回答這個問題，要先算比帳，我們都有這個常識，利潤=銷售總額-成本，那這個利潤就同時由銷售價格和成本決定，首先開發(fā)商不是搞慈善的，不會做虧本買賣，作為一個成熟的開發(fā)商，他們有專門的預(yù)算部門，成本核算部，營銷部，設(shè)計部....這些名目繁多的部門通過協(xié)同合作把一個項目從立案到最后售罄，你說開發(fā)商到底賺了多少錢，這個只能是個大概的百分比。說句公道話，價格是開發(fā)商定的，那他的利潤多少就要看他的良心了。

畢竟在開發(fā)過程中成本占了太多，里面有幾個大頭，

第一個大頭就是土地款，這可不單是開發(fā)商拍賣時舉牌的那個價格，地買到了還要交契稅、交紅線外市政配套費(fèi)、還有水、電、氣、熱、教育等的增容費(fèi)用。土地款是大頭

第二個大頭是前期費(fèi)用。主要是：

1、勘察費(fèi)：勘察方案的設(shè)計和咨詢，水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，地形、管線測量費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)等；

2、設(shè)計費(fèi)：項目所有工程類的規(guī)劃與設(shè)計費(fèi)用，以及與設(shè)計成果有關(guān)的各類研究、審查、評審費(fèi)用。包括項目立項后的設(shè)計招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費(fèi)、景觀設(shè)計費(fèi)、管線設(shè)計費(fèi)、改造設(shè)計費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)，方案咨詢及評審費(fèi)；

3、報批報建費(fèi)：向政府部門繳納的行政性及經(jīng)營性收費(fèi)，比如報建費(fèi)、證照費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、審圖費(fèi)、消防審核費(fèi)、抗震審核費(fèi)、環(huán)境評估費(fèi)、紅線復(fù)核費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)、墻改基金、散裝水泥基金、文物勘探發(fā)掘費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、新型建筑材料專項基金、勞動保險費(fèi)、建設(shè)項目工程質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)費(fèi)等等；

4、三通一平費(fèi)：比如場地平整、臨時道路、臨時用電、臨時用水等等；包括紅線內(nèi)給水、排水、電力、燃?xì)?、通信等管線拆除或安裝費(fèi)用。

5、臨時設(shè)施費(fèi)用：臨時辦公室建造及裝飾費(fèi)用，如為租用則列為租金；臨時圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用；施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)，或?yàn)楣こ踢M(jìn)行而修建的臨時的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施的費(fèi)用等。

6、咨詢顧問費(fèi)：招標(biāo)代理費(fèi)、房地產(chǎn)評估費(fèi)、環(huán)境影響評估費(fèi)、沉降觀測費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、土壤氡氣檢測費(fèi)、樁基檢測、材料檢測、保溫檢測、人防通風(fēng)檢測、水質(zhì)檢測、房屋面積預(yù)測費(fèi)用、房屋面積實(shí)測費(fèi)用等。

前期費(fèi)用一般是400-500元/平方米。這是按照可售面積分?jǐn)偟某杀荆峦?。小區(qū)規(guī)模大些的，成本略低些。反之則高些。

第三個大頭是主體建筑安裝工程費(fèi)，這才是我們俗稱的蓋房子的費(fèi)用，也有幾部分組成：

1、地基與基礎(chǔ)工程：地基處理，基坑開挖及邊坡支護(hù)、降水，樁基礎(chǔ)工程等；

2、主體建筑安裝工程：結(jié)構(gòu)與初裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)供暖、室內(nèi)燃?xì)?、室?nèi)電氣、室內(nèi)通風(fēng)空調(diào)、弱電系統(tǒng)、室內(nèi)消防等；

3、電梯及扶梯；

4、外裝飾工程：門窗，涂料，面磚，保溫，幕墻，欄桿，百葉，各類入戶門，防火門等等。

5、精裝修工程：室外精裝修工程、室內(nèi)公共部位精裝修工程、室內(nèi)精裝修工程）。

6、其他分包工程；

一般在一二線城市，主體建筑安裝工程費(fèi)用一般是4000-5000元/平方米。成本控制能力很優(yōu)秀的能做到3500-4000元/平方米。當(dāng)然，這個成本根據(jù)小區(qū)的品質(zhì)定位而發(fā)生變化。上不封頂。

第四個大頭是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，主要是：

1、室外給排水系統(tǒng)，還有雨污水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、水泵房等；

2、室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房；

3、室外電氣工程：供配電設(shè)備及安裝、室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)、室外弱電管道埋設(shè)、有線電視系統(tǒng)、通訊等系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)；

4、燃?xì)庀到y(tǒng)：室內(nèi)室外的管道系統(tǒng)、燃?xì)庹镜龋?/p>

5、室外消防系統(tǒng)；

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用一般是400-500元/平方米。

第五個大頭是環(huán)境工程費(fèi)，主要是：

1、綠化：苗木、草坪等；

2、園建及設(shè)施：土方造型、室外道路工程費(fèi)、地面鋪裝、小區(qū)入口大門、小品、雕塑、景觀亭、棚架、觀景平臺/親水平臺等；

3、康體設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、零星設(shè)施/背景音樂等；

4、水景設(shè)備及灌溉系統(tǒng)；

5、照明：路燈、景觀照明、泛光照明系統(tǒng)等；

6、圍墻。

7、紅線外園林建造費(fèi)；

按可銷售面積，環(huán)境工程費(fèi)用一般是200-300元/平方米。當(dāng)然，也會因?yàn)樾^(qū)的品質(zhì)定位而發(fā)生變化，上不封頂，一棵奈良的數(shù)百年羅漢松就得上百萬。

第六個大頭是公共配套設(shè)施費(fèi)，主要是：

1、社區(qū)設(shè)施費(fèi)用：居委會/文化活動站、社區(qū)警務(wù)站、社區(qū)健康服務(wù)中心、車站等；

2、教育設(shè)施費(fèi)用：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等；

3、會所；

4、室外游泳池及泳池設(shè)備；

5、室外球場；

6、架空層；

7、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；

8、物業(yè)、設(shè)備用房；

9、人防/非人防車庫

公共配套設(shè)施費(fèi)用一般超過1000元/平方米；成本最大的是地下車庫，根據(jù)有些項目對車位比要求和對人防配建要求不同而不同。

第七個大頭是開發(fā)間接費(fèi)，主要是：

1、工程管理費(fèi)：現(xiàn)場管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、造價咨詢費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、施工合同外獎金、工程保險費(fèi)等；

2、集團(tuán)管理費(fèi)：有的項目有，有的項目沒有。有的項目算在管理費(fèi)里面了，不管有沒有列支，集團(tuán)的管理成本總是需要分?jǐn)偟摹?/p>

3、營銷設(shè)施建造費(fèi)：售樓處建造及裝修費(fèi)用、樣板房建造及裝修費(fèi)用、臨時停車場等；有時候這錢被算到營銷費(fèi)里了。

4、物業(yè)管理完善費(fèi)：物業(yè)維修基金、物業(yè)啟動費(fèi)、其他專項基金等；

5、開發(fā)借款的資本化利息等；

開發(fā)間接費(fèi)用一般是100-200元/平方米。

第八個大頭是不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)用一般是200-300元/平方米。

綜上，開發(fā)成本里面，除去土地款，一般蓋房子的各種成本合計在6000-7000元/平方米。

當(dāng)然，如果加上精裝修，就不止這個數(shù)了，還要再加上1000-6000/平方米不等，上不封頂。一臺Gaggenau的冰箱可能就要七八十萬。

是不是就這些成本了？nonono，還有期間費(fèi)用，它也有幾個大頭：

第一個大頭，就是營銷費(fèi)用：廣告費(fèi)、推廣活動費(fèi)、促銷活動費(fèi)用、集團(tuán)品牌宣傳推廣費(fèi)、銷售物料、資料費(fèi)、售樓處及示范單位費(fèi)、銷售傭金、策劃及咨詢費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等等；一般是總銷售金額的3%；

第二個大頭，就是財務(wù)費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)等。

財務(wù)費(fèi)用一般是600-700元/平方米。視公司規(guī)模、資金緊張程度、基礎(chǔ)利率變化而變化，上不封頂，這錢要是領(lǐng)導(dǎo)打裸條借來的，成本更高。

第三個大頭，就是管理費(fèi)用，主要指集團(tuán)總部及各開發(fā)公司行政、財務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。一般是總銷售金額的3%；

售價-各種以上的成本，是不是就是開發(fā)商賺的利潤呢？

不是。

還有一個大頭，稅。

千萬不要認(rèn)為，稅是開發(fā)商交的，其實(shí)天底下所有的稅，都是消費(fèi)者交的。

以前要交銷售額5%的作為營業(yè)稅。城建稅及附加稅為這5%的11%，現(xiàn)在營業(yè)稅改增值稅了，說是為企業(yè)減負(fù)，可以用總包等各類公司給的增值稅發(fā)票進(jìn)行沖抵，但是有些企業(yè)稅負(fù)是增加的。以前是銷售額的5.55%，現(xiàn)在估計要超過6%。

土地增值稅，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，收取30%，增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，收取40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，收取60%；

那扣除項目多些，是不是增值稅就能少交點(diǎn)呢？圖樣圖森破，這個“扣除項目”，都給你規(guī)定好了，比如營銷費(fèi)+管理費(fèi)，我們都按照6%來做預(yù)算，但是稅務(wù)局只給你算5%，比如財務(wù)費(fèi)用，你從基金公司或者其他金融機(jī)構(gòu)融資成本比較高，稅務(wù)局也不認(rèn)，他們只認(rèn)基礎(chǔ)利率。雖然有些開發(fā)商土地拿的早，差價的雖多，但一大半都被國家拿走了。

還有一個是企業(yè)所得稅，即扣除所有成本、增值稅稅金后，利潤的25%，需要繳納企業(yè)所得稅。

我們拿一個有5萬平方米樓板價5萬/平方米的項目試算一下，如果預(yù)計一年后上市，售價預(yù)計賣8萬/平方米，毛坯交房，開發(fā)商扣掉土地成本后的開發(fā)成本按照6000元/平方米，營銷費(fèi)加上管理費(fèi)是4800元/平方米，增值稅按照6%計算，也是4800元/平方米。財務(wù)費(fèi)用我們按照600元/平方米來計算。因?yàn)樵鲋殿~沒有超過50%，因此按照30%的扣除數(shù)，開發(fā)商需要交納土地增值稅5850元/平方米，這樣這個項目的各類成本，就是72050元/平方米，再扣掉25%的所得稅，就是1988元/平方米。80000元/平方米的銷售價里，土地成本50000元/平方米，三大稅12638元/平方米，當(dāng)然，有盈利才會有土地增值稅和所得稅。這個項目凈利潤在3億元左右，總銷金額為40億元，因此利潤率在7.4%。這已經(jīng)很好了，全國經(jīng)濟(jì)普查報告上說，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率普遍在5.4%-6.5%。一個樓盤，從拿地到交房，需要3年時間，交完房，利潤才能結(jié)轉(zhuǎn)。做一盤40億的生意，3年時間賺3個億。你覺得利潤率很高么？所以利潤多少就要看開發(fā)商的良心了。