在本文您將看到以下內(nèi)容：

5、成都市房管局權威解讀

4、房管局溫馨提示（一）

3、限售新政的專家解讀

2、限售新政的全文內(nèi)容

1、二套房首付提升至六成

（官方解讀、專家解讀持續(xù)更新ing）

成都市城鄉(xiāng)房管局

嚴格防范投機炒房行為 嚴格規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為

今日，成都市出臺《關于進一步加強房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），提出了7個方面的措施，進一步加強房地產(chǎn)市場管理，不少規(guī)定與購房群眾息息相關。

成都為何要在一月內(nèi)再次出臺住房限購政策，此次限購新政的側重點是什么？在中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位上，成都又是如何貫徹落實的？在支持剛性住房需求，嚴防住房投機炒作上，成都如何努力防范市場風險？ 

對于購房者普遍關心的系列問題，今日下午，市房管局相關人士分別通過“嚴格住房貸款合法性審查”、“嚴格審核首付款資金來源和還款能力”、“嚴格防范投機炒房行為

”等五個方面一一進行了解讀。

堅決貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”

市房管局介紹，此次該局和市金融辦、省銀監(jiān)局、人民銀行成都分行營管部聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），主要目的仍是為了促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“主要為了堅決貫徹落實中央‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，進一步落實國家、省、市房地產(chǎn)調(diào)控工作要求?！笔蟹抗芫纸榻B了此次通知出臺的背景和目的：同時為了貫徹好《成都市人民政府辦公廳轉發(fā)市房管局等部門關于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》（成辦發(fā)〔2016〕37號）、《成都市人民政府辦公廳關于印發(fā)進一步促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干政策措施》（成辦發(fā)﹝2016）45號）、《成都市人民政府辦公廳關于完善我市住房限購政策的通知》（成辦發(fā)〔2017〕10號）等規(guī)定，“支持剛性住房需求，強化市場監(jiān)管，嚴格防范住房投機炒作，大力降低購房杠桿，努力防范市場風險。”

五大看點解讀房產(chǎn)新政

看點一：關于嚴格住房貸款合法性審查

《通知》要求，銀行業(yè)機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網(wǎng)上簽約狀態(tài)，甄別房屋交易的真實性，對未在網(wǎng)上簽約的，暫不予受理。

“該規(guī)定主要是基于保護房屋真實交易的合法權益，通過行之有效的房屋買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)來體現(xiàn)交易狀態(tài)，及時保護購房者權益?！笔蟹抗芫纸榻B，該規(guī)定進一步強調(diào)了房屋交易合同網(wǎng)上簽約的嚴肅性，主要是進一步要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構、購房者要通過房屋交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)完成訂購、擬定合同、已售（備案）等網(wǎng)上簽約行為，通過存量房交易服務平臺完成簽訂存量房買賣經(jīng)紀服務合同或存量房買賣合同，并以此作為銀行業(yè)機構受理購房貸款申請的基礎，以防止所購房屋因未在網(wǎng)上簽約而被抵押或再轉讓他人，或者出現(xiàn)假按揭騙取貸款等行為，致使購房人、銀行業(yè)機構的合法權益無法及時有效維護。

看點二：關于嚴格審核首付款資金來源和還款能力

《通知》要求，銀行業(yè)機構要嚴格執(zhí)行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為；嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防范投資投機信貸風險。

《通知》規(guī)定對購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸；對于已成年、未就業(yè)且沒有固定收入的借款人，商業(yè)銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。為防范金融風險，大力降低購房杠桿，銀行業(yè)機構必須嚴格審核首付款資金來源和還款能力。

看點三：關于嚴格防范投機炒房行為

《通知》規(guī)定，在我市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買住房，須取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可轉讓。

“該規(guī)定主要是繼續(xù)從嚴控制投機炒房行為，嚴格貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位?！笔蟹抗芫纸忉?，在《通知》實施之前，已在全市統(tǒng)一的商品房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)完成訂購、擬定合同、已售（備案）狀態(tài)之一的商品住房，在存量房交易服務平臺上完成打印“成都市存量房買賣經(jīng)紀服務合同”或“成都市存量房買賣合同”的二手住房等，均按原政策執(zhí)行。

《通知》還強調(diào)，銀行業(yè)機構不得違反商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議劃付商品住房預售款。

對此，市房管局解讀稱，目前商品房預售款監(jiān)管是銀行業(yè)機構依據(jù)監(jiān)管協(xié)議履行預售款監(jiān)管責任，該項規(guī)定主要是為了進一步落實商品房預售資金監(jiān)管的相關要求，確保商品住房預售資金專項用于工程建設，努力確保商品住房竣工交付使用，防止可能出現(xiàn)的工程爛尾，切實維護購房者的合法權益。

看點四：關于嚴格規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為

《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為；商品住房項目達到預售條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在30日內(nèi)未申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內(nèi)不受理其預售許可申請。

“《通知》的這一規(guī)定旨在及時增加房地產(chǎn)市場有效供應，防止捂地、捂盤、惜售，避免供需失衡和市場恐慌?！笔蟹抗芫直硎荆瑢τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地后未按照土地出讓合同約定的期限開工建設，形成土地閑置的，由有關部門按照相關規(guī)定收取土地閑置費、收回土地使用權等方式進行處置。對于達到預售條件不及時申請辦理預售許可的，提高其持有成本，以倒逼機制促使達到預售條件的商品住房項目盡快上市；并促使開發(fā)企業(yè)合理定價、主動控價。對于開發(fā)企業(yè)已取得預售許可證的捂盤惜售行為：已經(jīng)辦理預售許可證，但未在10日內(nèi)將批準預售范圍內(nèi)的全部房源公開對外銷售的；或雖對外公開銷售，但故意采取畸高價格、以內(nèi)部員工關聯(lián)交易等方式，使公開交易難以成交變相截留房源的，房管部門要依法予以查處。

《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價，目的在于有效控制住房價格非理性上漲。對于申報價格含裝修價格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須合理確定其裝修價格，按規(guī)定在銷售現(xiàn)場將申報的裝修水平與相應的裝修價格標準等信息予以公示，同時按規(guī)定在商品房買賣合同中進行約定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按一房一價、明碼標價、實際成交價不高于預售申報價格的原則公開對外銷售商品住房。對于房地產(chǎn)企業(yè)在未取得預售許可證的情況下擅自進行銷售，捆綁高價車庫銷售，通過虛假廣告誤導購房者，不明碼標價、哄抬價格、制造恐慌，支付額外費、電商費等形式價外加價，以及中介機構違規(guī)代理未取得預售證的房屋，虛假宣傳、哄抬價格、制造恐慌，支付額外費用，偽造社保、納稅、銀行流水虛假證明等行為，有關部門將依法依規(guī)嚴肅查處，并向社會公開曝光，相關信息納入誠信平臺；對涉案從業(yè)人員記入“黑名單”；對涉嫌違法的企業(yè)和個人，依法追究法律責任。

看點五：關于規(guī)范銀行業(yè)機構與開發(fā)企業(yè)、中介機構的合作行為

《通知》規(guī)定，各銀行業(yè)機構要切實規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺公開選聘房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀、咨詢等中介機構開展合作，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。

市房管局解讀：該項規(guī)定主要是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構的部分業(yè)務開展與其信用水平掛鉤，對信用水平低下的，限制其業(yè)務開展，從而達到凈化市場的作用。具體而言，各銀行業(yè)機構選聘房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀、咨詢等中介機構開展合作前，要通過成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺了解掌握其信用水平，對信用水平較低的，應不予合作或限制合作。同時，也解決銀行業(yè)機構對中介機構資信度信息不對稱問題，讓銀行業(yè)機構在行業(yè)監(jiān)管信用平臺上來公開選聘，既增加了選聘的透明度，又有助于銀行業(yè)機構能選聘委托業(yè)務所需的良好機構。

    開發(fā)企業(yè)、中介機構存在《通知》中規(guī)定的違法違規(guī)行為的，對開發(fā)企業(yè)，銀行業(yè)機構在其整改前不得撥付后續(xù)信貸資金或增加新的授信，對中介機構，則終止與其業(yè)務合作。對房地產(chǎn)中介機構存在受到有關部門和司法機構處理的，銀行業(yè)機構、小額貸款公司在2年內(nèi)不得與其合作。目的在于強化失信懲戒，凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境。

在新政公布以后，針對大家的疑問，成都市房管局發(fā)布了《溫馨提示（一）》。

  為進一步貫徹落實我市限購政策，避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，房屋買賣存在下列情形的，無法辦理交易過戶手續(xù)，提醒買賣雙方注意避免風險：

一、購房人不具備購房資格的；

二、出售的房屋未依法登記領取權屬證書的（房屋所有權證或不動產(chǎn)權證）；

三、預售的商品房尚未取得商品房預售許可證的；

四、出售的房屋被人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關等司法機關和行政機關查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

五、房屋已抵押，抵押權人未書面同意轉讓的；

六、2017年4月13日以后新購買的住房（含商品住房和二手住房）取得不動產(chǎn)權證書未滿三年的。【編輯備注：4月13日是指網(wǎng)簽的時間】

這是成都在3月23日限購政策出臺之后調(diào)控再次升級，也成為全國第11個對商品住房轉讓進行嚴格限制的城市。《通知》主要從三個方面對成都的樓市調(diào)控政策加碼：

第一條，主要是針對房企和中介機構在辦理購房貸款時的行為進行規(guī)范，對為購房者在辦理貸款時進行違規(guī)操作的房企和中介機構進行處罰，同時對具備條件卻未及時申領預售許可證和拒絕在辦理預售許可證時接受有關部門價格指導的企業(yè)給予停發(fā)預售證一年的處罰；

第二條至第六條則是購房貸款申請人的合法性、認定標準、資金來源、還款能力等指標進行嚴格審查，進一步規(guī)范購房貸款的發(fā)放，防范系統(tǒng)性風險；

第七條規(guī)定4月13日之后新購住房在獲得不動產(chǎn)權證3年之后才能夠進行轉讓。

4月12日出臺的新政作為3月23日出臺的限購政策，將成都樓市調(diào)控推上了巔峰，成為名副其實的“史上最嚴調(diào)控”。

隨后，成都市房管局出臺“溫馨提示”，再次明確4月13日前未取得房產(chǎn)證，且領取房產(chǎn)證未達到三年的住房，不能辦理交易過戶手續(xù)。

“限售”措施的廣泛運用是從3月初至今蔓延全國的這輪“限購潮”的特點，已經(jīng)有北京、廈門、杭州、福州、青島、廣州、啟東、珠海、常州、惠州、揚州、承德等11個城市出臺了相關規(guī)定。這類政策的共同特點是：對入市新房的再次交易設置了時間門檻，限售時間從2年~3年不等。

“限售”政策的主要作用是降低二手住房市場日益升溫的投機行為，通過拉長二手房交易時間、增加房產(chǎn)持有成本，減少炒房收益、增加炒房風險，將樓市中“漫灌”的資金擠出。

成都的限售新政目前尚未出臺執(zhí)行細則，對于新政仍有許多購房者抱有疑問，如：在《通知》出臺之前已經(jīng)購買、網(wǎng)簽，但尚未取得不動產(chǎn)權證的住房是否也在限售之列？正在交易的二手住房未滿三年，如何界定？諸多問題尚待成都相關部門的權威解答。

而就在限售政策出臺不到1小時之后，一份名為《四川省商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例調(diào)整方案》的文件開始在網(wǎng)絡上流傳，樂居向銀行內(nèi)部人員求證，得知該《方案》為真，并將在近日內(nèi)頒布執(zhí)行。

該《方案》中稱，除成都限購區(qū)內(nèi)首套房最低首付比例繼續(xù)保持30%之外，全省其他區(qū)域的首付比例也不得低于25%；成都限購區(qū)內(nèi)購買二手房的首付比例不低于60%，且貸款年限不得超過25年，全省其他區(qū)域二套房首付比例不低于40%；擁有二套以上住房的，認房又認貸，暫停個人住房貸款的發(fā)放。

《方案》進一步收緊個人住房貸款的“錢袋子”，提高住房貸款門檻，降低住宅市場杠桿率，“認房認貸”從信貸端將炒房者完全排除在外。

專家觀點

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進：

從成都此次發(fā)布政策來看，當前各類炒作房價的現(xiàn)象還是存在，所以積極管控很有必要。而且力度也超過市場預期。

對于二套房限貸政策來說，通過此類限貸的做法，能夠使得本地人購房相對理性，而類似天府新區(qū)的二套房貸比例更高，說明對于此類市場來說，后續(xù)需要有一個較為積極的管控導向，這也使得類似七成首付能夠發(fā)揮真正的效果。

對于購房后三年內(nèi)不允許交易的提法，相對比較嚴厲，也從側面說明限售做法正在全國各大城市全面鋪開。所以很顯然，后續(xù)此類做法能夠限制流動性和套利，對于市場的理性購房等有積極的作用。

西南財經(jīng)大學副教授劉璐:

本次成都樓市調(diào)控新政在“3.23”政策的基礎上又進行了一攬子的升級。我對此并不感到意外。事實上，從去年“9.30”以來，全國已經(jīng)有超過45個城市出臺了140余次各種各樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這充分體現(xiàn)了國家抑制房價過快上漲的決心和“房子是拿來住的，不是拿來炒的”的態(tài)度。從3月底的廈門開始，到4月眾多城市相繼推出的升級版樓市新政中，出現(xiàn)了一個鮮明的新特點：在限購、限貸之后，限售也成為了樓市新一輪調(diào)控升級的必要手段。本次成都新政規(guī)定，“在我市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可轉讓”。這種類似于證券市場“T+2”、“T+3”的限售政策，顯然是一種樓市調(diào)控的新工具。“限售”的作用在于穩(wěn)定市場，避免樓市投機資金“快進快出”式的操作手法，對樓市波動的短線風險可謂“打蛇打七寸”。而對于正常的自住型剛需和改善型需求而言，不會受到這種2到3年的限售政策的影響。

對比全國其他“熱點”城市而言，成都不論是房價的均價還是整體漲幅都要比其他熱點城市低不少。成都近幾次樓市調(diào)控政策的積極作用在于穩(wěn)定市場預期，避免市場上出現(xiàn)恐慌性搶房的情況，穩(wěn)定購房者的心態(tài)。本次成都樓市新政明確提出“嚴格防范投機炒房”，就是要把投機性購房和普通的購房進行區(qū)別對待。同時，也是未雨綢繆的防患于未然，減少本地樓市和金融系統(tǒng)的系統(tǒng)性風險，規(guī)避潛在的大幅波動。

銳理總部品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔：

這次新政有兩點比較值得注意：

1、開發(fā)商在獲得預售許可證上不得拖延，文件規(guī)定“達到商品房預售條件未在30日內(nèi)申請預售許可或不接受預售申報價格指導的， 房管部門可在1年內(nèi)不受理其預售許可申請”，這對開發(fā)企業(yè)資金壓力很大，不準開發(fā)商捂盤。

2、自即日起，在我市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可轉讓。這個也是比較重要的一點，可以讓整個市場快速降溫的手段。我們認為這次的補充，對房地產(chǎn)市場調(diào)控來說具有實際效果。

2017年4月12日成都是房管局等多部門聯(lián)合出臺了《關于 進一步加強房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務風險管理的通知》，其中最重要的一條是：自即日起，在我市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可轉讓。

【政策原文請戳這里：成都限售！限購區(qū)域內(nèi)買房取證后滿3年才能轉讓!】

隨后，首付比例將調(diào)整的新聞也傳了出來，詳見后文的圖片。其核心內(nèi)容如下：【溫馨提示：此消息未經(jīng)證實，僅供參考】

1、限購區(qū)域首付比例不低于30%，全省非限購區(qū)域不低于25%；

2、二套房限購11區(qū)貸款首付不低于60%，且貸款最長年限不超過25年，

      二套房天府新區(qū)成都直管區(qū)、高新南區(qū)最低首付比例不低于70%，且貸款最長年限不超過25年，

   二套房全省其他非限購的確首付最低比例不低于40%；

3、擁有2套及以上住房的，認房又認貸，暫停商業(yè)性個人住房貸款。

4、貸款認定是以家庭為單位，之前的限購住房是以自然人為單位！

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