文 | 銀行螺絲釘 （轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處）

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以前都是介紹指數(shù)基金為主。打算寫一下其他種類的基金，作為一些補(bǔ)充，以防以后指數(shù)基金不便宜的時(shí)候作為備選。

今天先來介紹一類比較特殊的指數(shù)基金：REITS指數(shù)基金。

REITS被譽(yù)為是第四大類資產(chǎn)，這個(gè)品種到底是什么？它有什么樣的特點(diǎn)呢？有沒有投資價(jià)值呢？

房地產(chǎn)在中國(guó)是一個(gè)熱門話題。

一般來說，我們老百姓能投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)，有三類。

第一類，就是普通的房子，我們住的那種。其實(shí)大多數(shù)時(shí)候說到炒房，都是說這種住宅。

第二類，是房地產(chǎn)行業(yè)股票。嚴(yán)格來說它是股票資產(chǎn)不是房地產(chǎn)資產(chǎn)。但是房地產(chǎn)行業(yè)公司的業(yè)績(jī)跟房?jī)r(jià)的漲跌是高度相關(guān)的，所以投資低估的房地產(chǎn)行業(yè)股票，相當(dāng)于間接的投資了房地產(chǎn)。

第三類，就是REITS了。REITS它是一種房地產(chǎn)信托基金。

REITS跟我們老百姓通常說的炒房子是兩回事。REITS主要投資的是商業(yè)地產(chǎn)，不做短期買賣，長(zhǎng)期持有（一般長(zhǎng)達(dá)十幾年甚至幾十年），收租作為收益。REITS會(huì)把收到的租金的90%左右拿出來分給持有者，是一個(gè)“包租公”。

現(xiàn)在投資住宅的個(gè)人投資者，其實(shí)很少是為了拿租金，買之前也基本不會(huì)在意租金收益率的高低，基本都是為了搏房?jī)r(jià)上漲。

這種投資方式跟REITS差別是很大的。REITS是包租公，挺符合大大說的“房子是拿來住的，不是拿來炒的”這個(gè)概念的。

REITS在美國(guó)有幾百只，是非常龐大的一類資產(chǎn)。在香港也有十只左右。但是在國(guó)內(nèi)，目前還沒有嚴(yán)格意義上的本土REITS基金。

幾年前有一只叫做鵬華前海萬科REITS的基金，雖然名字里帶著REITS，但是它債券比例比較高，投資房地產(chǎn)比例沒多少，跟美國(guó)的REITS是兩回事。

不過這幾年國(guó)內(nèi)推出了很多投資美國(guó)市場(chǎng)REITS的指數(shù)基金。

這也是我們今天分析的主要品種：REITS指數(shù)基金。

一般來說，一個(gè)REITS基金會(huì)持有若干個(gè)不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)。

我們可以給REITS基金編織一個(gè)指數(shù)基金，通過這個(gè)指數(shù)基金間接的持有若干個(gè)不同的REITS，這就是REITS指數(shù)基金啦。

REITS指數(shù)基金同時(shí)持有幾十只不同的REITS基金，相當(dāng)于間接持有跨地區(qū)的幾百座商業(yè)物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)是非常低的。

目前美國(guó)和香港，都是有REITS指數(shù)的。

美國(guó)的REITS指數(shù)，過去20年的平均收益率是10.58%左右，不亞于股票市場(chǎng)收益率。

美國(guó)的REITS發(fā)展很成熟了，市場(chǎng)上有幾百只REITS基金。美股市場(chǎng)的REITS指數(shù)基金，最有代表性的就是VNQ了。

國(guó)內(nèi)也有一只廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)，追蹤的指數(shù)跟VNQ類似。

香港的REITS數(shù)量少一些，有9只。

香港的REITS一部分是投資香港本地物業(yè)的，也有一些是投資內(nèi)陸物業(yè)的。比如說越秀REIT，這個(gè)投資的就主要內(nèi)陸的商業(yè)地產(chǎn)，像廣州的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、上海越秀大廈等。

香港的REITS挺有特色的，不過目前沒有對(duì)應(yīng)的REITS指數(shù)基金產(chǎn)品。港股通也沒有開通REITS的交易，所以目前投資香港的REITS，還是要自己開通海外賬戶來投資。

恒生指數(shù)公司有發(fā)布恒生REIT指數(shù)。

這是香港恒生REITS指數(shù)的歷史走勢(shì)，白線是恒生REITS指數(shù)，黃線是恒生指數(shù)。

從2005年以來，這兩者收益相仿，不過REITS的波動(dòng)明顯比股票要小一些，所以可以看出這類資產(chǎn)還是很優(yōu)秀的。

其實(shí)單個(gè)房地產(chǎn)信托的研究還是有難度的。它投資的是什么物業(yè)、管理能力如何、租金穩(wěn)不穩(wěn)定、周邊地區(qū)未來變化如何等等都需要考慮。

但如果通過指數(shù)基金的方式，投資一籃子的REITS，那其中某個(gè)REITS我們不了解也沒關(guān)系。

這就是指數(shù)基金這種工具的好處。

這個(gè)和投資股票指數(shù)基金類似。我們也不了解紅利指數(shù)背后幾十家公司具體是干什么業(yè)務(wù)的，也不妨礙我們通過指數(shù)基金來投資。

股票市場(chǎng)的波動(dòng)比較大，每隔幾年就會(huì)出現(xiàn)全市場(chǎng)高估、沒有多少可供投資的品種的尷尬。

像2007－2008年，像2010-2012年，像2015年上半年。這些時(shí)間段里，全市場(chǎng)都很少有比較便宜的股票指數(shù)基金了。這些時(shí)間段，我們可以考慮一下其他的資產(chǎn)大類，例如REITS指數(shù)基金和債券指數(shù)基金。

我們自己買房子也可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的配置，部分城市出現(xiàn)好的房地產(chǎn)配置機(jī)會(huì)的時(shí)候也是很不錯(cuò)的選擇的～不過房子需要一次性拿出的費(fèi)用較高，對(duì)大多數(shù)人來說不是太可選。

REITS還有一個(gè)好處，是跟股票資產(chǎn)的相關(guān)性低一些。

以美股的REITS指數(shù)基金VNQ為例。

我計(jì)算了一下，VNQ跟我們熟悉的紅利ETF，過去幾年的相關(guān)性為－0.54。相關(guān)性在－1到1之間波動(dòng)，1代表完全相關(guān)，－1代表完全負(fù)相關(guān)。

相關(guān)性為負(fù)，意味著紅利下跌的時(shí)候往往VNQ會(huì)上漲；VNQ下跌的時(shí)候往往紅利會(huì)上漲。

這樣組合投資，可以分散很多風(fēng)險(xiǎn)。

兩個(gè)長(zhǎng)期收益都不錯(cuò)的品種，并且相關(guān)性為－0.54，做資產(chǎn)組合降低波動(dòng)的效果是很明顯的；如果都是在低估區(qū)域投資，這兩個(gè)品種定期再平衡的效果也挺不錯(cuò)。

我們可以在房地產(chǎn)指數(shù)基金值得投資的時(shí)候配置一部分，來降低資產(chǎn)組合的波動(dòng)。

知識(shí)點(diǎn)來了，如何判斷REITS指數(shù)基金的投資價(jià)值呢？

其實(shí)房地產(chǎn)指數(shù)基金的投資難度比指數(shù)基金低很多。股票、房地產(chǎn)、債券指數(shù)基金里，股票指數(shù)基金的投資難度是最高的。

但是相信也有很多看過我文章的朋友已經(jīng)掌握了指數(shù)基金投資方法在定投啦～所以掌握房地產(chǎn)指數(shù)基金和債券指數(shù)基金的投資方法，是非常容易的。

房地產(chǎn)這種資產(chǎn)是可以長(zhǎng)期抗通貨膨脹的。作為一個(gè)資產(chǎn)大類，房地產(chǎn)指數(shù)基金的長(zhǎng)期收益率跟“持有階段的通貨膨脹率＋分紅收益率“成正比。這里通貨膨脹率我們可以用長(zhǎng)期國(guó)債收益率代替一下。

單個(gè)REITS不適合用這種方式去估值，但是持有全國(guó)各地上百個(gè)商業(yè)物業(yè)的REITS指數(shù)基金，是可以用這種方法估算的。

以VNQ為例。

我們可以用”買入時(shí)的美國(guó)十年期國(guó)債收益率＋VNQ分紅收益率”，來估算一下VNQ未來的長(zhǎng)期收益率。

我們并不用精準(zhǔn)的計(jì)算出它的投資價(jià)值，只需要估算一下，然后保留安全空間后分散投資就好。

我測(cè)算了一下，從2004年以來，”買入時(shí)的美國(guó)十年期國(guó)債收益率＋買入時(shí)的VNQ分紅收益率“跟VNQ的實(shí)際年復(fù)合收益率，兩者相關(guān)性高達(dá)90%以上。

這種估值方法并不精準(zhǔn)，但是用來大體估算收益區(qū)間是完全可以的。加上分散投資的方式降低風(fēng)險(xiǎn)，還是挺夠用的。

（PS：實(shí)際投資的時(shí)候，REITS指數(shù)基金的收益率往往會(huì)比我們上面預(yù)測(cè)的要更高一些，因?yàn)镽EITS的管理人還是可以憑借自己的經(jīng)驗(yàn)來提升運(yùn)作物業(yè)的收益的，大約能增加1-2%的年復(fù)合收益率。但是在估算收益的時(shí)候可以先不考慮，這樣安全邊際更高一些。）

目前美國(guó)十年期國(guó)債收益率大約是2.4%，加上4.68%左右的分紅收益率，合計(jì)大約7%的未來年均收益率。

7-8%，這就是現(xiàn)價(jià)的VNQ所能提供的長(zhǎng)期收益率。

這個(gè)收益率不算太誘人，不算低也不算高，普普通通。

不過每隔一段時(shí)間，REITS指數(shù)基金也會(huì)出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。像2009年的時(shí)候，VNQ光分紅就有百分之十幾點(diǎn)收益率，再加上4%的國(guó)債收益率，那個(gè)復(fù)利收益是很誘人的。

要注意的是，同樣是賺錢，REITS大多數(shù)收益都是通過“定期現(xiàn)金分紅”來實(shí)現(xiàn)的，對(duì)于養(yǎng)老、想要獲取定期現(xiàn)金流來說非常有利。

很多REITS指數(shù)基金也有定期分紅的習(xí)慣，而且波動(dòng)比股票資產(chǎn)要小。所以我覺得能提供10%以上的長(zhǎng)期收益率就值得考慮配置的。

目前的美國(guó)REITS還需要等待機(jī)會(huì)。