裁判要旨

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

案情簡(jiǎn)介

一、2013年3月，建豐公司、龍域公司、達(dá)義公司簽訂《投資合作協(xié)議書》。約定：建豐公司擁有處于開發(fā)建設(shè)階段的度假項(xiàng)目，已取得土地使用權(quán)，龍域公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資，分期投入5億元，期限1年，達(dá)義公司為龍域公司的債權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保；龍域公司承擔(dān)投資責(zé)任，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；建豐公司給予龍域公司固定投資回報(bào)，按年利率10%計(jì)算。

二、《投資合作協(xié)議書》簽訂后，龍域公司依約向建豐公司付款5億元。達(dá)義公司出質(zhì)的股權(quán)未辦理出質(zhì)登記。

三、2014年10月，三方再簽訂《投資合作協(xié)議書》一份，約定投資期限延長一年。2015年8月，建豐公司向龍域公司付款1000萬元。

四、龍域公司向海南高院起訴，請(qǐng)求判令建豐公司與達(dá)義公司連帶償還借款本金5億元及利息。海南高院認(rèn)定《投資合作協(xié)議書》實(shí)為借款合同，判決建豐公司向龍域公司償還借款本金4.9億元并支付相應(yīng)利息。因質(zhì)權(quán)未辦理出質(zhì)登記而尚未設(shè)立，未支持龍域公司請(qǐng)求達(dá)義公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。

五、建豐公司上訴至最高法院，請(qǐng)求撤銷原審判決,依法改判或發(fā)回重審，駁回龍域公司要求返還借款本息的訴訟請(qǐng)求。最高法院判決駁回上訴，維持原判。

敗訴原因

本案《投資合作協(xié)議書》約定龍域公司不直接參與公司經(jīng)營管理，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額收益，不符合合作開發(fā)房地產(chǎn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條之規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。”因此，最高法院認(rèn)定《投資合作協(xié)議書》為借款合同。建豐公司上訴主張其與龍域公司是投資合作關(guān)系，最高法院不予支持。

最高法院認(rèn)為，“龍域公司不直接參與公司經(jīng)營管理，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額收益，即該協(xié)議書排除了雙方共擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)的情形，其實(shí)質(zhì)在于龍域公司所得的回報(bào)與合作結(jié)果無關(guān)。故建豐公司簽訂《投資合作協(xié)議書》的本意是融資，龍域公司的真實(shí)意思表示則為借款，雙方并無合作開發(fā)案涉房地產(chǎn)的合意。根據(jù)合同法第二百零二條有關(guān)‘貸款人按照約定可以檢查、監(jiān)督借款的使用情況’的規(guī)定，龍域公司作為貸款人為確保借款安全對(duì)資金的使用情況具有檢查、監(jiān)督的權(quán)利。故建豐公司以案涉合同約定龍域公司對(duì)合作項(xiàng)目具有監(jiān)督、查閱等權(quán)利為由主張雙方并非借款關(guān)系，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。”

敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、如欲實(shí)現(xiàn)合作開發(fā)房地產(chǎn)的目的，應(yīng)當(dāng)在合同中體現(xiàn)“共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的特征；否則法院可能根據(jù)合同約定的不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而判定為借款合同、房屋買賣合同、租賃合同等。

需特別提醒當(dāng)事人注意的是，如欲實(shí)現(xiàn)合作開發(fā)房地產(chǎn)的目的，不能在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中約定資金提供方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣，該約定會(huì)被法院認(rèn)定為借貸關(guān)系，造成的后果是：資金提供方無需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，且可請(qǐng)求償還本息，但不能享受其他項(xiàng)目收益；其他當(dāng)事人可以分配項(xiàng)目收益，但應(yīng)承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并負(fù)有償還本息的義務(wù)。

二、質(zhì)押權(quán)人應(yīng)及時(shí)督促出質(zhì)人交付動(dòng)產(chǎn)或辦理出質(zhì)登記手續(xù)，否則，質(zhì)押權(quán)未設(shè)立。質(zhì)押權(quán)人可采取的措施有：（1）約定出質(zhì)人先交付動(dòng)產(chǎn)或辦理出質(zhì)登記手續(xù)，質(zhì)押權(quán)人再履行出借資金等合同義務(wù)；（2）約定出質(zhì)人交付動(dòng)產(chǎn)或辦理出質(zhì)登記手續(xù)的時(shí)限及相應(yīng)的違約責(zé)任。

相關(guān)法律規(guī)定

《

最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，

只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

《中華人民共和國合同法》

第二百零二條貸款人按照約定可以檢查、監(jiān)督借款的使用情況。借款人應(yīng)當(dāng)按照約定向貸款人定期提供有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料。

相關(guān)新法：《中華人民共和國民法總則》（2017年10月1日起施行）

第一百四十六條行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認(rèn)為”就該問題的論述：

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定:“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。”案涉《投資合作協(xié)議書》第二條就企業(yè)的經(jīng)營管理及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)約定：“鑒于乙方龍域公司不直接參與公司經(jīng)營管理，因此甲方建豐公司在經(jīng)營管理過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由甲方建豐公司承擔(dān)，即乙方龍域公司承擔(dān)投資責(zé)任，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。”第三條就投資回報(bào)約定：“甲方建豐公司給予乙方龍域公司固定投資回報(bào)，本合同項(xiàng)下的年回報(bào)率按年利率10%計(jì)算，在本合同有效期內(nèi)回報(bào)率保持不變?！钡诹鶙l就龍域公司的權(quán)利義務(wù)約定：“乙方龍域公司享有合作項(xiàng)目的監(jiān)督權(quán)、查閱權(quán)，投資回報(bào)收益權(quán)。”由此可見，案涉《投資合作協(xié)議書》在形式上雖有“投資合作”字樣，但從其約定的內(nèi)容看，龍域公司不直接參與公司經(jīng)營管理，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額收益，即該協(xié)議書排除了雙方共擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)的情形，其實(shí)質(zhì)在于龍域公司所得的回報(bào)與合作結(jié)果無關(guān)。故建豐公司簽訂《投資合作協(xié)議書》的本意是融資，龍域公司的真實(shí)意思表示則為借款，雙方并無合作開發(fā)案涉房地產(chǎn)的合意。根據(jù)合同法第二百零二條有關(guān)“貸款人按照約定可以檢查、監(jiān)督借款的使用情況”的規(guī)定，龍域公司作為貸款人為確保借款安全對(duì)資金的使用情況具有檢查、監(jiān)督的權(quán)利。故建豐公司以案涉合同約定龍域公司對(duì)合作項(xiàng)目具有監(jiān)督、查閱等權(quán)利為由主張雙方并非借款關(guān)系，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。原審判決將本案認(rèn)定為借款合同糾紛于法有據(jù)，本院予以維持。

案件來源

上海龍域投資有限公司與海南建豐旅業(yè)開發(fā)有限公司、北京達(dá)義興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)借貸糾紛二審民事判決書，[最高人民法院（2016）最高法民終541號(hào)]。

延伸閱讀

一、合同名稱為合作開發(fā)，但被法院認(rèn)定真實(shí)法律關(guān)系為借貸關(guān)系的判例（案例一～案例十一）

案例一：靈寶市越海房地產(chǎn)有限責(zé)任公司不當(dāng)?shù)美m紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書[最高人民法院（2016）最高法民申52號(hào)]認(rèn)為，“本案實(shí)質(zhì)為房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛，涉案合作合同約定投資方中鑫公司投入資金后，只收取固定數(shù)量貨幣，不承擔(dān)合作開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同’的規(guī)定，本案應(yīng)當(dāng)按民間借貸處理。本案起訴及二審案由雖為不當(dāng)?shù)美m紛，但二審判決按民間借貸處理并無不當(dāng)。”

案例二：?？谛旌Ｂ脴I(yè)投資開發(fā)公司與?？谑腥A僑住宅服務(wù)公司、海口市永盈華僑實(shí)業(yè)發(fā)展公司借款合同糾紛二審民事判決書[海南省高級(jí)人民法院（2013）瓊民一終字第55號(hào)]認(rèn)為，“雙方合同中約定若徐海公司僅投資500萬元，則永盈公司不論項(xiàng)目盈虧均按投資總額的年利潤40%返還徐海公司，一年期滿后連本帶利共付700萬元；若徐海公司投資1000萬元以上，則共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤按雙方投資比例分成。合同簽訂后，因徐海公司共投入526萬元，未超過1000萬元。根據(jù)合同約定，永盈公司應(yīng)當(dāng)按照徐海公司投資總額的年利潤40%支付徐海公司，徐海公司無須承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條規(guī)定：‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)額貸幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同?！?，據(jù)此，雙方簽訂的《合作興建商品房合同》應(yīng)認(rèn)定為借款合同?！?/p>

案例三：高遠(yuǎn)洪、劉穎與被上訴人簡(jiǎn)陽市空港工程項(xiàng)目管理有限公司、四川省簡(jiǎn)陽市紅塔房地產(chǎn)開發(fā)公司借款合同糾紛二審民事裁定書[四川省高級(jí)人民法院（2016）川民終607號(hào)]認(rèn)為，“關(guān)于高遠(yuǎn)洪、劉穎與空港公司之間的法律關(guān)系是否為聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系問題。根據(jù)2014年5月5日，空港公司（甲方）與高遠(yuǎn)洪（乙方）簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，……表明高遠(yuǎn)洪提供資金，并不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只是收取固定數(shù)額的回報(bào)即60%年收益。雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思在于空港公司進(jìn)行融資。空港公司支付給高遠(yuǎn)洪固定數(shù)額的貨幣，而且支付高于所提供資金的固定數(shù)額與合作開發(fā)經(jīng)營的實(shí)際盈虧無關(guān)。因此，該《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》與“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的合作特征不相符。原判根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定，認(rèn)定高遠(yuǎn)洪、劉穎與空港公司之間為借貸關(guān)系正確?！?/p>

案例四：龔偉、江西龍灣實(shí)業(yè)有限公司、江西廬山龍灣溫泉開發(fā)有限公司、郭大軍民間借貸糾紛二審民事判決書[江西省高級(jí)人民法院（2016）贛民終188號(hào)]認(rèn)為，“2013年12月21日龔偉、實(shí)業(yè)公司、郭大軍簽訂的《合作協(xié)議書》以及同日龔偉、實(shí)業(yè)公司、郭大軍、開發(fā)公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》約定，龔偉、實(shí)業(yè)公司共同出資建設(shè)九江市星子縣城帝景御園住宅小區(qū)17號(hào)樓合作開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目。龔偉出資1000萬元人民幣并支付至實(shí)業(yè)公司指定賬戶，項(xiàng)目其余出資由實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)，確保項(xiàng)目的順利完成。龔偉對(duì)九江市星子縣城帝景御園住宅小區(qū)17號(hào)樓合作開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額收益。故依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同’之規(guī)定，原審認(rèn)定本案案由應(yīng)為民間借貸糾紛，于法有據(jù)，應(yīng)予維持?！?/p>

案例五：修政路與浙江錢江建設(shè)集團(tuán)有限公司、浙江錢江建設(shè)集團(tuán)有限公司文登分公司民間借貸糾紛二審民事判決書[山東省高級(jí)人民法院（2016）魯民終205號(hào)]認(rèn)為，“根據(jù)審理查明的事實(shí)，案涉《天山水榭花都項(xiàng)目合作參建協(xié)議書》約定由修政路向天山水榭花都項(xiàng)目投資，由文登分公司進(jìn)行經(jīng)營管理，不論項(xiàng)目盈利或者虧損，文登分公司均應(yīng)償還修政路本金200萬元及利潤200萬元。對(duì)于約定的性質(zhì)是否屬于借款性質(zhì)的問題，《中華人民共和國合同法》第一百九十六條規(guī)定‘借款合同是指借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同’，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同’，結(jié)合上述規(guī)定，因本案修政國在雙方協(xié)議約定中只收取固定數(shù)額貨幣，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)議性質(zhì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同?！?/p>

案例六：重慶銀坤礦業(yè)開發(fā)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司與重慶市偉映實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司借款合同糾紛一審民事判決書[重慶市高級(jí)人民法院（2015）渝高法民初字第00068號(hào)]認(rèn)為，“銀坤礦業(yè)公司系重慶市永川區(qū)銀坤礦業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司經(jīng)工商登記變更而來，故其應(yīng)繼受重慶市永川區(qū)銀坤礦業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)外民事行為的權(quán)利義務(wù)。2009年6月20日偉映集團(tuán)公司與銀坤礦業(yè)公司簽訂的《協(xié)議》雖約定偉映集團(tuán)公司與銀坤礦業(yè)公司共同開發(fā)內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市的‘金鈺大都會(huì)’二期項(xiàng)目，但該協(xié)議明確約定銀坤礦業(yè)公司固定投資4000萬元并固定分紅即收取固定收益（‘金鈺大都會(huì)’二期項(xiàng)目商業(yè)營業(yè)建筑面積15000平方米），在之后2014年6月24日的《合伙投資結(jié)算協(xié)議》又約定將前述固定收益明確為分紅利潤1.5億元，協(xié)議中雖明確‘金鈺大都會(huì)’二期項(xiàng)目已經(jīng)完工且盈利，但銀坤礦業(yè)公司并未提交工程竣工驗(yàn)收的相應(yīng)證據(jù)，偉映集團(tuán)公司、赤峰偉映公司也陳述該工程并未竣工，結(jié)合銀坤礦業(yè)公司未舉證證明其派員參與項(xiàng)目管理的事實(shí)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)認(rèn)定為借款合同’的規(guī)定，本案應(yīng)為借款合同糾紛?！?/p>

案例七：中財(cái)高科投資有限公司與永清金澤恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛二審民事判決書[河北省高級(jí)人民法院（2015）冀民二終字第103號(hào)]認(rèn)為，“中財(cái)公司在明確知曉麗嘉小鎮(zhèn)銷售額的5%遠(yuǎn)高于1500萬元的情況下，不主張‘合作收益’，無理由放棄利益權(quán)利不合常理，雙方所簽協(xié)議的真實(shí)目的是由中財(cái)公司為金澤公司麗嘉小鎮(zhèn)項(xiàng)目融資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，原審法院適用《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條的規(guī)定，認(rèn)定雙方的《合作協(xié)議》屬于借款合同正確?！?/p>

案例八：上訴人蘭州新區(qū)蘭發(fā)實(shí)業(yè)投資有限公司與被上訴人甘曉軍、甘文彬、原審被告甘肅星光達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案二審民事判決書[甘肅省高級(jí)人民法院（2015）甘民一終字第103號(hào)]認(rèn)為，“本案雙方當(dāng)事人協(xié)商簽訂的《合作協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)為有效。該《合作協(xié)議》第一條約定‘乙方向所開該項(xiàng)目投資肆佰萬元人民幣，并參與工程施工的一切管理，2013年8月中旬將投資資金全部到位’，明確了被上訴人甘曉軍、甘文彬投入資金金額及投入時(shí)間；第六條1項(xiàng)約定‘乙方向甲方所投資的肆佰萬元人民幣，甲方在2014年10月30日前一次性退還給乙方’，明確了上訴人蘭發(fā)實(shí)業(yè)公司還款期限。但該《協(xié)議書》沒有約定甘曉軍、甘文彬應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于《審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同’的規(guī)定，本案《合作協(xié)議》名為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合作協(xié)議，實(shí)質(zhì)上是上訴人為工程項(xiàng)目向被上訴人進(jìn)行融資而形成的借款合同?！?/p>

案例九：四川潤達(dá)信置業(yè)有限公司、王彥入與四川省鴻盛實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、成都角度營銷策劃有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛二審民事判決書[四川省高級(jí)人民法院（2014）川民終字第830號(hào)]認(rèn)為，“鴻盛公司與潤達(dá)信公司簽訂《項(xiàng)目合作開發(fā)合同》，雙方根據(jù)鴻盛公司與康定縣政府、新華集團(tuán)簽訂《合作建房協(xié)議》的約定，鴻盛公司需承擔(dān)出資800萬元的義務(wù)，而鴻盛公司與潤達(dá)信公司又協(xié)商共同來出資該筆資金，潤達(dá)信公司固定投入400萬元，并在銷售收入中優(yōu)先收回400萬元投資及固定收益200萬元。雙方在《項(xiàng)目合作開發(fā)合同》中還約定，‘施工單位由鴻盛公司指定，并由鴻盛公司管理。如施工單位與鴻盛公司或第三方發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)糾紛和安全責(zé)任事故，均與潤達(dá)信公司無關(guān)，由鴻盛公司與施工單位負(fù)責(zé)’，‘該項(xiàng)目的土地由潤達(dá)信公司在鴻盛公司的全力配合下公開招標(biāo)取得，并在潤達(dá)信公司名稱下取得并支付該土地出讓金及一切與土地有關(guān)的費(fèi)用及稅費(fèi)’，‘潤達(dá)信公司在向鴻盛公司支付本合同約定的項(xiàng)目土地開發(fā)資金、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用后，鴻盛公司同意全權(quán)委托潤達(dá)信公司行使對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)、經(jīng)營權(quán)及其他權(quán)利’，上述約定可以看出，潤達(dá)信公司在《項(xiàng)目合作開發(fā)合同》中，對(duì)合作開發(fā)經(jīng)營并未承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，收取固定數(shù)額的收益，并受鴻盛公司委托以自己的名義從事項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)工作。雙方簽訂的《項(xiàng)目合作開發(fā)合同》，既存在最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定名為房產(chǎn)開發(fā)，實(shí)為借貸的關(guān)系，又存在鴻盛公司與潤達(dá)信公司的委托代理關(guān)系。在實(shí)際履行中，相關(guān)行政部門也對(duì)鴻盛公司委托潤達(dá)信公司以自己名義辦理相關(guān)行政許可手續(xù)予以認(rèn)可。雙方簽訂的《項(xiàng)目合作開發(fā)合同》中，除潤達(dá)信公司固定出資400萬元，收回固定收益600萬元外，并無項(xiàng)目合作開發(fā)中的出資、分配的相關(guān)約定，潤達(dá)信公司主張雙方為合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系的理由不能成立?！?/p>

案例十：秦皇島北大荒龍業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與秦皇島市弘企房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛二審民事判決書[黑龍江省高級(jí)人民法院（2014）黑高商終字第67號(hào)]認(rèn)為，“根據(jù)上述《補(bǔ)充協(xié)議》約定，龍業(yè)公司為弘企公司提供的3300萬元借款雖作為投資款，但無論盈虧，龍業(yè)公司均收取固定利潤。此外，《補(bǔ)充協(xié)議》所涉的另一筆4000萬元投資款的利潤1500萬元，弘企公司也已實(shí)際給付龍業(yè)公司。雙方的上述行為與合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律特征即共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并不相符。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條關(guān)于‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同’的規(guī)定，案涉3300萬元仍應(yīng)認(rèn)定為借款。”

案例十一：盤錦瑞祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與盤錦辰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸合同糾紛二審民事判決書[遼寧省高級(jí)人民法院（2014）遼民二終字第00190號(hào)]認(rèn)為，“判斷合同的性質(zhì)不應(yīng)僅根據(jù)合同名稱，而應(yīng)以合同的內(nèi)容即合同的權(quán)利義務(wù)條款作為依據(jù)。本案中，2011年4月5日，張相仁與瑞祥公司簽訂的《投資開發(fā)協(xié)議書》，從協(xié)議形式上看，雖有‘投資開發(fā)’字樣，但從該協(xié)議內(nèi)容看，雙方簽訂該協(xié)議的目的是解決‘義縣幸運(yùn)家園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目’資金問題，雙方只約定投資數(shù)額、投資期限、保底利潤，雙方并未就合作投資的經(jīng)營方式、盈虧分配及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等內(nèi)容進(jìn)行約定。從該協(xié)議的實(shí)際履行看，沒有證據(jù)證明張相仁有參與開發(fā)‘義縣幸運(yùn)家園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目’的實(shí)際經(jīng)營行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。’因此，原審判決認(rèn)定本案1000萬元的法律關(guān)系性質(zhì)為民間借貸糾紛并無不當(dāng)。故對(duì)瑞祥公司關(guān)于1000萬元是投資合作關(guān)系的上訴主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。”

二、不符合資金方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、只收取固定數(shù)額貨幣的特征，法院認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的判例（案例十二～案例十六）

案例十二：鐘華與劉道先及禹代芬合伙協(xié)議糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾最高人民法院（2012）民申字第1170號(hào)]認(rèn)為，“根據(jù)原審查明的事實(shí)，劉道先出資106.5萬元參與涉案房屋建設(shè)，鐘華對(duì)此予以否認(rèn)，主張雙方僅存在借貸關(guān)系或工程款墊付關(guān)系，事實(shí)和法律依據(jù)不足。再審法院結(jié)合劉道先在房屋建設(shè)過程中多次向承建方支付工程款、參與工程決算等證據(jù)，認(rèn)定其與鐘華之間存在合作建房關(guān)系，并無不當(dāng)。雙方并未約定劉道先不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣，不適用《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條的規(guī)定?！?/p>

案例十三：黃立新與趙家穩(wěn)合同糾紛二審民事判決書[江蘇省高級(jí)人民法院（2016）蘇民終846號(hào)]認(rèn)為，“股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黃立新，總計(jì)資金118萬元，已收88萬元；趙家穩(wěn)承認(rèn)黃立新入伙于程橋二分公司，并按公司合伙協(xié)議所得利益給付黃立新，黃立新承認(rèn)公司章程，享有股東權(quán)利與義務(wù)；趙家穩(wěn)承諾如公司出現(xiàn)資不抵債或無利益分配的情況下，對(duì)于黃立新的出資，趙家穩(wěn)按個(gè)人借款對(duì)待（另打借條），負(fù)責(zé)給付黃立新（給付時(shí)間為工程竣工后半年以內(nèi)）借款總數(shù)88萬元加年利息（百分之十二）。根據(jù)上述約定內(nèi)容分析，假設(shè)涉案項(xiàng)目有盈利但盈利低于年息12%，黃立新也只能收取低于年息12%的利潤。即黃立新獲利多少與項(xiàng)目經(jīng)營好壞相關(guān)聯(lián)。此與《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定的‘不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣’的特征不吻合。故趙家穩(wěn)認(rèn)為本案應(yīng)認(rèn)定為民間借貸的理由缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持?！?/p>

案例十四：上訴人曹錦成、永興縣錦興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被上訴人李善任、曹美玉、李濤及原審第三人湖南省煙草公司郴州市公司永興縣分公司、永興縣城關(guān)鎮(zhèn)建筑工程公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛民事判決書[湖南省高級(jí)人民法院（2015）湘高法民一終字第120號(hào)]認(rèn)為，“曹錦成、錦興公司上訴認(rèn)為因李善任未承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，《協(xié)議書》及《錦興家園結(jié)算方案》系借款合同。根據(jù)《最高人民法院﹤關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題﹥的解釋》第十四條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的特征是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。本案中，李善任與曹錦成簽訂的《協(xié)議書》約定：建房款項(xiàng)由李善任出資，按期直接向曹錦成下屬的施工對(duì)外支付，建房外費(fèi)用，李善任憑票據(jù)支付。建房款以外其他費(fèi)用，由曹錦成負(fù)責(zé)出資。從上述約定及實(shí)際履行情況看，李善任方負(fù)責(zé)拿項(xiàng)目出資金，曹錦成等人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常營運(yùn)管理、建設(shè)銷售等，涉案項(xiàng)目符合共同出資的特征。因涉案項(xiàng)目經(jīng)曹錦成計(jì)算最低利潤為180萬元，曹錦成在《協(xié)議書》中承諾李善任定額分取126.8萬元利潤系雙方共享利益的意思表示，至于曹錦成認(rèn)為李善任未擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的理由，因《協(xié)議書》第九.1條約定，李善任必須根據(jù)工程需要，如期按建筑施工方簽訂協(xié)議付款，如因資金影響工期，一切責(zé)任由李善任負(fù)責(zé)。上述約定表明李善任在合作開發(fā)中的主要義務(wù)是保證資金及時(shí)足額到位，如因李善任不能履行其主要義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。現(xiàn)因李善任如期保證建設(shè)資金，合作開發(fā)的過程中并未因李善任方的原因?qū)е孪嚓P(guān)后果，故李善任無需承擔(dān)其他責(zé)任。合同約定的責(zé)任事由未出現(xiàn)并不能表示李善任沒有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，故曹錦成上訴提出李善任未共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的上訴理由不能成立。雙方簽訂的《錦興家園結(jié)算方案》，是雙方當(dāng)事人對(duì)《協(xié)議書》的補(bǔ)充和完善，系曹錦成、錦興公司的真實(shí)意思表示，且錦興公司在收取了李善任的購房款項(xiàng)后將房屋交付給李善任、曹美玉、李濤，結(jié)算方案已實(shí)際履行。綜上，曹錦成、錦興公司上訴提出《協(xié)議書》及《錦興家園結(jié)算方案》系借款合同的理由均不能成立，本院不予支持?！?/p>

案例十五：程燁、瞿理證與曹洪初、謝守信等合同糾紛二審民事判決書[福建省高級(jí)人民法院（2014）閩民終字第572號(hào)]認(rèn)為，“本案曹洪初、薛理平、桔海公司與程燁、瞿理證所簽訂的《合作協(xié)議》雖然約定程燁、瞿理證可以逐步先行收回1800萬元的投資資金，但并沒有約定程燁、瞿理證可以不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，故不適用《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條‘合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同’的規(guī)定，本案曹洪初四人主張?jiān)摗逗献鲄f(xié)議》實(shí)質(zhì)上為借款合同，與法律和事實(shí)不符，本院不予采信?！?/p>

案例十六：浙江控股有限公司與潘一案二審民事裁定書[浙江省高級(jí)人民法院（2009）浙民終字第129號(hào)]認(rèn)為，“經(jīng)審查《協(xié)議書》的具體內(nèi)容，首先，協(xié)議除約定金都某某需投入出資額5684萬元外，按照協(xié)議第二條第5項(xiàng)、第四條第4項(xiàng)的約定，金都某某還應(yīng)按出資比例承擔(dān)稅費(fèi)、開發(fā)規(guī)費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、融資成本等項(xiàng)目運(yùn)營過程中發(fā)生的各種費(fèi)用。其次，協(xié)議雖然約定由金城××具體負(fù)責(zé)涉案項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)，但按照協(xié)議第二條第2項(xiàng)、第3項(xiàng)，第四條第2項(xiàng)、第3項(xiàng)的約定，金城××需書面告知金都某某涉案項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、銷售、建筑、管理等各種方案，各類房屋的銷售單價(jià)須經(jīng)協(xié)議三方簽字確認(rèn)；涉案項(xiàng)目需設(shè)立專用銀行賬戶，并由金都某某與金城××共同監(jiān)管；金都某某需委派項(xiàng)目協(xié)調(diào)人員、營銷人員。再次，按照協(xié)議第一條第4項(xiàng)、第三條第3項(xiàng)的約定，協(xié)議約定的2億元凈利潤既可以是貨幣，也可以是房屋。而且，按照協(xié)議第四條第5項(xiàng)的約定，在出現(xiàn)不可抗力和國家、地方政策重大調(diào)整，導(dǎo)致涉案項(xiàng)目預(yù)期收益無法實(shí)現(xiàn)的情況下，三方可另行協(xié)議對(duì)項(xiàng)目利潤進(jìn)行調(diào)整。上述關(guān)于費(fèi)用承擔(dān)、參與經(jīng)營管理等的約定，完全屬于對(duì)參與合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主體的權(quán)利、義務(wù)的約定，而對(duì)借款合同的出借方，合同一般只要明確付款的時(shí)間、金額，還款的時(shí)間、金額即可，不存在出借人介入整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程的問題。上述協(xié)議中有關(guān)于某某調(diào)整的規(guī)定，而借款合同中的還款金額不存在因不可抗力等因素進(jìn)行調(diào)整的問題。綜上，按照《協(xié)議書》的約定，金都某某作為投資方在涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中除了須按約定投入5684萬元的出資外，還應(yīng)承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，并參與整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營、管理，故本案《協(xié)議書》的性質(zhì)屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，并非借款合同，原審法院對(duì)合同的定性錯(cuò)誤?！?/p>