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父母過戶房產(chǎn)給子女，一般采取兩種方式：買賣或贈與。 不同的房產(chǎn)過戶方式，所需繳納的稅費有所差異；二手房交易根據(jù)房產(chǎn)所在地區(qū)及房屋屬性不同，在交易稅費的征繳上也存在著一定的區(qū)別，不過總體上有契稅、增值稅（營改增之前為營業(yè)稅）、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)與教育費附加費、產(chǎn)權(quán)登記費、評估費、測繪費等這幾類稅種。但無論采取哪種交易過戶方式，前述除前四類稅費之外的剩余其它幾類費用均保持不變，因此后面這幾類型的費用標準本文不再展開討論。 本文將僅針對契稅、增值稅、個人所得稅、印花稅這四類稅種在二手房買賣過戶和贈與過戶中的不同進行比較，從房屋面積、產(chǎn)權(quán)年限、房產(chǎn)套數(shù)等影響稅費繳納額度的幾個方面入手，分析不同的房屋類型分別采取買賣和贈與進行過戶的繳納稅費額度的差異。 首先讓我們一起來了解一下，關(guān)于二手房買賣過戶和贈與過戶稅費繳納的相關(guān)法律與政策規(guī)定。 一、契稅 《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱“《契稅條例》”）第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅?！币虼?，只要是在我國境內(nèi)發(fā)生了房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，均應繳納契稅，并且繳納契稅的主體為受讓房屋權(quán)屬一方。如果父母將房屋通過買賣或贈與的方式過戶至子女名下，那么納稅人即為作為買入方或受贈人的子女。 契稅如何收取以及收取額度怎么計算，《契稅條例》第三條第一款規(guī)定：“契稅稅率為３－５％?！蓖瑫r考慮到各地方地理位置和經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，第三條第二款同時規(guī)定：“契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案?！币布?，允許地方根據(jù)各自地理條件和實際情況，在前述規(guī)定的稅率范圍自行確定各自執(zhí)行的稅率。例如，《北京市契稅管理規(guī)定》第五條即規(guī)定：“契稅稅率為3％?！币布?，一般情況下，契稅稅率均按3%的標準計算。 關(guān)于契稅計稅基礎(chǔ)，《契稅條例》第四條規(guī)定：“買賣房屋的，契稅的計稅依據(jù)為房屋買賣的成交價格；贈與房屋的，由征收機關(guān)參照房屋買賣的市場價格核定?！?nbsp;  為了促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時期，國家先后出臺了一系列調(diào)控措施，包括對房地產(chǎn)交易的稅收規(guī)則進行相應的調(diào)整。如《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）規(guī)定：“對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅?！?nbsp; 之后，《財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2016]23號）對于契稅政策再次作出調(diào)整：“（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。” 但是，這次經(jīng)調(diào)整的契稅政策明確規(guī)定以上調(diào)整不適用于北京市、上海市、廣州市、深圳市這四個一線城市，也即對于“北、上、廣、深”這四大一線城市，仍然按上述財稅[2010]94號文件執(zhí)行。 對于個人無償贈與房屋的，依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)第一條第（二）款的規(guī)定：“對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅?！?因此，無論受贈人與贈與人為何種關(guān)系，均對受贈人按稅率3%全額征收契稅。那么，父母如將房屋贈與子女，需對受贈人（即子女）按稅率3%全額征收契稅。 二、增值稅 《財政部、國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）（以下簡稱“《營改增通知》”）規(guī)定：“經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅?！蹦敲矗?016年5月1日起，進行房屋交易的，將不再征收營業(yè)稅，而改為征收增值稅。 與《營改增通知》同時實施的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅?！?第十條規(guī)定：“銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)?！钡谑臈l規(guī)定：“下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：……（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外……”由此，無論是房屋買賣還是房屋贈與行為，均需征收增值稅，區(qū)別僅在于針對房屋買賣的行為將對出讓人征收，針對房屋贈與的行為則對受贈人征收。 同樣與《營改增通知》配套實施的《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第五條規(guī)定：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市?！彼?，父母將房屋通過買賣的方式過戶給子女的，應按此規(guī)定繳納增值稅。 財政部、國家稅務總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知（財稅[2009]111號）第二條規(guī)定：“個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：……（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹……”因此，父母將房屋贈與子女的將免征增值稅（也即原營業(yè)稅）。 三、個人所得稅 《個人所得稅法》第二條規(guī)定：“下列各項個人所得，應納個人所得稅：九、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得……”第三條規(guī)定：“個人所得稅的稅率：五、特許權(quán)使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十?！钡诎藯l：“個人所得稅，以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人?！?nbsp; 《北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告》（2013年第3號）第二條第（三）項規(guī)定：“能夠確定房屋原值和有關(guān)合理費用的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關(guān)合理費用后的余額，按20%稅率計算。納稅人不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算?！?nbsp; 由前述規(guī)定可知，一般情況下，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，對出讓人應依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅。對于不能核實確認房屋原值的，則以房屋交易價格按核定征收率1%計算。父母將房屋通過買賣過戶給子女，個人所得稅的繳納應當執(zhí)行此規(guī)定。 值得注意的是，《財政部、國家稅務總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔１９９９〕２７８號）第一條規(guī)定：“根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅”；以及第四條規(guī)定：“對個人轉(zhuǎn)讓自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅?！币布?，如果個人轉(zhuǎn)讓自用５年以上并且是家庭唯一生活用房的，則免征個人所得稅。 關(guān)于房屋贈與行為的個人所得稅的繳納，《財政部、國家稅務總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）第一條規(guī)定：“以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹……”；第三條規(guī)定：“除本通知第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。”據(jù)此，父母將房屋贈與子女的，受贈人無需繳納個人所得稅。 四、印花稅 《印花稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規(guī)定繳納印花稅?！钡诙l規(guī)定：“下列憑證為應納稅憑證:（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)?！庇纱丝芍?，一般情況下，只要發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，對轉(zhuǎn)移雙方均應當征收印花稅。根據(jù)印花稅稅目稅率表的規(guī)定，對于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，印花稅稅率為轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.05%?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第二條規(guī)定：“對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅?！奔磳τ诜课葙I賣的交易雙方，現(xiàn)均免征印花稅。但對于房屋贈與行為，卻沒有規(guī)定可以免征印花稅。因房屋贈與行為也必將發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，那么根據(jù)《印花稅暫行條例》的前述規(guī)定，對于房屋贈與的，需對贈與人與受贈人雙方征收印花稅。 下面，用圖表對以上二手房交易過戶所涉稅收繳納相關(guān)規(guī)定進行一個匯總：  如上圖所示，買賣和贈與兩種方式在契稅、增值稅、個人所得稅和印花稅稅費方面有些差別。如通過贈與方式過戶，則契稅、印花稅更多；如通過買賣方式過戶，則增值稅（未滿2年）、個人所得稅更多。所以，要想計算哪種過戶方式更省錢主要計算這四種稅費。 下面，針對父母將房屋過戶給子女的情形，筆者通過一個假設(shè)的案例，區(qū)分因房屋類型以及過戶方式的不同來比對圖表所列四項稅費各自稅費費額繳納情況，試圖找出一定的規(guī)律。 王大媽將自己名下唯一一套價值100萬元、面積為100平方米、購買不足2年的房屋，過戶給自己的兒子小明（假設(shè)小明名下沒有其他房產(chǎn)，是首套房），通過買賣或贈與，哪種方式更劃算呢？ 1、買賣過戶 ①王大媽：增值稅=1000000元÷（1+5%）×5%=47619元，增值稅附加費=47619元×（7%+3%）=4761.9元，個人所得稅=1000000元×1%=10000元； ②小明：契稅=1000000元×1.5%=15000元； 則買賣過戶時，雙方需交納的四項稅費總額為：47619元+4761.9元+10000元+15000元=77385.9元。 2、贈與房產(chǎn) ①王大媽：增值稅0元，增值稅附加費0元，個人所得稅0元，印花稅1000000元×0.05%=500元； ②小明：契稅=1000000元×3%=30000元，印花稅1000000元×0.05%=500元； 則贈與過戶時，雙方需交納的四項稅費總額為：500元+30000元+500元=31000元。 總結(jié)：買賣過戶不如贈與過戶劃算。 還是王大媽，還是那套房子，只是房屋持有滿5年了，通過買賣或贈與，又會是哪種方式更劃算呢？ 1、買賣過戶 ①王大媽：增值稅0元，增值稅附加費0元，個人所得稅0元； ②小明：契稅=1000000元×1.5%=15000元； 則買賣過戶時，雙方需交納的四項稅費總額為：15000元。 2、贈與過戶 ①王大媽：增值稅0元，增值稅附加費0元，個人所得稅0元，印花稅1000000元×0.05%=500元； ②小明：契稅=1000000元×3%=30000元，印花稅1000000元×0.05%=500元； 則贈與過戶時，雙方需交納的四項稅費總額為：500元+30000元+500元=31000元。 總結(jié)：買賣過戶比贈與過戶劃算。 通過以上案例對比，我們可以發(fā)現(xiàn)，父母過戶給子女的房屋因持有年限不同，兩種過戶方式的過戶稅費確實不同，如同樣是大戶型（高于90平方米）：持有年限高的房屋通過買賣方式過戶更劃算；持有年限低的房屋則通過贈與方式過戶更劃算。至于其他戶型及持有年限的房屋，實際過戶的時候，您可以參照上述圖表顯示的稅費繳納情況進行比對計算，就能得出針對您交易的目標房屋，究竟采取哪種過戶方式能夠節(jié)約稅費成本。 |
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