規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”

　　因此，物業(yè)公司是否承擔(dān)車輛丟失的責(zé)任要取決于《物業(yè)服務(wù)合同》是否對車輛的保管進(jìn)行了約定，如果約定了車輛保管的義務(wù)并交納了車輛管理費，物業(yè)公司就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，相反如果沒有約定車輛保管的內(nèi)容，也沒有交納車輛管理費的，物業(yè)公司則可以在物業(yè)合同約定的范圍內(nèi)減輕或免除自己的責(zé)任。

　　王蕾：還需要注意兩類情況。一類情況是，物業(yè)公司除收取物業(yè)費外，和車主之間有書面或口頭合同約定另行收取車輛保管費用、車輛占地使用費、車輛管理費等，則認(rèn)定雙方成立的服務(wù)合同中有相應(yīng)的保管的義務(wù)，但是不能完全認(rèn)定為就是保管合同。因為合同成立后，車主和物業(yè)公司之間并沒有進(jìn)行車輛的交接，車鑰匙也是掌握在車主手中，車主隨時可以將車輛開離車庫而無需物業(yè)人員同意。所以這個服務(wù)合同中的物業(yè)公司的注意義務(wù)不能完全等同于保管合同中保管義務(wù)人的注意義務(wù)。如果車主能夠證明車輛是在小區(qū)內(nèi)丟失的，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)按服務(wù)合同負(fù)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任，而不論物業(yè)公司是不是有過錯。另一類情況是，雙方的服務(wù)合同中沒有約定保管責(zé)任，此時就是單純的服務(wù)合同。這種情況下物業(yè)公司只要盡到基礎(chǔ)的安保義務(wù)即可。如果物業(yè)公司沒有盡到這個基礎(chǔ)安保義務(wù)，如保安人員離崗等，應(yīng)酌情賠償車主車輛的損失。物業(yè)公司對自己免責(zé)事由負(fù)有舉證義務(wù)，如果物業(yè)公司已經(jīng)盡充分注意義務(wù)的，則不予賠償。

　　2收了保管費，車輛被劃物業(yè)賠

　　主持人：車輛在小區(qū)內(nèi)被劃傷或車內(nèi)財物丟失，物業(yè)有責(zé)任嗎?

　　蘇蒼虎：這類事件在法律上的責(zé)任關(guān)系是比較明確的，首先要看有沒有合同約定，如果約定收的是保管費，賠;如果僅是租賃，收取車位費，難賠。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同中，停車費如果包括服務(wù)費，在找不到肇事者的情況下，物業(yè)公司須承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)是否應(yīng)擔(dān)責(zé)，應(yīng)先確定業(yè)主和物業(yè)公司之間有沒有合同約定，如果有，則要明確物業(yè)對車輛承擔(dān)何種義務(wù)。如果物業(yè)公司承擔(dān)保管義務(wù)，收費的性質(zhì)就是保管費，這種情況就要承擔(dān)賠償責(zé)任;如果合同約定物業(yè)僅提供停車場地租賃，不承擔(dān)對車輛的保管義務(wù)，收費的性質(zhì)是車位費，物業(yè)對車輛被剮蹭不需要承擔(dān)賠償責(zé)任;如果沒有合同約定或約定不明確，則要結(jié)合其他情況來看。此外，還要看雙方是否有過錯，比如車主是否在指定的位置停車等。

　　王蕾：判斷物業(yè)公司是否違反安全保障義務(wù)，除根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合業(yè)主繳納的物業(yè)費水平、物業(yè)公司的安保能力等予以綜合考量。物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是一種行為義務(wù)而非結(jié)果義務(wù)，如果物業(yè)公司已經(jīng)履行了法定和約定義務(wù)，即使業(yè)主有人身和財產(chǎn)損害，物業(yè)公司也不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。需要提醒廣大業(yè)主的是，在繳納相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費用時，要明確了解自身享有的權(quán)利以及停車的風(fēng)險，同時采取必要的措施加強對車輛停放安全的防范。此外，如果還有車輛停放在車位受損的其他情況，在具體的案件中，物業(yè)公司是否已履行了自身的義務(wù)，要根據(jù)物業(yè)合同的約定以及案件的具體情況來加以判斷。

　　3物業(yè)費不包括停車費漲停車費需向住戶公示

　　主持人：物業(yè)費包含停車費嗎?蘭州市又有何相關(guān)規(guī)定呢?

　　蘇蒼虎：物業(yè)費不包括停車費，物業(yè)管理費具體情況應(yīng)根據(jù)雙方簽訂合同內(nèi)容的具體條款為準(zhǔn)。物業(yè)公司是受開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會的雇傭和委托，對業(yè)主停車進(jìn)行管理服務(wù)的，因此收取停車費的主體并非物業(yè)公司。住宅小區(qū)的停車費的性質(zhì)，既不是土地使用費，也不是保管費，而是分“停放費”和“租金”兩種。依照《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的車位屬全體業(yè)主所有是毋庸置疑的，但為了滿足業(yè)主的停車需求，物業(yè)公司可依照合法程序規(guī)劃停車位。業(yè)主既要遵規(guī)停車，又要平衡無車業(yè)主的利益，交費停車也是合理的。但停車費并不是租賃場地的費用，而是給物業(yè)的“管理費”或“服務(wù)費”，用于支付管理、維護停車安全的費用。也就是說，雖然停車位歸業(yè)主所有，但并不意味著停車可以不花錢。

　　王蕾：2012年11月16日出臺的《蘭州市機動車停放服務(wù)收費管理辦法》專門針對停車收費的問題作出了規(guī)定，其中，不得收取機動車停放服務(wù)費中有兩種情形：各類停車場(住宅區(qū)除外)停放時間不足10分鐘的車輛;進(jìn)入住宅區(qū)停車場停車不足30分鐘的車輛。按照我國《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，地上公共的道路用作停車用的，其所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有，但地面停車還牽扯到管理成本，而法律法規(guī)并未對此有相關(guān)規(guī)定。但小區(qū)物業(yè)漲價之前要經(jīng)過當(dāng)?shù)匚飪r部門的審批，之后需向住戶公示審批文件，不得擅自調(diào)價。

　　4物業(yè)看管不力致車輛受損業(yè)主可訴訟

　　主持人：對于車輛在小區(qū)內(nèi)丟失和損壞的問題，業(yè)主維權(quán)應(yīng)當(dāng)注意哪些問題?

　　蘇蒼虎：發(fā)生此類事件，車主應(yīng)當(dāng)及時報警。如果涉嫌故意損害財物的犯罪，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)立案偵查;如果涉嫌違反治安管理處罰法，公安機關(guān)可以進(jìn)行治安處罰。車主可以根據(jù)公安機關(guān)的調(diào)查結(jié)果，以肇事者為被告提起侵權(quán)訴訟。如果發(fā)生此類事件的原因是物業(yè)公司看管不到位，或小區(qū)內(nèi)監(jiān)控存在死角，車主也可以以物業(yè)公司為被告提起訴訟，要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。此外，如果車主投有相應(yīng)的保險，也應(yīng)向保險公司報案，看是否符合理賠條件。

　　王蕾：盡管在與業(yè)主沒有特別約定的情況下，物業(yè)公司對業(yè)主財產(chǎn)沒有保管義務(wù)，但物業(yè)公司必須履行其承諾的義務(wù)以及最低限度的安全防范義務(wù)。我國《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”已經(jīng)施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！?/div>