對(duì)于“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”這個(gè)萬(wàn)億“藍(lán)海”而言，開發(fā)商所要做的就是找到一個(gè)適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品。

萬(wàn)億藍(lán)海只缺“模式”

對(duì)于房企來說，土地與利潤(rùn)一直是開發(fā)過程中最為關(guān)鍵的兩個(gè)因素。但在當(dāng)前的背景下，開發(fā)成本的提升以及利潤(rùn)的降低，使得房企紛紛探索多元化轉(zhuǎn)型，而養(yǎng)老地產(chǎn)的藍(lán)海，也讓不少嗅覺敏銳的地產(chǎn)商虎視眈眈。

近幾年，已有萬(wàn)科、綠城、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等龍頭房企將養(yǎng)老地產(chǎn)寫入年報(bào)發(fā)展計(jì)劃，企業(yè)相關(guān)發(fā)言人也會(huì)在不同場(chǎng)合闡述養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖。

甚至在土地市場(chǎng)中，養(yǎng)老地塊也開始備受關(guān)注，溢價(jià)率屢屢超越住宅用地。今年4月14日，4月第4塊養(yǎng)老用地入市，并最終以1.3億元，溢價(jià)率132%的價(jià)格被中弘拍得。而在前3宗養(yǎng)老地產(chǎn)中，溢價(jià)率也都達(dá)到了179%、273%、275%。

開發(fā)商如此看重養(yǎng)老地產(chǎn)并非偶然。據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元人民幣，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。億萬(wàn)老人背后潛在著巨大的隱性剛需，渴求新興利益增長(zhǎng)點(diǎn)的房企們和不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，已經(jīng)加緊布局站上了這個(gè)風(fēng)口。搶灘市場(chǎng)的眾企業(yè)，都渴望著能“飛起來”。

而在不少機(jī)構(gòu)看來，養(yǎng)老地產(chǎn)更是擁有著廣闊的前景。

據(jù)高力國(guó)際研究表示，對(duì)于發(fā)展商和投資者而言，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量發(fā)展機(jī)遇，尤以中國(guó)一線城市為甚。在北京、上海及廣州這三大城市中，65歲以上人口數(shù)量高于全國(guó)平均水平，并且逼近美國(guó)、英國(guó)及日本的水平。同時(shí)，一線城市家庭通常為獨(dú)生子女家庭，可支配收入較高，且對(duì)醫(yī)療護(hù)理要求相對(duì)較高。這些因素將共同推動(dòng)未來數(shù)十年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勁需求。

但是，在高力國(guó)際中國(guó)區(qū)研究部高級(jí)董事謝靖宇認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)仍處于起步階段。盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式，但最受青睞的盈利模式有待進(jìn)一步探索。

資本涌入養(yǎng)老難題待解

事實(shí)上，模式問題對(duì)于當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)一直是最大的難題。而要知道，在以居家養(yǎng)老為主的氛圍中，養(yǎng)老地產(chǎn)無論從受關(guān)注度和市場(chǎng)來說都出于較低水平。而在沒有能夠吸引更多人目光的模式出現(xiàn)時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利還只能出于探索階段。

但對(duì)于養(yǎng)老市場(chǎng)與開發(fā)商來說，巨大的空間也給予了他們更多的發(fā)展空間。

以萬(wàn)科為例，其早已實(shí)現(xiàn)了作為城市配套服務(wù)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局?！拔磥?0年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)誕生一個(gè)萬(wàn)億市值的企業(yè)，這個(gè)企業(yè)可能來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能來自保險(xiǎn)或者醫(yī)院行業(yè)。”萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾表示，養(yǎng)老地產(chǎn)很重要一點(diǎn)是地產(chǎn)、保險(xiǎn)、醫(yī)療資源的整合，而這正是萬(wàn)科在探索的事。萬(wàn)科從2010年就開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)，目前已在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業(yè)超過30個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。

此外，綠城的“學(xué)院式養(yǎng)老”顯示一種獨(dú)特的模式。據(jù)了解，它在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外，在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，以開展符合老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí)、活動(dòng)為核心內(nèi)容的一種新型養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的雙豐收。根據(jù)實(shí)際情況，又分為“走讀式”、“寄宿式”和“混合式”三種。

然而，在諸多模式的不斷層出的背景下，難以避免的問題則是沒有“大眾化”。

目前試水養(yǎng)老地產(chǎn)的大多為大型房企，例如萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、保利、綠城等，其投入的也是自有資金，短期內(nèi)盈利模式待考。從出售產(chǎn)權(quán)到出售使用權(quán)再到租賃模式，養(yǎng)老地產(chǎn)的模式五花八門，在具體的收費(fèi)項(xiàng)目上更是各有特點(diǎn)。但不可回避的問題則是“房租”+小眾化的模式難以復(fù)制。

三方聯(lián)動(dòng)培養(yǎng)大眾模式

實(shí)際上，對(duì)于各路資本來說，無論進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的原因是什么，盈利才是最終能堅(jiān)持發(fā)展的動(dòng)力。作為一項(xiàng)長(zhǎng)期而巨大的工程，養(yǎng)老地產(chǎn)需要持續(xù)的投資和特殊的管理運(yùn)營(yíng)，其復(fù)雜性與住宅開發(fā)有很大不同，而其盈利模式對(duì)投資方來說也是很大的考驗(yàn)，其中不乏失敗的案例。據(jù)了解，2000年北京就有一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，最后被開發(fā)商以高價(jià)賣給了白領(lǐng)階層。

在經(jīng)營(yíng)模式探索上，保利地產(chǎn)有自己的想法，早在2008年保利地產(chǎn)就派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。如今，保利地產(chǎn)更要以全身投入姿態(tài)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域開拓一片新天地。在董事長(zhǎng)宋廣菊的藍(lán)圖里，保利會(huì)以“全鏈條”介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提出三位一體的“中國(guó)式”養(yǎng)老模式。目前，保利已在北京、上海以及廣州等5個(gè)城市，布局有6個(gè)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目，未來9年計(jì)劃打造50個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。更長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，保利將來每個(gè)城市有五六個(gè)項(xiàng)目會(huì)持有老年性公寓，這將是個(gè)長(zhǎng)期投資。而對(duì)已建成的社區(qū)，保利將投入5億—10億元，進(jìn)行適老化改造。

2012年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成立養(yǎng)老業(yè)務(wù)專業(yè)公司——遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理有限公司，正式推出旗下高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)子品牌——“椿萱茂”。遠(yuǎn)洋·椿萱茂市場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)孫健表示，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老模式主要通過投資、租賃或委托管理該類物業(yè)，提供全生命周期的各層級(jí)服務(wù)、護(hù)理，包括生活服務(wù)、生活照料、失智照護(hù)、康復(fù)服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理、臨終關(guān)懷、健康管理、養(yǎng)生保健以及日間照料和居家服務(wù)等全周期、鏈條化的養(yǎng)老服務(wù)。其中，失智照護(hù)是椿萱茂獨(dú)樹一幟的特色，在業(yè)內(nèi)享有較高影響力。   

然而，對(duì)于開發(fā)商來說，最熟悉的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。養(yǎng)老地產(chǎn)的不同在于，盈利更依靠后期的運(yùn)營(yíng)?！坝Ｊ降牟怀墒欤B(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘，”同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)科等運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目，盈利來源通常為“房租或床位費(fèi)+護(hù)理費(fèi)+餐飲等其他費(fèi)用”。相比與此前賣房的巨大利潤(rùn)，養(yǎng)老領(lǐng)域并非真正能從現(xiàn)金流上賺錢的行業(yè)。宋廣菊曾指出，養(yǎng)老地產(chǎn)短期還是要通過適老住宅銷售反哺，再用3到5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡，之后用8到10年實(shí)現(xiàn)盈利。

當(dāng)然，不得不說，對(duì)于房企來說，養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)非常具有誘惑力，讓人充滿期待，它的發(fā)展前景也是有目共睹的，但是任何的新生事物都勢(shì)必會(huì)經(jīng)歷一個(gè)艱難曲折的發(fā)展過程，未來養(yǎng)老地產(chǎn)想要發(fā)展壯大，還是需要靠政府、企業(yè)以及市場(chǎng)的共同作用力來推動(dòng)。

北京保利西山林語(yǔ)項(xiàng)目中的“和熹會(huì)”老齡公寓，是保利地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，和熹會(huì)已成為保利養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)品牌。（北京晚報(bào)）