鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！

本公眾號作者：張春光律師-上海專業(yè)房產(chǎn)律師

某中介公司起訴買房人，要求其支付傭金及滯納金十多萬元【案號：上海市普陀法院（2017）滬0107民初5431號】。我代理買房人，經(jīng)過兩次開庭，中介公司以做筆錄的方式撤訴。兩戰(zhàn)而屈人之兵，結果非常好，是一個典型案例。拋開這個案子，今天和大家分享一下和中介公司的官司怎么打。

一、法律規(guī)定

《合同法》第425條規(guī)定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”第426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。”第427條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”

二、站在中介公司相對方（一般是買房人）的角度看攻與守

之所以說“中介公司相對方（一般是買房人）”，是因為對于傭金，居間合同一般都約定由買房人承擔，但是也有少數(shù)的居間合同約定由賣房人承擔部分或全部。如果居間方訴請的是違約金，則起訴賣房人和買房人都有可能。

1、攻

所謂“攻”，是指起訴中介公司要求中介公司賠償損失。在這樣的案子里，重點要抓住《合同法》第425條，即“居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”在這里面重點抓住兩點：（1）居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，即居間人有重大的過錯或惡意。比如，標的房屋存在非常大金額的抵押，或者標的房屋有查封，或者居間方明知賣房人債務纏身標的房屋隨時可能會被查封等等，還忽悠買房人簽訂居間協(xié)議、甚至居間版房屋買賣合同、甚至網(wǎng)簽合同。（2）損害委托人利益，即給委托人造成了損害（損害結果已經(jīng)發(fā)生）。比如，買房人付了定金或者部分房款甚至全部房款，但是既拿不到房子，也拿不回已付款和違約金或者損害賠償金。

2、守

所謂“守”即買房人或者賣房人對居間方起訴其要求其支付傭金或違約金進行答辯。對此，要以《合同法》第426條和第427條為基礎，如果符合條件同時利用第425條。

在運用《合同法》第426條和第427條的時候，重點要抓住“合同成立與否”這個關鍵。（1）如果合同成立了就要支付報酬。即便中介方還有很多工作沒做（如協(xié)助辦理貸款、過戶、交房等），上海的法院一般也會支持60%左右的居間費；（2）如果合同未成立，則買房人或者賣房人只需支付居間方從事居間活動支出的必要費用，一般就是幾千元的勞務費。  那么，什么是“合同成立”？對此，簽訂了網(wǎng)簽合同算是合同成立，這是沒有爭議的。但是，簽訂了居間版的房屋買賣合同算不算合同成立？對此，有爭議。有些法院認為合同已經(jīng)成立，有些法院認為合同不成立。

所謂的如果符合條件同時利用第425條，意思是雖然第425條主要是用來進攻的，但是第425條也有“不得要求支付報酬”的規(guī)定，即如果居間方的過錯不是很大，且給房屋買賣雙方或者一方造成的損失不是很大，可以作為拒絕支付（或者降低）傭金或者違約金的抗辯理由。舉輕以明重，如果居間方過錯很大，給房屋買賣雙方或者一方造成的損失很大，當然也可以作為拒絕支付（或者降低）傭金或者違約金的抗辯理由。

附案例一：上海中原物業(yè)顧問有限公司訴秦某某等房屋買賣合同糾紛案【參考案例，非正文】

案情簡介：葉某某是上海市松 江區(qū)＊＊＊弄＊＊＊號1601室房屋（以下簡稱系爭房屋）的登記權利人。2012年3月21日，葉某某委托案外人徐某全權辦理系爭房屋的買賣事宜，并經(jīng)公證處予以公證，委托事項包括：代為辦理系爭房屋為本人或第三人向銀行借款提供抵押，代為辦理貸款抵押有關的一切手續(xù)，簽訂借款抵押合同，代為辦理系爭房屋 抵押登記手續(xù)并領取相關文件；代為歸還系爭房屋中的銀行及其他債權人的借款，并辦理注銷抵押登記手續(xù)；代為辦理上門看房、代為簽訂協(xié)議（收取定金）、代為簽訂系爭房屋的買賣合同并辦理房地產(chǎn)買賣合同公證，代為辦理買賣過程中支付的相關稅費及其他相關手續(xù)、領取房地產(chǎn)轉讓價款、并協(xié)助買賣方辦理按揭貸款手 續(xù)；代為辦理系爭房屋的過戶登記手續(xù)；代為領取系爭房屋的原始資料；委托期限自2012年5月21日至2013年5月20日。委托書中對辦理系爭房屋買賣中的其他事項也進行了約定。 案 外人楊某及陳某是中原公司的工作人員。2012年10月1日，在中原公司的居間下，葉某某的代理人徐某作為出賣方（甲方）、秦某某作為買受方（乙方），簽署了《房屋買賣合同》（合同編號：13058041）一份，約定乙方向甲方購買系爭房屋；在合同第1.4條“是否設立抵押”、“是否設立租賃”一欄中均未 填寫內容；系爭房屋總價款為1，465，000元；為辦理交易過戶手續(xù)之需，甲、乙雙方同意于本合同簽署后50天內前往居間方簽訂示范文本的《上海市房 地產(chǎn)買賣合同》；乙方應于簽訂示范合同并申請辦理公證手續(xù)（若需）后當日，通過居間方轉付或自行支付甲方首期房價款（含定金）500，000元……；甲、 乙雙方應于2012年12月30日之前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理產(chǎn)權過戶及抵押（若有）登記手續(xù)；根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的交易稅費全部由甲方承擔；如甲、乙雙方在簽訂示范合同時，依據(jù)限售政策以及乙方的相應情況確認乙方不具備購房資格，則雙方同意解除合同、互不追究責任，甲方同意將已收款項返還乙 方。房屋買賣合同還對其他相關事宜進行了約定。 2012年11月13日，在中原公司的居間下，秦某某（乙方）與葉某某（甲方）就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，該合同第四條約定，甲、乙雙方同意，甲方于2012年12月31日前騰出系爭房屋并通知乙方進行驗收交接；第六條約定，甲、乙雙方確 認，在2012年12月31日之前，甲、乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)；第九條第（三）項約定，……按現(xiàn)有政策規(guī)定，因秦某某不具有購房資格而導致交易無法正常進行的，則雙方可解除合同，雙方互不承擔違約責任；該合同附件五載明，系爭房屋的抵押情況為“有”。該合同對系爭房屋的其他買賣 事宜進行了約定，徐某作為葉某某的代理人在合同上簽字。上 述合同簽訂后，秦某某分別于2012年10月1日、2012年10月11日、2012年11月17日支付給徐某20，000元、80，000元、 400，000元，合計支付500，000元。2012年12月12日，秦某某支付給陳某85，150元用于代葉某某繳納系爭房屋交易中產(chǎn)生的稅款。 2014年4月3日，秦某某向原審法院提起本案訴訟，請求判令：1、解除其與葉某某于2012年10月簽署的《房屋買賣合同》（合同編號：13058041）；2、解除其與葉某某于2012年11月13日簽署的示范文本《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（合同編號：1529209）；3、葉某某配合秦某某辦理《上海市房 地產(chǎn)買賣合同》（合同編號：1529209）的網(wǎng)上備案撤銷手續(xù)；4、葉某某返還秦某某已付購房款和代繳稅款共計585，150元；5、葉某某賠償秦某某上述款項的利息損失（以585，150元為本金，自2012年12月11日起算至實際支付之日止，按銀行同期貸款利率6.15%計算，暫計至2014年3 月31日為46，832元）；6、中原公司對上述第4、5項訴訟請求承擔補充責任。原 審另查明，2010年1月20日，系爭房屋被核準設立抵押債權，抵押權人為銀行，債權數(shù)額為520，000元；2012年3月27日，系爭房屋被核準設立 抵押債權，抵押權人為案外人魏某，債權數(shù)額為400，000元；2012年12月14日，系爭房屋被核準設立抵押債權，抵押權人為案外人楊某，債權數(shù)額為 600，000元，該房地產(chǎn)登記簿備注欄載明“已就相關事項，詢問了雙方當事人”。2012年12月18日，系爭房屋被原審法院（2012）松民一（民） 初字第9409號案件查封；2013年1月16日，系爭房屋被上海市閔行區(qū)人民法院（2013）閔民四（商）初字第15號案件查封；2013年2月8日，系爭房屋被原審法院（2013）松民三（民）初字第309號案件查封，2013年5月15日，系爭房屋被原審法院（2013）松執(zhí)字第2110號案件查封。 在 原審法院此前受理的（2013）松民三（民）初字第309號案件中，秦某某提交了其于2012年12月24日出具的關于告知中介（中原地產(chǎn)保利店）和房產(chǎn)授權人（徐某）歸還稅款和房款的函一份，載明其向葉某某的代理人徐某及中原公司的工作人員支付了房款500，000元及稅款85，150元，共計 585，150元。根據(jù)房屋買賣合同第九條第三款：“按現(xiàn)有政策規(guī)定，因秦某某不具有購房資格而導致交易無法正常進行的，則雙方可解除合同，雙方互不承擔違約責任?！鼻啬衬痴綍嫱ㄖ薪楹托炷骋蠼獬贤?，并根據(jù)合同約定自接到書面通知之日起三日內退還其已支付的全部稅款和全部房款。徐某表示在 2012年12月26日已收到該解除通知。本案庭審中，中原公司表示沒有收到告知函。同時，秦某某還向法庭提交了自己的結婚證，證明自己于2013年2月 22日結婚，之前屬于外地來滬單身人員，不具備上海市的購房資格，故自己根據(jù)合同的約定行使了解除權。本案庭審中，中原公司對于結婚證的真實性沒有異議。 2013 年3月7日，派出所工作人員給楊某制作了詢問／訊問筆錄，楊某承認是中原公司的銷售顧問，其陳述秦某某、葉某某簽訂了房屋買賣合同后，秦某某支付了首付加稅款共計60多萬元，后來聽說好像房子有糾紛，秦某某不想買這套房子了，中介就一直找下家來買系爭房屋，在此之前要先解除秦某某、葉某某的房屋買賣合同，但后來發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上無法取消買賣合同，其去交易中心拉產(chǎn)調時發(fā)現(xiàn)系爭房屋已經(jīng)被查封了；外地人可以在上海買房，但必須要有結婚證、社保稅單（證明在上海交社保 12個月以上）才可以買，秦某某具備在上海買房的條件，他有軍官證和結婚證就可以了，雖然秦某某目前沒有結婚證，但秦某某說2013年1月4日去領結婚證或更早，所以買賣合同時間拖得比較久，導致后來過戶前房子就被查封。同日，派出所工作人員給陳某制作了詢問／訊問筆錄，陳某承認是中原公司大學城店經(jīng)理， 其陳述秦某某、葉某某簽訂房屋買賣合同后，秦某某將稅款打入自己的賬戶讓陳某去辦理繳稅。2012年11月初，陳某幫秦某某去繳交易稅后，才發(fā)現(xiàn)秦某某不 具備在上海購房的資格，然后和秦某某說了以后，幫他另找一個買家買房子，再把秦某某付的錢退還，在和找好的買家交易時，才發(fā)現(xiàn)房子被法院查封了，無法進行交易，所以秦某某的錢也沒拿到，后來秦某某就一直找中介，徐某由于將錢還給了銀行，房子也無法交易，所以也不肯將50萬元還給秦某某；秦某某當時到中介處購房時，將自己的情況向中原公司工作人員講過，秦某某擔心自己不能買，陳某等咨詢過中原公司的交易按揭員，中原公司的交易按揭員講在滬軍官是可以購買的， 所以中介才受理。對于上述詢問／訊問筆錄，秦某某認為結合楊某和陳某的筆錄可知，當時中原公司的工作人員認為秦某某有軍官證所以可以買房，其在中原公司的誤導下以為自己具備 購房資格，故與葉某某簽署了相關協(xié)議并支付了房款，但仍被房產(chǎn)交易中心認定不具備購房資格，秦某某、葉某某之間的房屋過戶無法完成是由于秦某某不具備購房資格導致的。中原公司則表示秦某某是告知中原公司工作人員在過戶前就能辦理出結婚證，在楊某的筆錄中很明確載明秦某某會在2013年1月4日去領結婚證或 更早時間；當時秦某某雖然告知了相關情況，但他表示會去辦理結婚證，過戶時是符合限購條件的，秦某某還是可以過戶的，房屋無法過戶是因為秦某某單身導致。原 審庭審中，關于系爭房屋交易稅費的負擔，中原公司表示根據(jù)房屋買賣合同第九條是明確約定由出賣方承擔，而秦某某則表示房屋買賣合同中約定的價款是146 萬，示范合同的價款是130多萬，差額就是用來支付稅費的，稅費是約定由秦某某承擔的，秦某某的陳述在合同中沒有體現(xiàn)，秦某某的費用都是轉賬給中原公司的陳某的，陳某也確認是作為稅款，結合稅單也可明確。關于楊某作為房屋抵押權人設定的抵押，秦某某認為是虛假抵押，是阻礙秦某某過戶的行為，其沒有委托過楊 某辦理抵押，該抵押對于秦某某交易更不利；中原公司則表示秦某某限購，且已將相應款項支付給葉某某，為了避免費用無法退還，聽取秦某某意見后辦理了抵押，確實沒有抵押的債權，只要抵押各方到場抵押就可以撤銷，抵押是為了保護交易安全，在雙方認可的情況下，以自己的名義設立的抵押。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市松江區(qū)人民法院（2014）松民三（民）初字第1078號】首先，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同，據(jù)此主張解除合同的，應當通知相對方，合同自通知到達對方時解除。本案中，秦某某、葉某某簽訂的《房屋買賣合同》與《上海市房地產(chǎn)買賣合同》均系雙方的真實意思表示，當事人均應按約履行。系爭房屋在交易過程中，因秦某某不具備在上海市購房的資格而導致買、賣雙方無法按照合同約定完成過戶登記等手續(xù)，秦某某根據(jù)雙方約定行使合同解除權于法有據(jù)，法院予以支持。秦某某向葉某某的售房代理人徐某發(fā)出解除通知后，徐某于2012年12月26日收到，故秦某某與葉某某就系爭房屋簽訂的《房屋買賣合同》與《上海市房地產(chǎn)買賣合同》應于2012年12月26日解除。其次，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，根據(jù)買、賣雙方在上海市房地產(chǎn)買賣合同補充條款（二）中的約定，因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記的，雙方應共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除本合同的手續(xù)，故對于秦某某主張的葉某某配合辦理《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的網(wǎng)上備案撤銷手續(xù)，法院予以支持。此外，合同解除后，葉某某應將已收取的款項返還秦某某，根據(jù)庭審查明的事實，法院確認由葉某某的代理人 徐某收取的500，000元，葉某某應予返還；至于秦某某支付給陳某的85，150元，系秦某某為完成系爭房屋的交易，委托中介工作人員代葉某某繳納的稅費，該筆款項亦應由葉某某予以返還。對于秦某某主張的葉某某按年利率6.15%的標準支付利息損失的訴訟請求，于法有據(jù)，予以支持，但應從葉某某代理人徐某收到解除通知之日起的三日后起算，即從2012年12月30日起算至葉某某實際支付之日止。 再 次，關于秦某某主張的中原公司對秦某某已付的購房款、代繳的稅款、利息損失承擔補充責任的請求，法院認為，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，即凡是能夠影響到委托人訂立合同、作出選擇的事項，都應向委托人報告，在必要的時候居間人應當進行調查，以了解真實情況，使委托人能更好的判斷是否應 訂立合同。本案中，一則，中原公司作為專業(yè)的房產(chǎn)中介公司在居間活動中未盡到如實報告義務。據(jù)中原公司銷售顧問楊某陳述，其知悉外地人在上海購房必須要有結婚證，社保稅單才可以購買，而中原公司的門店經(jīng)理陳某陳述，秦某某向中原公司詢問時講過自己的情況，也擔心自己不能夠購買，中原公司在咨詢過自己的交易 按揭員之后，表示在滬軍官是可以購買的，也同意為秦某某提供居間服務，秦某某基于中原公司的承諾與葉某某簽訂了房屋買賣合同，支付了部分購房款和交易稅款，后卻因自身被限購的原因無法完成系爭房屋的交易過戶，在葉某某下落不明的情況下難以收回已付的款項；此外，對于系爭房屋上存在的銀行及個人的抵押情 況，中原公司在促成秦某某、葉某某簽訂《房屋買賣合同》時也未明確提示，中原公司應對其未盡到如實報告的義務承擔主要的損害賠償責任。二則，與秦某某相比，中原公司是專門通過提供有償居間服務的市場主體，具有專門的資格、人員和設備，專業(yè)化程度較高，并依法受到行業(yè)、政府主管部門等的監(jiān)督管理，應當具有 更高、更專業(yè)的注意義務。本案中，在簽訂《房屋買賣合同》時，中原公司雖辯稱秦某某購房時沒有告知中原公司詳細的信息，中原公司也要求秦某某填寫了限購政策告知函，但秦某某對此予以否認，中原公司也無法提供秦某某填寫過的限購政策告知函進行核對，且其辯稱意見與門店經(jīng)理陳某的陳述相互矛盾，對此法院不予采 信。中原公司為促成雙方簽約，非但未審慎核查秦某某的購房資格，而且在秦某某不具備購房資格的情況下，承諾秦某某可以購買，秦某某在相關居間的能力、限購政策知悉程度弱于中原公司的情況下，基于對中原公司委托居間的信任作出了錯誤的購房意思表示，造成秦某某解除合同，本可以避免的購房款等損失難以追回，過 錯程度較大，應當承擔更高的損害賠償責任。當然，秦某某作為購房人，對于上海市的限購政策、房屋基本情況等亦應盡到一定的注意義務，雙方在此過程中均有過錯，應各自承擔相應的責任。綜合考量秦某某、中原公司雙方的過錯程度，法院酌定中原公司應當在35萬元的范圍內就葉某某無法返還的部分對秦某某承擔補充賠償責任。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第359號 】本院認為，秦某某、葉某某就系爭房屋簽訂的《房屋買賣合同》和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中對于房屋限購導致的合同無法履行均有明確的約定，即解除合同，互不追究違約責任。雙方在合同中還分別約定辦理房屋過戶的時間為2012年12月30日之前（《房屋買賣合同》中的約定）及同年12月31日之前（《上海市房 地產(chǎn)買賣合同》中的約定）。從前述合同中均約定有限購的條款看，在訂立系爭房屋的買賣合同過程中，買賣雙方應當對秦某某在領取結婚證之前屬于限購對象均為明知，中原公司在居間過程中亦應曾提示過限購問題。秦某某原審中向法院提供的結婚證載明的內容表明，其于2013年2月22日方領取結婚證，根據(jù)上海市的房屋限購政策，在2013年2月22日之前，秦某某不具有在上海市的購房資格，故在前述合同約定的系爭房屋的過戶期限內，買賣雙方無法辦理房屋的過戶交易手續(xù)。中原公司作為專業(yè)的房屋中介公司，理應在居間買賣雙方簽訂合同 過程中就秦某某在領取結婚證之前屬于限購對象進行充分的風險提示，并據(jù)此對房屋的過戶時間予以合理確定，謹慎簽約。前述合同約定的房屋過戶期限之前，買賣雙方實際上無法辦理過戶手續(xù)，對此，秦某某作為買賣合同的當事人，應當對約定期限之前無法辦理過戶手續(xù)承擔主要的過錯責任。在促成秦某某、葉某某訂立履行 步驟不夠周密的房屋買賣合同過程中的居間行為亦有所不當，而中原公司作為居間方，亦應當對此承擔次要的責任。根 據(jù)查明的事實，雖然此后秦某某于2013年2月22日領取了結婚證，取得了在滬的購房資格，繼續(xù)履行合同關于限購方面的障礙已經(jīng)消除，但在秦某某、葉某某 約定的辦理系爭房屋過戶手續(xù)的期限之內，房屋于2012年12月18日起被法院依法查封，從而導致無法辦理房屋過戶手續(xù)，合同無法繼續(xù)履行下去，且屬于葉建宜方涉訴所致，故在此情況下，秦某某有權解除合同并要求葉某某返還購房款和代繳稅款及相應利息損失。原審對于秦某某要求解除合同、返還已付款及相應利息 等訴請予以支持，當屬無誤。由 于并非秦某某屬限購的原因導致本案房屋買賣合同無法完成交易過戶，而是葉某某自身涉訴導致房屋被司法查封所致，但考慮到中原公司在促成秦某某、葉某某訂立 買賣合同過程中的前述不當行為，秦某某因輕率與葉某某簽訂系爭房屋買賣合同可能發(fā)生的購房款等難以追回的損失，則應由中原公司在其過錯程度范圍內承擔相應的責任。本院酌定中原公司以次要責任為限在10萬元的范圍內就葉某某無法返還的部分款項對秦某某承擔補充賠償責任。原審對于中原公司過錯責任的確定及所承擔責任的判決有所不當，本院依法予以糾正。 此外，本院需要指出的是，根據(jù)法律的規(guī)定，若中原公司承擔了相應的補充賠償責任，則其有權向葉某某依法追償。

案例二：上海福家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與袁某居間合同糾紛案【參考案例，非正文】

案情簡介：上海市普陀區(qū)光新路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱系爭房屋）產(chǎn)權人為袁某及案外人袁某某。2013年9月18日，福家公司（居間方，丙方）、袁某（出售方，甲方）、案外人顧某某（購買方，乙方）就系爭房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，協(xié)議約定甲乙雙方簽署本協(xié)議后買賣關系成立，甲乙雙方各向丙方支付房屋成交總價1%的傭金；因房產(chǎn)交易過戶需要，雙方同意在2013年10月27日前到丙方指定地點按本協(xié)議約定條件補簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；如因甲方原因導致買賣合同最終未簽署的，則甲方應雙倍返還定金給乙方，并向丙方支付該房屋成交總價2%的違約金；如因乙方原因導致買賣合同最終未簽署的，則定金歸甲方所有，同時，向丙方支付本次房屋成交總價2%的違約金；如甲乙雙方合意解除本協(xié)議的，則各向丙方支付本次房屋成交總價1%的違約金；傭金支付時間為甲乙雙方簽署買賣合同當日。協(xié)議另對房價款的支付方式與期限、戶口問題等作了約定。2013年10月5日，袁某與案外人顧某某簽訂《終止協(xié)議》，約定經(jīng)雙方同意終止《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，袁某返還定金11萬元，并賠償違約金5萬元。

裁判原文節(jié)選：

一審【上海市普陀區(qū)人民法院（2014）普民四（民）初字第326號】福家公司、袁某及購買方就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系各方真實意思表示，各方均應恪守履行。根據(jù)法院查明的事實，袁某由于自身原因未在居間協(xié)議約定的期限內與購買方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，系違約，袁某亦因此向購買方承擔了一定的違約責任?，F(xiàn)福家公司以協(xié)議約定的“甲乙雙方簽署本協(xié)議后買賣關系成立，甲乙雙方各向丙方支付房屋成交總價1%的傭金”為由要求袁某支付傭金，但袁某辯稱福家公司居間未成功，無權要求支付傭金。原審法院認為，協(xié)議雖詳細約定了買賣條件，但仍無法囊括全部重要條款，如買賣合同履行過程中的逾期付款、逾期交房的違約責任等等。應當指出，房地產(chǎn)買賣屬重大民事行為，簽訂網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是二手房買賣雙方最終能夠順利完成交易的必備條件，也是行政管理部門對二手房交易進行監(jiān)管的有效手段。按照房地產(chǎn)居間行業(yè)的通常慣例，居間方以促成買賣雙方簽訂行政管理部門推行的示范文本---《上海市房地產(chǎn)買賣合同》作為其居間服務成功的標志。同時，協(xié)議本身也約定了買賣雙方除簽訂本協(xié)議外，還需簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。另外，協(xié)議明確約定，傭金支付時間為雙方簽署買賣合同當日，根據(jù)上述論述，此處“買賣合同”應當理解為《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，在買賣雙方已協(xié)商解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的情況下，該傭金支付條件已無可能實現(xiàn)。綜上，福家公司主張其已完成居間義務，要求袁某支付傭金，難以支持。考慮到福家公司作為居間方，確為袁某出售系爭房屋提供了部分居間服務，袁某在庭審中也表示愿意支付2，500元勞務費，原審法院認為該金額尚屬合理，予以準許。

二審【上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第748號】民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。本案中，福家公司、袁某及購買方雖就系爭房屋簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，但此后由于出賣方袁某的自身原因，買賣雙方并未簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并協(xié)議解除了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。原審法院對居間合同的法律特性、所涉權利義務、傭金的取得條件等已作充分闡述，本院在此不再贅述。原審法院根據(jù)本案所涉的居間合同目的已不能實現(xiàn)，福家公司無法再提供后續(xù)服務的角度出發(fā)，酌情準許袁某支付福家公司勞務費2，500元，并無不當。福家公司上訴以居間合同已成立，買賣合同的不能履行并非其所致為由，要求全額收取傭金，因福家公司現(xiàn)實際履行的部分居間義務與整個買賣合同正常履行完畢的居間義務確有所不同，故本院對福家公司的上訴請求，難以支持。

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2017.4.17動遷房買賣的法律風險與防范

2017.4.14房屋買賣中合同解除權的產(chǎn)生-消滅-產(chǎn)生

2017.4.10一份判決書確認兩份房屋買賣合同無效并對法律后果作出處理

2017.4.8訴訟是否可以免除或推遲房屋買賣一方履行合同義務？

2017.4.7房貸新政導致首付比例提高，買房人可否要求退回定金？

2017.4.5法院判決賣房人賠償買房人房屋差價400萬，這就是違約的成本

2017.4.3房屋買賣中的合同無效風險——以購買未取得預售許可證的房屋為例

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2017.3.28最高院公報：買賣附有違建的房屋的合同可以繼續(xù)履行

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2017.3.21房屋存在抵押，法院可否判決過戶？

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2017.3.19北京認房又認貸，買房人已付定金能否拿回來？

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2017.3.17父母子女間房屋買賣與贈與的甄別

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2017.3.9開發(fā)商關于學區(qū)房的宣傳未兌現(xiàn)，應當承擔何種責任？

2017.3.5民間借貸背景下委托公證賣房的合同效力

2017.3.1房子噪音太大，買房人可否解除合同？

2017.2.28賣房人違約，何時對房價進行評估？

2017.2.26賣房人違約，買房人是否可以主張可得利益損失？

2017.2.25鄰居搭“違建”，賣房人承擔不能交房的違約責任？

2017.2.23買房人明知自己限購還買房導致不能過戶，法律后果如何？

2017.2.22賣房人未如實披露房屋的抵押情況，買房人可否不履行合同？

2017.2.21買房人明知自己限購還買房導致不能過戶，不構成違約？

2017.2.16房子被查封，不能過戶的原因及解決方法

2017.2.15商品房買賣中，買房人使用了代金券可否再要求退錢？

2017.2.14代理人以賣房人的房產(chǎn)折價抵償自己的債務，合同效力如何？法律后果如何？

2017.2.13房屋買賣中，適用定金罰則不足以彌補守約方的損失如何處理？

2017.2.12房屋買賣中一方違約，誰來舉證證明守約方的損失？

2017.2.10銀行遲遲不放款，買房人構成違約？

2017.2.9房產(chǎn)證上有未成年人的名字，賣房時需要注意什么？

2017.2.8借名買房注意事項與風險防范

2017.2.7委托公證背景下房屋買賣合同無效的法律依據(jù)

2017.2.5買房人可否以賣房人未注銷抵押為由行使不安抗辯權？

2017.2.3是合作開發(fā)合同還是房屋買賣合同？“分割銷售”合同無效？

2017.2.2房屋買賣中所涉善意取得的舉證責任

2017.1.21涉及刑事犯罪，賣房人被騙，則房屋買賣合同無效？

2017.1.18無權處分夫妻共有房產(chǎn)的合同無效？

2017.1.17因買房人過錯導致銀行不能放款，賣房人可否解除合同？

2017.1.11《居間協(xié)議》可以被認定為房屋買賣合同？

2017.1.6買賣擔保（讓與擔保）合同無效的三種理由

2017.1.5房屋買賣中，可以通過行使不安抗辯權解除合同？

2017.1.4農(nóng)村房屋同村村民間轉讓的合同無效？

2017.1.3未成年人的監(jiān)護人之一出售未成年人房產(chǎn)的法律后果

2017.1.2做低房價：陰陽合同or合同變更？

2016.12.31行政管理對房屋買賣合同效力的影響——從中介偽造賣房人網(wǎng)簽簽字說起

2016.12.30房子被另案查封，繼續(xù)履行的訴請會被駁回？

2016.12.28沒有證據(jù)證明哪方拒絕網(wǎng)簽的法律后果

2016.12.25房屋買賣雙方私下達成的《賠償協(xié)議》與合同約定不一致，效力如何？

2016.12.22賣房人放棄合同解除權后可否再以買房人一萬元尾款未付為由解除合同

2016.12.20遷出戶口是付款的條件？和同時履行抗辯權有什么關系？

2016.12.17買房人要求賣房人配合過戶的權利是否適用訴訟時效？

2016.12.14違反《房地產(chǎn)居間協(xié)議》的賠償范圍僅限于定金罰則？

2016.12.12無權處分房產(chǎn)導致的違約，違約金如何調整？

2016.12.11上海一中院判決：新政導致首付比例提高，買房人可否要回定金或首付款？

2016.12.7房屋共有人之一沒在房屋買賣合同上簽字也要承擔連帶責任？

2016.12.5以房抵債不構成善意取得？

2016.11.29上海房貸新政，認房認貸首付提高，買房人能否要回定金首付款？

2016.11.28 2016.11.28上海房貸新政解讀及風險防范

2016.11.26房屋買賣合同中一方當事人合同解除權的取得

2016.11.24認定買房人與賣房人的公證委托代理人惡意患通損害賣房人利益的關鍵點

2016.11.23連續(xù)兩次的房屋買賣合同被確認無效，房屋如何返還？

2016.11.22牽扯到債務和委托公證的房屋買賣合同的效力及責任承擔

2016.11.21買房人可否以賣房人無權遷出房屋內的戶口為由行使不安抗辯權？

2016.11.20出售“共有”房屋，合同無效？

2016.11.19因房屋買賣雙方的過錯導致合同解除，合同解除前房價上漲的利益如何分配？

2016.11.18賣房人的代理人與買房人惡意串通損害賣房人的利益，法律后果如何？

2016.11.17《房屋抵債協(xié)議書》和《房地產(chǎn)抵押借款合同》同時簽訂，效力如何？

2016.11.16賣房人逾期遷出戶口十年，買房人可以主張幾年的逾期違約金？

2016.11.10賣房人逾期交房，買房人可否直接提取賣房人存留在中介處的尾款？

2016.11.3賣房子附帶自行車庫？

2016.11.1賣房人因客觀原因沒遷出戶口也要承擔違約責任？

2016.10.28附義務贈與房產(chǎn)可以撤銷？

2016.10.27和精神病人簽訂房屋買賣合同，法律后果如何？

2016.10.25房屋買賣合同未采用書面形式，是否成立？是否有效？

2016.10.23為什么法院不能判決被查封的房子強制過戶？

2016.10.22公證委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？

2016.10.21第三人可否主張房屋買賣合同無效？

2016.10.18房屋買賣一方放棄合同解除權的法律后果

2016.10.17房屋買賣合同對部分條款沒有約定且雙方不能達成一致，一方要求解除合同的依據(jù)是什么？

2016.10.16房子（二手房）被查封后賣房人才交房，買房人可否提執(zhí)行異議？

2016.10.15假離婚導致銀行不能放貸，買房人構成違約？

2016.10.13賣房人的房子被查封或拍賣，買房人應該怎么辦？

2016.10.10買房人與賣房人的戶籍分冊立戶后，買房人是否還可以向賣房人主張逾期遷出戶口的違約金？

2016.10.9買房人按約履行合同并已裝修入住就能取得房屋所有權？

2016.10.8無權處分會導致合同無效？

2016.10.7解除網(wǎng)簽合同的時間點

2016.10.6是誰拒絕網(wǎng)簽？現(xiàn)有證據(jù)下的證據(jù)規(guī)則運用

2016.10.3賣房人無權處分，買房人可否主張房價上漲的損失？

2016.10.2購買農(nóng)村房的合同被確認無效，責任如何承擔？

2016.10.1買房人限購，賣房人是否有義務配合買房人重新網(wǎng)簽？

2016.9.30買房人要求減名字，賣房人是否應當配合？

2016.9.28房屋買賣中價款顯失公平的認定

2016.9.27可否以房屋買賣雙方互失信任不再具有履約基礎為由解除合同？

2016.9.26賣房人剛簽訂房屋買賣合同即違約，買房人不可依據(jù)違約責任條款主張違約金？

2016.9.25買房人以自己限購為由拒付房款是否構成違約？

2016.9.23銀行未在房屋買賣合同約定的放款日放款，買房人違約？

2016.9.22房屋買賣中，以陰合同的時間節(jié)點配陽合同的違約條款可以嗎？

2016.9.21房價多寫，效力如何？如何證明？

2016.9.19買房人已支付大部分房款并已實際入住房屋，賣房人就不能解除合同？

2016.9.17“對部分條款未能協(xié)商一致”成了房屋買賣中的免責金牌

2016.9.16公證委托賣房的合同效力

2016.9.15房屋買賣中一方違約給另一方造成的實際損失誰來舉證？

2016.9.14買房人在賣房人指定的銀行貸款不成，責任誰承擔？

2016.9.13買房人要求變更買房人，構成違約？

2016.9.12買房人未付逾期付款違約金是賣房人拒絕過戶的抗辯事由？過戶手續(xù)不全誰來審查？

2016.9.10區(qū)分房屋買賣中的限售和限購

2016.9.9賣房人配合買房人第二次貸款，是否還可以解除合同？

2016.9.8買房人付了全款就不會違約了？

2016.9.7有租客的房子的交房時間如何確定？

2016.9.5是什么合同漏洞使得房屋買賣一方想違約而不需承擔違約責任？

2016.9.4多賣房人之一沒有收到房款，不需承擔違約責任？

2016.9.3為規(guī)避債務而簽訂的《房屋買賣合同》效力如何？

2016.9.2賣房人拒絕配合買房人辦理貸款手續(xù)，賣房人違約？

2016.9.1名為房屋買賣實為贈與的認定及法律后果

2016.8.31買房人可否以合同中沒有銀行卡號為由免責？

2016.8.30規(guī)避限購政策的代持房屋協(xié)議是否有效？

2016.8.29買房人遲延過戶是否構成違約？

2016.8.28買房人做低房價，賣房人可以不履行合同？

2016.8.27賣房人沒有遷出他人的戶口構成違約？——從真實意思說起

2016.8.26房產(chǎn)糾紛中主張違約金，注意實際損失這個“馬蜂窩”

2016.8.25房屋交易不能完成，已付房款難以追回，中介承擔什么責任？

2016.8.24房屋買賣過程中房子被查封，買房人就可以解除合同？

2016.8.23房屋買賣中做高房價的約定是否有效？

2016.8.22房屋買賣的預約合同（居間合同、認購書）的責任承擔方式及責任范圍

2016.8.21（部分）賣房人為精神病人，賣房的程序怎么操作？

2016.8.19房屋買賣雙方在約定的過戶日重新磋商貸款事宜未成，買房人不構成違約？

2016.8.18二手房買賣中做低房價失敗，誰來補繳稅費？

2016.8.16“現(xiàn)狀”對房屋買賣合同糾紛判決的影響有多大？

2016.8.15房屋買賣中做低房價，是誰埋在誰腳下的定時炸彈？

2016.8.14房屋買賣合同的補充協(xié)議列明甲方有兩人但只有一人簽字，效力如何？

2016.8.13未經(jīng)評估拍賣國有房屋，所達成的成交協(xié)議無效？

2016.8.11房屋產(chǎn)權人一房二賣，第一買房人如何主張自己的權利？

2016.8.10賣房不賣車位導致不能過戶，賣房人違約？

2016.8.9持違法公證委托書賣房，房屋買賣合同的效力如何？

2016.8.8賣房人以拒絕提供銀行卡號等方式惡意拒收銀行貸款，買房人違約？

2016.8.7房屋買賣中，逾期違約金和解除合同的違約金可否同時主張？

2016.8.5銀行貸款未如期放入賣房人賬戶，買房人違約？

2016.8.4買賣法院已查封的房屋的合同是否有效？

2016.8.3房屋買賣中損害賠償?shù)倪吔?/span>

2016.8.1購買不滿五年的經(jīng)濟適用房的合同是否有效？

2016.7.31購買未滿三年的動遷房的房屋買賣合同是否有效？

2016.7.30房屋買賣適用“家事代理”？

2016.7.29符合哪些條件家庭成員之間的房屋買賣會被認定為贈與？

2016.7.28賣房人違約，買房人主張的房價上漲損失是否應當?shù)玫街С郑?/span>

2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人簽字出售房屋的合同無效？

2016.7.26如何認定簽訂房屋買賣合同的目的是套取銀行貸款？

2016.7.25標的房屋內的戶口沒遷出，賣房人要承擔違約責任？

2016.7.23賣房人拒絕履行做低房價的約定是否構成違約？

2016.7.22房屋買賣中，付款補充協(xié)議的“最后付款期限”應該怎么理解？

2016.7.21《房地產(chǎn)居間協(xié)議》被認定為《房地產(chǎn)買賣合同》的標志性要件是什么？

2016.7.20按份共有房屋買賣中，買房人應當把房款支付給誰？

2016.7.18產(chǎn)權人將按94方案購買的動遷房出售給非法同居者的合同是否有效？

2016.7.17開發(fā)商變更規(guī)劃損害業(yè)主利益，業(yè)主如何主張權利？

2016.7.16銀行貸款沒到賬，賣房人就可以拒絕遷出戶口？

2016.7.15買房人為規(guī)避限購而假結婚，賣房人是否有義務配合買房人變更合同主體

2016.7.14房屋買賣中一方拒絕按約辦理委托公證構成根本違約？

2016.7.13非農(nóng)戶口者買農(nóng)村宅基地房屋的合同無效？應當返還房屋？

2016.7.11簽訂《房屋買賣合同》后房屋被列入征收范圍，可否解除合同？

2016.7.10房子漏雨，買房人可否解除合同？

2016.7.9非滬籍者所簽公房使用權轉讓協(xié)議無效？

2016.7.8偽造房屋所有權人的簽字，合同有效（無權處分）還是無效（非真實意思表示）？

2016.7.7買了物業(yè)用房，開發(fā)商履行不能，責任誰來承擔？

2016.7.6限購者購房，責任如何承擔？

2016.7.5買房人與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》后《商品房預售許可證》被撤銷，《商品房預售合同》是否有效？

2016.7.4房屋買賣中：做低房價被舉報后誰應補繳稅款？有租約的房屋如何交付？

2016.7.3買房人貸款申請未獲銀行批準，賣房人再次協(xié)助辦理貸款申請是放棄了追究買房人的違約責任？

2016.7.2為“規(guī)避”限購而轉讓名下已有房產(chǎn)的《房屋買賣合同》是否有效？

2016.6.29房屋買賣中先履行抗辯權行使的限制

2016.6.28開發(fā)商與限購的買房人簽訂《購買訂單》，不能履行的責任如何承擔？

2016.6.27在房屋買賣中，當無權處分遇上期待權

2016.6.26買房人網(wǎng)簽時限購，賣房人拒絕網(wǎng)簽構成違約？

2016.6.24賣房人假報“房齡”要承擔什么責任？

2016.6.23連鎖買賣背景下，房屋買賣合同未明確約定履行期限，如何認定？

2016.6.22調整違約金，誰來舉證實際損失？法院可自由裁量？

2016.6.21房屋在過戶前被法院查封，賣房人不承擔違約責任？

2016.6.20買房人未按居間協(xié)議的約定補足定金，是否構成根本違約？

2016.6.18網(wǎng)簽后過戶前房屋被查封，買房人如何主張自己的權利？

2016.6.16房地產(chǎn)買賣雙方都不履行合同，哪方違約？合同可否解除？

2016.6.15抵押登記與預售登記哪個效力優(yōu)先？相應的合同哪個效力優(yōu)先？

2016.6.14做低房價逃避稅款的約定是賣房人不承擔逾期過戶責任的免責事由？

2016.6.13承租人可否以優(yōu)先購買權受到侵害為由主張《房屋買賣合同》無效？

2016.6.12法院拍賣房屋前，競拍人與房屋所有權人達成的拍賣溢價款退還協(xié)議是否有效？

2016.6.11民法上“脅迫”的認定——和房屋買賣密切相關

2016.6.9侵犯法定繼承權的《房屋買賣合同》無效？

2016.6.8賣房人在網(wǎng)簽前或過戶前遺失房產(chǎn)證，是否構成根本違約？

2016.6.6轉讓在劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？

2016.6.5確認《房屋買賣合同》無效并返還房屋的訴訟有無時效限制？

2016.6.4房屋買賣合同糾紛訴訟中，當事人未要求審查合同的效力，法院是否應當依職權審查？

2016.6.3買房人要想解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》應當起訴誰？

2016.6.2夫妻雙方分別向同一人購買不同的房屋，可否作為共同原告一并起訴？

2016.6.1房屋買賣合同無效，無過錯方可否主張房屋租金損失？

2016.5.31賣房人如何證明自己是受脅迫才簽訂《房屋買賣合同》的？

2016.5.26轉讓有抵押的房屋，合同有效嗎？

2016.5.25買房人欠付房款不足總房款的三分之一，賣房人無權解除合同？

2016.5.24法院判決繼續(xù)履行夫妻一方賣房的合同，配偶不能訴請撤銷該判決？

2016.5.23國企違反法定程序出售房地產(chǎn)，合同無效？

2016.5.22附條件合同能規(guī)避買賣擔保協(xié)議無效的規(guī)定？

2016.5.19買房人逾期付款就構成根本違約？——分期付款背景下的買受人利益保護

2016.5.16計算房屋買賣中實際損失的時間點

2016.5.15虛假的二手房買賣如何認定？合同無效的法律依據(jù)是什么？

2016.5.13對“如因房屋交易政策原因造成無法交易”的理解

2016.5.12當善意（或惡意）購買遇到無權處分，房屋買賣合同效力如何？誰能取得所有權？

2016.5.10警惕！買房人限購，賣房人違約

2016.5.6買房人沒有違約，就一定能拿到房子？

2016.5.4《居間協(xié)議》未約定首付款支付時間且雙方不能達成一致，即可解除合同且不承擔違約責任？

2016.5.2二手房買賣中居間方居間成功的標志是什么？ “房屋買賣合同”指哪一版？

2016.5.1買房人明知自己不具有購房資格而購房，合同不能履行，居間方可否主張傭金？

2016.4.29二手房買賣定金合同中，按份共有人無權處分相關問題

2016.4.27 不具備購房資格者購房失敗，是否需要支付中介費？

2016.4.26中介有違法行為，就不能主張傭金了？

2016.4.25“滬九條”導致首付比例提高，買房人可否解除合同且不承擔違約責任？

2016.4.23當房屋買賣遇到民間借貸——不同的擔保，不同的后果

2016.4.21網(wǎng)簽時是限購對象，合同一方就一定可以解除合同？

2016.4.18轉按揭辦不了，買房人要承擔違約責任？

2016.4.16離婚，房產(chǎn)如何分割？

2016.4.15買房人按約申請貸款，但未在約定的過戶日前獲銀行批準，是否要承擔違約責任？

2016.4.10房屋買賣中“陰陽合同”的效力及法律后果

2016.4.8 以房產(chǎn)出資卻未辦理過戶手續(xù)的法律后果

2016.4.7不履行或解除居間協(xié)議，居間補償費如何支付？

2016.4.6為騙取銀行貸款而簽訂房屋買賣合同，效力如何？法律后果如何？

2016.4.4買賣雙方簽訂了房屋買賣合同就要向中介全額支付傭金？

2016.4.3離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

2016.4.2買房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構成違約？哪方享有合同解除權？

2016.4.1“限購令”導致賣房人買不到房，房屋買賣合同可否解除？

2016.3.31警惕！房屋在網(wǎng)簽后被查封怎么辦？

2016.3.30“二手房”的隱蔽質量瑕疵責任誰承擔？

2016.3.29買房人嫌20%的違約金太少怎么辦？買房人如何舉證自己的實際損失數(shù)額？

2016.3.27房產(chǎn)中介在二手房買賣居間中有過錯，要對受害者承擔何種責任？

2016.3.26簽訂房屋買賣合同后遭遇“限購令”，可解除合同且不承擔違約責任？

2016.3.25買房人不知有限購令而簽訂《居間協(xié)議》，可否要求退還定金？

2016.3.22二手房買賣中的細節(jié)法律問題

2016.3.21二手房買賣中涉及的按份共有和共同共有相關問題

2016.3.20二手房買賣|轉讓未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)的協(xié)議是否有效？

2016.3.17房價瘋漲，對居間合同中“不得繞開中介公司簽約”約定的理解

2016.3.14房價瘋漲，房屋買賣雙方都應當知道何謂“法律上或者事實上不能履行”

2016.3.13房價瘋漲，違法建筑買賣合同是否有效？可否繼續(xù)履行？

2016.3.12二手房買賣違約金|北京上海法院的規(guī)定及解讀

2016.3.11北京上海深圳江蘇法院關于二手房買賣的規(guī)定

2016.3.10 房屋兩次過戶，但前一合同無效，所有權歸誰？名義產(chǎn)權人可否請求原所有人遷出房屋？

2016.3.9 房價瘋漲，賣房人的權利如何保護？

2016.3.8 房價瘋漲，買房人怎么樣才能把房子拿到手（過戶到自己名下）？

2016.3.7 房價瘋漲專題：10個相關法律問題

2016.3.6 聚焦房價飛漲法律糾紛：《購房意向書》、前后兩份合同、法律適用

2016.3.5房價瘋漲，違約泛濫，買房人應當知道的法律常識

2016.3.3 房價飛漲背景下的違約與救濟

2015.12.19轉讓劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

2015.10.6立遺囑后房屋發(fā)生動遷，遺囑是否仍有效？

2015.9.26購房款主要由一方父母所付，離婚時房屋產(chǎn)權如何認定如何分割？

2015.7.17房屋登記制度不完善，房屋買賣關系是否存在如何確定？

2015.6.8是房屋買賣還是借貸？