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不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，抵押期限是一個(gè)較易產(chǎn)生混淆的概念，在當(dāng)事人合同簽訂和申請(qǐng)登記過(guò)程中容易產(chǎn)生誤區(qū)，本文筆者有意就幾個(gè)誤區(qū)逐一進(jìn)行分析，以期對(duì)實(shí)務(wù)有所助益。

誤區(qū)一 、一般抵押中約定抵押期限長(zhǎng)與借款期限，要求按抵押期限登記

實(shí)務(wù)中存在這樣一種情形，當(dāng)事人簽訂借款合同，借款期限為兩年，而抵押合同卻約定抵押期限為三年，在申請(qǐng)抵押登記時(shí)要求登記機(jī)構(gòu)依據(jù)抵押合同所約定的抵押期限登記。顯然作為債權(quán)人之抵押權(quán)人其初衷在于取較長(zhǎng)之期限，以最大限度的發(fā)揮抵押物之擔(dān)保功能，初衷雖好，但其認(rèn)識(shí)卻存在誤區(qū)。

首先，登記簿之記載并非依據(jù)當(dāng)事人之申請(qǐng)，國(guó)土部《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用和填寫(xiě)說(shuō)明中有關(guān)抵押權(quán)登記信息中并無(wú)抵押期限此項(xiàng)記載內(nèi)容。其僅有債務(wù)履行期限（債權(quán)確定期間）此項(xiàng)記載事項(xiàng)，且其明確規(guī)定填寫(xiě)主債權(quán)合同中約定的債務(wù)人履行債務(wù)的期限，最高額抵押則填寫(xiě)債權(quán)確定期間。另外建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司1995年《關(guān)于房屋他項(xiàng)權(quán)證有關(guān)問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》第一條規(guī)定：“《房屋他項(xiàng)權(quán)證》中，抵押期限應(yīng)當(dāng)為抵押合同規(guī)定的債務(wù)人履行債務(wù)的期限?！笨梢?jiàn)，實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記簿中針對(duì)抵押權(quán)所記載之期限為主債權(quán)期限，其皆依據(jù)主債權(quán)合同約定記載。

其次，當(dāng)事人所約定較長(zhǎng)時(shí)限之抵押期限，實(shí)則并無(wú)實(shí)際意義，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第十二條第一款明確闡述抵押期限的約定或者記載對(duì)于抵押物權(quán)存續(xù)并無(wú)意義，實(shí)則表明抵押權(quán)之存續(xù)另有期限加以拘束，隨即第二款明確了抵押權(quán)在主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年內(nèi)行使的，其仍可得到法院支持。其規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律拘束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”然而此條規(guī)定與《物權(quán)法》之相關(guān)規(guī)定存在沖突，依據(jù)《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！?p>

因《物權(quán)法》為“新法”實(shí)則其已將《擔(dān)保法》第十二條廢止。可見(jiàn)抵押權(quán)之行使與主債權(quán)合同所約定的債務(wù)履行期間緊密相關(guān)，縱使當(dāng)事人約定較長(zhǎng)的抵押期限，其行使抵押權(quán)之期限仍以主債權(quán)合同約定之債務(wù)履行期限所計(jì)訴訟時(shí)效為限。

誤區(qū)二、抵押期限與幾個(gè)期限的異同

抵押權(quán)登記中存在幾個(gè)較易混淆的期限，也是引發(fā)當(dāng)事人誤區(qū)的重災(zāi)區(qū)，這幾個(gè)期限包括債務(wù)履行期限、抵押權(quán)存續(xù)期限、抵押權(quán)行使期限。債務(wù)履行期限較易理解，其為當(dāng)事人所簽訂的主債權(quán)合同約定期限，抵押權(quán)存續(xù)期限為抵押權(quán)產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)效力至其滅失之期限、抵押權(quán)行使期限即抵押權(quán)人在發(fā)生債務(wù)人不能清償債務(wù)或者其他約定可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之情形時(shí)可以行使抵押權(quán)以抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)钠谙蕖６鴮?shí)踐中通俗所稱謂的抵押期限，在特定情形下，實(shí)則多指的這幾種期限，故而抵押期限實(shí)則為一個(gè)廣義概念，其可能為債務(wù)履行期限，也可能為抵押權(quán)存續(xù)期間以及抵押權(quán)行使期限。試舉一例，甲與乙簽訂借款合同，乙向甲借款50萬(wàn)，期限為2016年7月1日至2017年7月1日，乙以其名下一套住房提供擔(dān)保。二人于2016年7月15日至登記機(jī)構(gòu)辦理了抵押登記。登記機(jī)構(gòu)于2017年7月20日登簿發(fā)證。其后可能發(fā)生如下幾種情形：

情形一，乙已于2017年5月1日還清所有款項(xiàng)，并于同日與甲一同申請(qǐng)了抵押權(quán)注銷登記，當(dāng)日辦結(jié)。

情形二，2017年7月1日，乙未能歸還所借款項(xiàng)，其后甲訴至法院，法院于2018年6月1日做出生效裁定，裁定以房抵債，其后乙未上訴。

情形三，在債務(wù)履行期限屆滿后，甲一直未主張權(quán)利，至2020年8月1日其方向乙主張權(quán)利。

那么此例中債務(wù)履行期限為主債權(quán)合同約定之16年7月1日至17年7月1日，而抵押權(quán)存續(xù)期間則自2016年7月20日物權(quán)登記之日起始，情形一抵押權(quán)存續(xù)期間至17年5月1日，因?yàn)橐罁?jù)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！辈粍?dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記之日生效。而抵押權(quán)因主債權(quán)消滅并經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)而滅失；

情形二至18年6月1日，因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而滅失；情形三依據(jù)《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定，當(dāng)事人超過(guò)訴訟時(shí)效行使抵押權(quán)，通說(shuō)認(rèn)為抵押權(quán)人喪失的為勝訴權(quán)，然而勝訴權(quán)之喪失與抵押權(quán)喪失幾無(wú)區(qū)別，法院若不支持抵押權(quán)人抵押權(quán)之行使，其通過(guò)私力救濟(jì)之途徑獲償之可能微乎其微。故而此主債權(quán)訴訟時(shí)效之期限應(yīng)為抵押權(quán)存續(xù)期間之最長(zhǎng)終期，即存續(xù)期間之期限長(zhǎng)短小于等于自抵押權(quán)登記登簿之日至主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿之內(nèi)。至于抵押權(quán)之行使期間，通常情況下自債務(wù)履行期限屆滿開(kāi)始，至主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿之時(shí)終止。倘若存在當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之情形，比如借款人在債務(wù)履行期限屆滿之前明確表示不履行債務(wù)的，其期限可能早于合同約定。此期限為抵押權(quán)人權(quán)利行使的保護(hù)期限，超過(guò)此期限則喪失法院支持，即通說(shuō)所謂的勝訴權(quán)。情形一不存在行使期限問(wèn)題，情形二與情形三之行使期限皆自17年7月1日起始至抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)或因抵押權(quán)人未主張權(quán)利直至主債權(quán)訴訟時(shí)效期滿之時(shí)。

誤區(qū)三、最高額抵押抵押期限與借款期限，并不一定需要一致

最高額抵押指的是抵押人和抵押權(quán)人達(dá)成一致，設(shè)定一定的最高債權(quán)數(shù)額，以抵押物對(duì)一定時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。故而登記實(shí)務(wù)中最高額抵押所涉期限雖被通俗稱為“抵押期限”，然而此抵押期限實(shí)際為債權(quán)確定期限，根據(jù)國(guó)土部《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用和填寫(xiě)說(shuō)明中有關(guān)抵押權(quán)登記信息填寫(xiě)說(shuō)明中規(guī)定，最高額所涉期限填寫(xiě)為債權(quán)確定期間。此期間內(nèi)可能發(fā)生多筆債權(quán)，而首次登記的僅為第一筆或者經(jīng)約定加入的先前債權(quán)，故而此期限肯定短于最高額確定期限。故而在實(shí)務(wù)中多存在借款期限短于“抵押期限”之情形，登記機(jī)構(gòu)多詢問(wèn)申請(qǐng)人對(duì)于此抵押期限之約定是否為針對(duì)最高額之確定期間，而據(jù)以以此期間進(jìn)行記載。

值得注意的是實(shí)務(wù)中很多抵押權(quán)人包括許多銀行，在申請(qǐng)最高額抵押登記時(shí)，其借款期限與債權(quán)確定期限一致，經(jīng)詢問(wèn)多為一筆貸款，其后并無(wú)連續(xù)發(fā)生之債權(quán)，此種抵押權(quán)實(shí)則以一般抵押，而非最高額抵押。此認(rèn)識(shí)之誤區(qū)多因申請(qǐng)人對(duì)于最高額抵押之概念理解有誤所致，“最高額”其特別之處在于存在一定最高限額和一定的期限，在此期限和額度內(nèi)，當(dāng)事人之間可能發(fā)生多筆借款或者貸款，而為了方便登記，避免多次申請(qǐng)所致繁瑣，故而創(chuàng)設(shè)了此種抵押模式。其并非通俗所理解的最高擔(dān)保債權(quán)數(shù)額，即很多銀行在內(nèi)的抵押權(quán)人錯(cuò)誤的認(rèn)為設(shè)立最高額抵押登記，便以最高債權(quán)數(shù)額為限享有優(yōu)先受償權(quán)，故而很多只發(fā)生一筆貸款之業(yè)務(wù)亦申請(qǐng)最高額抵押登記，比如借款20萬(wàn)，而設(shè)立最高額30萬(wàn)。實(shí)際只存在一筆20萬(wàn)之貸款，此情形下，應(yīng)為債務(wù)履行期間特定的一般抵押登記，而其擔(dān)保范圍仍應(yīng)以主債權(quán)數(shù)額20萬(wàn)據(jù)以確定。

編排/王淼

責(zé)編/張潔  微信號(hào)：zhengbeiqing0726