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宅基地房屋拆遷時，一戶農(nóng)民往往可以獲得數(shù)套動遷房，滿足自住需求后剩余的房屋大多會流入二手房市場交易。

由于權(quán)屬不易確定、房地產(chǎn)市場火熱等原因，農(nóng)村動遷房的買賣雙方在交易中產(chǎn)生了諸多糾紛。筆者結(jié)合所在法院花橋法庭審理涉動遷房屋買賣糾紛案件的審判實務(wù)，對實踐中涉及到的合同效力、繼續(xù)履行 2 個問題進行簡要分類分析。

合同效力如何認定 ？

動遷戶出售動遷房時，房屋的不動產(chǎn)權(quán)證往往尚未辦理，甚至房屋尚未由拆遷部門交付給動遷戶。這也是動遷房買賣（糾紛）的特點之一。此時，因產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，動遷房的所有權(quán)歸屬仍處于不明狀態(tài)。司法實踐之中，作為出賣人的動遷戶因房價上漲往往會提出合同無效的抗辯。主要有如下兩種情形：

一、出賣人以尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證的動遷房不得進行交易為由，主張房屋買賣合同無效

出賣人主張此項抗辯，其所提出的法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》第38條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”關(guān)于此種抗辯，通說認為前述規(guī)定為管理性規(guī)定，而非效力性規(guī)定。如果房屋買賣合同不存在《合同法》規(guī)定的合同無效情形和可撤銷、可變更事由，應(yīng)當認定合同有效。

二、動遷房買賣合同系部分共有權(quán)人與買受人簽訂，其他共有權(quán)人以其對合同簽訂不知情并拒絕對部分共有權(quán)人處分行為進行追認為由主張合同無效

此種情形在司法實踐中較為常見，主要表現(xiàn)為：

動遷房屬夫妻共同財產(chǎn)，合同上僅有夫或妻一方簽字；動遷房屬父母的夫妻共同財產(chǎn)，僅有子女作為出賣人在合同上簽字。這類問題產(chǎn)生的主要原因在于按照“一戶一宅”的原則，農(nóng)村宅基地上所建的被拆遷房屋大多系家庭共同財產(chǎn)，各家庭成員均享有所有權(quán)，經(jīng)拆遷安置得到的動遷房也應(yīng)歸家庭成員共同共有。買受人在簽訂合同時往往對于動遷房還有其他共有人不知情，或者出賣人表示自己有權(quán)代表其他共有權(quán)人處分房屋，導致合同未經(jīng)所有共有人簽字確認。

關(guān)于該問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，不應(yīng)以出賣人無權(quán)處分為由認定合同無效。至于合同是否對未簽字的共有人發(fā)生效力，應(yīng)當結(jié)合案情綜合認定。

若根據(jù)查明的事實能夠確認未簽字的共有人對出賣人的處分行為知曉并認可，或出賣人的處分行為構(gòu)成表見代理，則應(yīng)當確認合同有效并對未簽字的共有權(quán)人發(fā)生效力，買受人要求繼續(xù)履行合同的應(yīng)予支持。

若證實未簽字的共有人不知情且無法認定構(gòu)成表見代理，則合同仍應(yīng)認定為有效，但基于其他共有權(quán)人拒絕履行合同，買受人可基于合同無法履行主張解除合同并由出賣人承擔相應(yīng)違約責任。

合同能否繼續(xù)履行 ？

買受人與動遷戶簽訂的動遷房買賣合同大多包含有動遷戶協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的約定。實踐中，由于動遷房的不動產(chǎn)權(quán)證辦理期限往往較長，存在一定的滯后性，又時與繼承析產(chǎn)問題有交叉，更會受到當?shù)夭疬w政策的影響。買受人要求出賣人履行協(xié)助過戶義務(wù)時，出賣人可能以各種理由拒絕。買受人為此要求出賣人繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

買受人的請求能否得到支持，合同是否能夠認定可以繼續(xù)履行，需區(qū)分不同情況分別處理：

一、動遷房不動產(chǎn)權(quán)證尚未辦理至動遷戶（出賣人）名下，買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)

此種情形，應(yīng)當區(qū)別不同情況分別處理：

1 . 出賣人已與當?shù)夭疬w部門就拆遷安置補償事宜結(jié)清了相關(guān)賬款，房屋初始登記權(quán)證（通常稱之為“大產(chǎn)證”）已登記至權(quán)利人（通常為代建拆遷安置房的建設(shè)單位或出售拆遷安置房的開發(fā)商）名下的，應(yīng)當認定為過戶條件已具備。

實踐中，應(yīng)當列初始登記權(quán)人為第三人，由出賣人與初始登記權(quán)人共同協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，即：初始登記權(quán)人先行將動遷房的不動產(chǎn)權(quán)證過戶登記至出賣人名下，再由出賣人協(xié)助買受人辦理過戶登記手續(xù)。

2 . 房屋初始登記權(quán)證已辦至權(quán)利人名下，但出賣人尚未與當?shù)夭疬w部門結(jié)清相應(yīng)賬款

若相應(yīng)賬款結(jié)清與否對出賣人辦理不動產(chǎn)權(quán)證有影響的，實踐中買受人應(yīng)當明確是否同意通過代償債務(wù)方式由其代出賣人代償結(jié)欠拆遷部門的賬款。買受人同意的，則應(yīng)要求買受人將相應(yīng)款項進行提存，并追加拆遷部門（通常為當?shù)卣牟疬w安置辦公室或拆遷公司）和初始登記權(quán)人為第三人，買受人提存相應(yīng)款項后，應(yīng)當認定過戶條件已具備，第三人與出賣人共同協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。若買受人不同意代償出賣人的上述債務(wù)并拒絕提存的，則合同履行構(gòu)成法律上或事實上履行不能，買受人要求繼續(xù)履行的請求無法得到支持。

若拆遷賬款結(jié)清與否對出賣人取得產(chǎn)證沒有影響的，則無需追加拆遷部門為第三人，僅需由初始登記權(quán)人與出賣人共同協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)即可。

3 . 房屋初始登記權(quán)證至法庭辯論終結(jié)前仍未辦至權(quán)利人名下，此時不動產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件尚不具備，買受人要求繼續(xù)履行合同存在障礙，應(yīng)當向買受人釋明是否變更訴請主張解除合同并由出賣人承擔相應(yīng)違約責任。若買受人變更訴請的則繼續(xù)審理，若堅持原訴請的，則應(yīng)當判決駁回其訴訟請求，待過戶條件具備后再另案起訴。

二、動遷房的不動產(chǎn)權(quán)證已辦理至出賣人名下，出賣人在簽訂買賣合同后死亡，買受人主張出賣人的繼承人繼續(xù)履行合同

根據(jù)權(quán)利義務(wù)概括繼承的原則，繼承人應(yīng)當在其繼承出賣人遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行出賣人與買受人所訂立合同的相關(guān)義務(wù)。

若部分繼承人明確表示放棄繼承的，其自愿處分權(quán)利的行為應(yīng)當予以準許，前述合同義務(wù)則應(yīng)當由其他主張繼承的繼承人繼續(xù)履行。同時，買受人未付清的房款也應(yīng)一并支付給繼承人。

三、被拆遷房屋為家庭共同財產(chǎn)，部分共有人死亡后未進行繼承析產(chǎn)，拆遷后的動遷房不動產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，部分共有人未經(jīng)繼承人同意即將動遷房出售，事后繼承人拒絕追認，買受人主張共有人及繼承人繼續(xù)履行合同

該情形中，被拆遷房屋的部分共有權(quán)人死亡后，其在被拆遷房屋中的遺產(chǎn)份額應(yīng)當由其繼承人進行繼承。拆遷后，原遺產(chǎn)份額為安置得的動遷房中的相應(yīng)份額所替代。在繼承人未實際進行繼承的情況下，其他共有權(quán)人未經(jīng)繼承人同意即將動遷房出售，無疑會對繼承人的合法繼承權(quán)利造成損害。繼承人拒絕追認出賣人處分行為是否會導致合同履行不能?

對此，筆者認為，若被拆遷房屋經(jīng)拆得安置得數(shù)套動遷房，出賣人作為共有權(quán)人能夠享有的所有權(quán)份額（即按照其繼承財產(chǎn)比例對應(yīng)的動遷房面積）超過一套動遷房的，應(yīng)當認定出賣人有權(quán)處分該套動遷房。出賣人將該套動遷房出售，雖未經(jīng)繼承人同意，但并未損害繼承人的繼承權(quán)利，繼承人可就其他動遷房享有繼承權(quán)?；跈?quán)利義務(wù)概括繼承的原則，繼承人應(yīng)當與出賣人共同履行合同約定的相關(guān)義務(wù)。

若出賣人作為共有權(quán)人能夠享有的所有權(quán)份額不及一套動遷房的，則仍應(yīng)參照無權(quán)處分的情形比照處理。最終認定合同能夠繼續(xù)履行的，繼承人因出賣人的處分行為致使合法繼承權(quán)受到損害的，繼承人可另行向出賣人提起損害賠償之訴。

核對：璐蔓 

責編：江蘇漫修律師事務(wù)所　周游