園區(qū)中國昨天發(fā)的《廣東大膽變招：工業(yè)用地租購?fù)瑱?quán)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分割銷售！》在行業(yè)內(nèi)引起巨大反響，業(yè)內(nèi)人士大多都表示贊賞，認(rèn)為充分體現(xiàn)了改革開放領(lǐng)頭羊的創(chuàng)新與務(wù)實(shí)精神，當(dāng)然也有持懷疑態(tài)度的，認(rèn)為如果缺乏明確的機(jī)制和嚴(yán)格的監(jiān)督，有可能會(huì)出現(xiàn)泡沫之憂。

我們倒是覺得，就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，土地問題一直就是一個(gè)巨大的根源性痛點(diǎn)，或者就像我們第一本書《園區(qū)中國1：中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路》開篇第一章就提出的，土地是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“阿喀琉斯之踵”，這里面其實(shí)涉及非常多的問題：

工業(yè)用地本身的“公共服務(wù)性質(zhì)”讓它與住宅商業(yè)用地產(chǎn)生了巨大的價(jià)差，在給中國改革開放以來工業(yè)蓬勃發(fā)展，以及各城市轟轟烈烈的招商引資帶來巨大的紅利同時(shí)，也給很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商帶來了可趁之機(jī)，賺得了第一桶金，并且也帶來了很多投資強(qiáng)度不足、土地粗放使用等深遠(yuǎn)痼疾。

涉及土地體制的改革一直都是“國本”，園區(qū)中國人微言輕不敢妄加動(dòng)議，但土地問題對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展之至關(guān)重要，我們也從來不敢輕視和忽略，也希望能夠在接下來一段時(shí)間內(nèi)有更加深入的研究與實(shí)踐。

鋪陳了這么多，進(jìn)入正題。

廣東全省發(fā)大招，作為珠三角龍頭的深圳自然是當(dāng)仁不讓，踴躍潮頭。9月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布了《深圳市人民政府關(guān)于完善土地供應(yīng)管理的若干意見（征求意見稿）》，其中尤以“（部分用地）擬恢復(fù)劃撥方式供地”最為奪目，以致引起眾議紛紜，聲浪軒然。

整個(gè)《意見稿》的提出，都是為了“健全土地供應(yīng)體系。深入推進(jìn)土地有償使用制度改革，完善國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥、出讓制度，探索租賃、作價(jià)出資等建設(shè)用地有償使用方式，規(guī)范臨時(shí)用地使用及委托管理，建立以產(chǎn)權(quán)為導(dǎo)向的土地供應(yīng)體系?！?/p>

在這個(gè)前提之下，《意見稿》明確提出，產(chǎn)權(quán)歸中央國家機(jī)關(guān)（含授權(quán)單位）、省、市和區(qū)人民政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)）的公益性、非營利性用地以劃撥方式供應(yīng)，其中就包括“只租不售的人才和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房（含科技企業(yè)孵化器）用地”。

這些劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，也不得改變用途。

根據(jù)土地管理法及其實(shí)施條例，我國土地供應(yīng)方式包括劃撥、出讓、作價(jià)出資和租賃。而深圳市自1988年1月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》頒布實(shí)施后，特區(qū)國有土地統(tǒng)一實(shí)行有償出讓制度，事實(shí)上廢除了劃撥，事后很多總結(jié)的聲音認(rèn)為其利弊參半，在給地方政府帶來了充足的土地出讓金的同時(shí)，也打開了地價(jià)與房價(jià)高企、服務(wù)與保障不足的“潘多拉之盒”。

此次深圳恢復(fù)劃撥方式供地，其實(shí)目的就是為了在鼓勵(lì)社會(huì)投資民生用地，提高資源配置效率的同時(shí)，確保公共服務(wù)及產(chǎn)品盡可能惠及廣大群眾、城市發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房其實(shí)來源已久，首創(chuàng)于深圳，最早可追溯到2008年深圳市的《關(guān)于加快建設(shè)國家創(chuàng)新型城市的若干意見》（這一年深圳被批準(zhǔn)為全國第一個(gè)國家創(chuàng)新型城市建設(shè)試點(diǎn)城市，并開始了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的建設(shè)），以及隨后2011年的《關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》。

到了2016年1月，深圳正式印發(fā)《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法》。所謂的“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房”，指的是“根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，建設(shè)或配建、籌集（含租購）并按政策出租或出售的生產(chǎn)、研發(fā)、運(yùn)營及其他配套設(shè)施的政策性產(chǎn)業(yè)用房?！?/p>

顧名思義，這是一種體現(xiàn)了很強(qiáng)的社會(huì)公共服務(wù)性的政策性產(chǎn)品，其實(shí)與當(dāng)年的經(jīng)適房、保障房、公租房等出發(fā)點(diǎn)都是相同的，只不過申請入駐這種“公租房”的是創(chuàng)新性企業(yè)——按照《辦法》規(guī)定，入駐企業(yè)應(yīng)該是“互聯(lián)網(wǎng)、生物、新能源、新材料、文化創(chuàng)意和新一代信息技術(shù)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；或先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中重點(diǎn)支持的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)”，并且有一系列嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)。

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房屬于一種稀缺資源，《辦法》規(guī)定，財(cái)政投資建設(shè)或回購以及平臺企業(yè)回購的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房原則上只能用于出租，如確有出售必要，需報(bào)請審定。平臺企業(yè)建設(shè)的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，堅(jiān)持以租為主、租售并舉的配置原則，出租比例原則上不低于50%。

在租金方面，辦法提出，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房租金價(jià)格原則上應(yīng)為同片區(qū)同檔次產(chǎn)業(yè)用房市場評估價(jià)格的30%~70%，重點(diǎn)企業(yè)確有必要超出此范圍的，需經(jīng)審核后報(bào)市政府批準(zhǔn)。辦法同時(shí)規(guī)定，企業(yè)租用創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的合同期限不超過5年。此外《辦法》提出，購買的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房原則上限定自用。

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房可以通過以下方式籌建：由政府或承擔(dān)政府投融資任務(wù)的綜合性平臺企業(yè)投資建設(shè)、回購或統(tǒng)租；企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，建成后按一定比例移交給政府；在城市更新項(xiàng)目中按一定比例配建等。

尤其在城市更新配建上，在2016年底的《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》中再次予以明確性的強(qiáng)制規(guī)定：“權(quán)利主體為高新技術(shù)企業(yè)，自行開發(fā)的產(chǎn)業(yè)升級改造項(xiàng)目，配建比例為10%；權(quán)利主體為非高新技術(shù)企業(yè)，其與高新技術(shù)企業(yè)合作開發(fā)的產(chǎn)業(yè)升級改造項(xiàng)目，配建比例為12%；權(quán)利主體為非高新技術(shù)企業(yè)，自行開發(fā)的產(chǎn)業(yè)升級改造項(xiàng)目，配建比例為25%?！?/p>

通過這種強(qiáng)制配建，深圳希望在十三五末保證從城市更新中擠出約100萬平方米的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房供給，整個(gè)深圳則總計(jì)提供不少于800萬平方米的創(chuàng)新型用房。

這種在“工改工”中政企合作配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的模式其實(shí)是一種典型的“BT”模式，即企業(yè)建設(shè)、政府回購。比如2015年深圳信賢地產(chǎn)曾經(jīng)在“工改工”操作中，為龍崗區(qū)政府建設(shè)了2770平方米的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，隨后產(chǎn)服集團(tuán)代表龍崗區(qū)政府以建造成本加3%利潤回購了這些物業(yè)，用于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級公共服務(wù)平臺。

目前深圳市的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房統(tǒng)一歸于深圳市產(chǎn)業(yè)用地用房供需服務(wù)平臺來進(jìn)行租售管理，這個(gè)平臺由深圳市規(guī)劃國土委牽頭搭建（市土地房產(chǎn)交易中心承辦），深圳市發(fā)改委、經(jīng)信委、科創(chuàng)委等產(chǎn)業(yè)主管部門以及各區(qū)政府（管委會(huì)）共同參與建設(shè)。

公開信息顯示，目前該用房平臺已發(fā)布的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房項(xiàng)目共111個(gè)，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積共712.4萬平方米，其中：“正在租售中”項(xiàng)目17個(gè)，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積289.4萬平方米；“待租售”項(xiàng)目63個(gè)，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房面積共335.9萬平方米；“已租售”項(xiàng)目31個(gè)，用房面積87.1萬平方米。

介紹了這么多創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的信息，回過頭就很容易理解為什么深圳在創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房（包括孵化器）的土地供給上能夠恢復(fù)被廢除了30年之久的劃撥方式，相比之前配建產(chǎn)業(yè)用房的協(xié)議免地價(jià)供應(yīng)模式，在深圳寸土寸金的背景下，這種方式的恢復(fù)其實(shí)在理念上更加凸顯了公益性以及服務(wù)性，也能夠更加有針對性地提升深圳城市對于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的務(wù)實(shí)態(tài)度和服務(wù)品質(zhì)。

這一點(diǎn)上，熟悉園區(qū)中國的朋友也很清楚，我們始終在強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一種公共服務(wù)產(chǎn)品”（孵化器就更不用說了），這是園區(qū)PPP能夠誕生的一個(gè)土壤根基，同樣也是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)能夠長治久安發(fā)展下去的基石，其根源一以貫之。在公共服務(wù)產(chǎn)品之上再去探討一種可持續(xù)的合伙機(jī)制和盈利模式，以及創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)化路徑，則是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與者下一步要去深刻求索的。

當(dāng)然，本次《意見稿》還有更多可以關(guān)注的點(diǎn)。在劃撥問題闡述清楚之后，《意見稿》隨后也提出，“社會(huì)投資，產(chǎn)權(quán)歸經(jīng)市政府確定的投資主體且只租不售的人才和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和科研項(xiàng)目用地。其建設(shè)用地使用權(quán)不得改變用途，不得轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與。在協(xié)議中明確約定，抵押需經(jīng)市政府同意，金額不得超過合同地價(jià)及地上建筑物殘值之和?！?/p>

這其實(shí)是與昨天我們提到的廣東省“工業(yè)用地租購?fù)瑱?quán)”的精神相一致，也是提倡一種租賃權(quán)和購買權(quán)的趨同，核心本質(zhì)都是“房子是用來用的”，用于服務(wù)于產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展壯大。

《意見稿》還提到，“經(jīng)市、區(qū)政府遴選確定的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地可以采取‘帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目’掛牌方式供應(yīng)?！?，以及“工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行長期租賃，以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競價(jià)方式確定承租人，租賃年限不少于五年且不超過二十年。租賃期屆滿前，可以申請續(xù)期或者轉(zhuǎn)為出讓?！辈浑y理解，凡此種種，都是為了保障整個(gè)深圳市產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展而制定的策略。

《意見稿》另一個(gè)亮點(diǎn)是明確了出讓用地范圍，即“以產(chǎn)權(quán)為導(dǎo)向，擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，產(chǎn)權(quán)歸社會(huì)投資人的以出讓等有償方式供應(yīng)，出讓用地中缺乏競爭性或者重點(diǎn)保障的以協(xié)議方式供應(yīng)，其余一律招拍掛出讓”。

《意見稿》也再次重申，新增建設(shè)用地指標(biāo)實(shí)行嚴(yán)格管控，不得突破。新增建設(shè)用地優(yōu)先保障公共設(shè)施、公益事業(yè)、人才和保障性住房和市人民政府重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，其他項(xiàng)目原則上通過盤活存量建設(shè)用地的方式解決。

目前，該《意見稿》正處于征求意見階段，社會(huì)各界可在9月15日前，通過書面或郵件向深圳市規(guī)劃國土委提出意見和建議。