房屋買賣，賣方在哪些情況下應(yīng)配合買方重簽房屋買賣合同？

【導(dǎo)讀】根據(jù)上海市房管部門的要求，房產(chǎn)交易必須使用示范文本并通過(guò)網(wǎng)簽備案才能順利實(shí)現(xiàn)過(guò)戶。因此，房屋買賣合同示范文本并不僅僅涉及到買賣雙方權(quán)利、義務(wù)的約定，還關(guān)系到房管部門的行政管理。于是，實(shí)務(wù)中就會(huì)出現(xiàn)以下情況，即使買賣雙方使用了官方的示范文本，甚至也進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，最終去房產(chǎn)交易中心過(guò)戶的時(shí)候，還是會(huì)被要求重新簽訂房屋買賣合同。

一、動(dòng)遷安置房尚處于限售期時(shí)所簽的房屋買賣合同

對(duì)于上海市的動(dòng)遷安置房，有三年的限售期。尚在限售期內(nèi)的動(dòng)遷安置房，所簽訂的房屋買賣合同，即使使用了官方的示范文本，也進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，則房產(chǎn)交易中心也不會(huì)接受此合同，也不能用該合同進(jìn)行審稅。

由于動(dòng)遷安置房存在限售期，因此到可以過(guò)戶的時(shí)候，房?jī)r(jià)一般都會(huì)增長(zhǎng)了幾百萬(wàn)。這時(shí)候，賣方大多不會(huì)配合重新簽訂房屋買賣合同，由此會(huì)產(chǎn)生諸多爭(zhēng)議。因此，在最初簽訂動(dòng)遷房買賣合同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)中介一般都會(huì)設(shè)置一個(gè)條款，要求賣方在限售期過(guò)后，配合買方按照房管局的要求重新簽訂房屋買賣合同的示范文本，這樣有明確的約定，可能爭(zhēng)議會(huì)少一些。當(dāng)然，即使沒(méi)有此約定，賣方也有義務(wù)配合買方重新簽訂房屋買賣合同，這一點(diǎn)在下文中將會(huì)重點(diǎn)解讀。

二、買方尚處于限購(gòu)對(duì)象時(shí)所簽訂的房屋買賣合同

房產(chǎn)交易中心審查購(gòu)房資格是按照網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)的，因此如果網(wǎng)簽備案的時(shí)候，買方的社保還沒(méi)有達(dá)到要求的年限，即使房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)候已經(jīng)滿足了購(gòu)房條件，則房屋買賣合同還是要重新簽訂。

除了以上兩種常見(jiàn)情況需要重新簽訂房屋買賣合同，實(shí)務(wù)中還出現(xiàn)過(guò)網(wǎng)簽由于沒(méi)有使用官方專用紙張而被交易中心拒絕過(guò)戶。

三、賣方是否義務(wù)配合買方重新簽訂房屋買賣合同

這個(gè)問(wèn)題存在爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為：重簽的合同是一份獨(dú)立的新的合同，合同訂立自由，賣方有權(quán)利決定是否繼續(xù)簽訂該份合同，不愿重新簽訂合同無(wú)可厚非。從目前上海的司法實(shí)踐來(lái)看，是傾向支持賣方有義務(wù)配合重新簽訂合同這個(gè)觀點(diǎn)的。支持賣方應(yīng)該配合重新網(wǎng)簽的觀點(diǎn)認(rèn)為：買賣雙方所簽署的合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守。動(dòng)遷安置房存在限制銷售期的因素，不屬無(wú)法消除之因素，可隨期間屆滿而消除。在系爭(zhēng)房屋已經(jīng)處于可交易的狀態(tài)下，如果賣方仍然拒絕交易，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

我們也認(rèn)為，賣方配合重簽合同應(yīng)屬于其履行合同義務(wù)的一部分，既然房屋買賣合同約定，賣方有配合買方過(guò)戶的義務(wù)，在不損害或加重賣方義務(wù)的情況下，賣方有義務(wù)按照行政機(jī)關(guān)的要求配合將房產(chǎn)過(guò)戶到買方的名下。如《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/p>

四、重簽房屋買賣合同是有限制的

必須要提出的是，這里所謂的重新網(wǎng)簽，絕不是可以任意修改合同條款。原則上，凡是有可能影響賣方權(quán)益的條款都不能擅自修改。

【結(jié)語(yǔ)】簽訂房屋買賣合同應(yīng)該考慮周全，萬(wàn)一由于考慮不周，房屋過(guò)戶時(shí)被要求重新簽訂房屋買賣合同的情況時(shí)，要具體問(wèn)題具體分析，凡是屬于賣方應(yīng)該配合的，則買方應(yīng)首先盡量協(xié)商，協(xié)商不成的，可以盡快提起訴訟。一旦訴訟請(qǐng)求得到法院的支持，則無(wú)需賣方配合即可完成過(guò)戶，無(wú)需擔(dān)心。

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