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筆者去做法律援助時，遇到一個關(guān)于商鋪出售并包租的合同的咨詢，筆者認(rèn)為，最近幾年，此類商鋪銷售方式相當(dāng)流行，并且很受投資人青睞，但是這其中的風(fēng)險投資人是否注意到了？本案可能具有相當(dāng)?shù)牡湫托浴?/p> 案例： 咨詢?nèi)四弥环荨皩嵶鈱嵎怠钡暮贤?，大概的情況如下： 1、她買了一個商鋪 2、開發(fā)商承諾售后包租，第一年4萬元，第二年5萬元，她覺得很不錯，自己不用操心出租問題，又有穩(wěn)定的收入，于是就簽了合同。 3、第一年的包租款對方很爽快地向她付清，第二年的一直未付，她去找對方，對方說你看看合同，我這是“實租實返”的。 她不明白是怎么回事，于是，她就來找律師咨詢一下。 律師看了一下這個合同，看到了以下的典型條款： 1、合同中確實有第一年4萬元、第二年5萬元的條款，但是同時還有一條“甲方（開發(fā)商）向乙方支付的租金以甲方實際收到的為準(zhǔn)” 2、乙方同意在兩年之內(nèi)將本商鋪的出租經(jīng)營權(quán)全部交由甲方處理，乙方不得干涉。 3、乙方不得將商鋪收回自己使用或者自行出租給別人，否則屬于違約，需要按規(guī)定支付違約金。 4、乙方如果要提前收回商鋪，也屬于違約，需要向甲方支付提前解除期間的該商鋪的租金的X倍。 …… 筆者看到這個合同，相當(dāng)?shù)爻泽@，于是向咨詢者詢問情況，咨詢者說： 1、她認(rèn)為這個開發(fā)商是大公司，不至于騙人，又是格式合同，以前也簽過類似的，從未想到可能有什么樣的問題。 2、她簽合同的時候沒有仔細(xì)地看過這個合同的有關(guān)條款 3、該商鋪目前確實空關(guān)。 4、關(guān)于開發(fā)商當(dāng)初的承諾，他們很難提出相應(yīng)的證據(jù)。 5、有一群人遇到了與她相類似的情況。 筆者向咨詢?nèi)苏f明了該“實租實返”合同的可能后果（暫且不考慮此合同是否有欺詐之嫌）： 1、該合同可以說是一個對商鋪購買人極其不利的合同。 2、由于商鋪的出租等權(quán)利已經(jīng)在兩年之內(nèi)交給開發(fā)商處理，且又約定租金以“實際收到的房租為準(zhǔn)”，那么開發(fā)商不需要考慮是否出租成功，只需要按他們實際收到的房租為準(zhǔn)向商鋪所有人支付，也就是說：出租商鋪不成功的風(fēng)險全部由商鋪所有人承擔(dān)。 3、商鋪所有人不能解除合同比如收回自用或者出租給別人，否則將需要支付高額的違約金，不僅自己得不到租金，反而需要向開發(fā)商支付租金的X倍。 律師提示： 本案讓筆者頗為吃驚，因為該咨詢?nèi)耸且恢痹谧錾獾娜?，合同意識卻如此淡薄。目前隨著人們生活水準(zhǔn)提高，人們投資的意識已經(jīng)很強(qiáng)，然而，關(guān)于這其中的一些法律問題，尤其是對于合同，投資人可能卻可能缺乏最基本的了解，律師在此想向廣大的投資人（不管你是購買商鋪或者住房）做幾點(diǎn)提示： 1、合同是一個雙方或者幾方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致的協(xié)議，雙方或者幾方的地位是相同的，沒有必須按照對方的格式條款簽署的這樣的規(guī)定。 2、一個合同格式條款一般都是有利于提出該條款的一方的。 3、任何合同都是可以爭取修改的，格式合同還可以有補(bǔ)充協(xié)議，而且可以約定，補(bǔ)充協(xié)議的效力高于（或者等于）格式條款。 以上三點(diǎn)是很多投資人不了解的，他們認(rèn)為對方提出的合同我是無法修改、不能提出我的意見的，但這是一種完全錯誤的看法，不論是房地產(chǎn)市場是處在“買方市場”或者“賣方市場”，利益都是可以爭取得來的。 具體到本案而言，投資人(商鋪所有人)既沒有注意到“實際收到租金”為準(zhǔn)的條款，又沒有力爭一個“在一定的條件下、投資人可以收回商鋪自行處置的”的條款，或者對于開發(fā)商的“不作為”相應(yīng)的處置條款，本案如果涉訴，投資人已經(jīng)將自己處于一個極其不利的地位。 4、合同的一方一定要仔細(xì)閱讀合同的所有的條款，一般最重要的合同條款包括支付條款、權(quán)利義務(wù)條款、違約責(zé)任條款等。因為這直接牽涉到你自己的利益。 5、在你做出與合同條款不相符合的行動之前，一定要仔細(xì)考察這樣做的后果，因為這中間可能有極大的風(fēng)險。 維護(hù)自己的權(quán)益最重要的時候是在簽署合同之前以及整個協(xié)商過程，一旦簽下合同，則必須自己承擔(dān)相應(yīng)的后果。 本案中的投資人如果在沖動的情況下，提出解約或者收回商鋪自做，將立即面臨著對方要求支付高額違約金的重大風(fēng)險。 |
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