工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程和運(yùn)營(yíng)可分為工業(yè)地產(chǎn)選址、工業(yè)地產(chǎn)定位、工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣與銷(xiāo)售招商、產(chǎn)業(yè)園區(qū)后續(xù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)五個(gè)方面。

　　一）、工業(yè)地產(chǎn)選址

　　一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的選址尤其是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的選址，基本是按照以下四個(gè)方面進(jìn)行考慮：

　　1、主產(chǎn)地；

　　2、主銷(xiāo)地；

　　3、主要集散地；

　　4、政策機(jī)遇地。

　　一般模具工業(yè)地產(chǎn)的選址應(yīng)該從區(qū)域分析、開(kāi)發(fā)區(qū)分析、產(chǎn)業(yè)分析、交通物流分析、企業(yè)客戶(hù)分析這幾大基本的要素分析入手，最終確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的選址地。

　　1、區(qū)域分析：應(yīng)該對(duì)所在城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境的整體競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域的本位競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)考察，這不僅包括所在城市的《十一五規(guī)劃》所完成實(shí)施的目標(biāo)，還應(yīng)該包括所在城市新近制定的《十二五規(guī)劃》的產(chǎn)業(yè)布局和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，更為重要的，還必須參照所在城市在我們國(guó)家2011年6月份最新公布的《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃中》（也就是全國(guó)性國(guó)土空間開(kāi)發(fā)規(guī)劃）中所占的戰(zhàn)略地位。比如在這本由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》中，湖北武漢就作為長(zhǎng)江中游地區(qū)被明確列為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的順序。

　　2、開(kāi)發(fā)區(qū)分析：一般情況下把開(kāi)發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)部分，主要是從交通物流成本和生產(chǎn)力要素等方面來(lái)進(jìn)行研判；同時(shí)還要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)集聚進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來(lái)。

　　3、產(chǎn)業(yè)依托分析。對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這樣，一旦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)確定了，就可以判斷如何圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈自身所具備的特性，在做全、做優(yōu)和做細(xì)方面引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集，同時(shí)在根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游協(xié)同特點(diǎn)、大中小企業(yè)間互為配套和依托的協(xié)作特點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和集聚，從而進(jìn)一步明確整個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

　　4、交通物流分析：對(duì)于交通物流的分析，不僅僅要看到項(xiàng)目選址地與外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境的物理距離，更為重要的其實(shí)還是在于時(shí)間距離、物流成本包括進(jìn)項(xiàng)成本和出項(xiàng)成本、技術(shù)服務(wù)半徑和效益半徑。

　　5、企業(yè)客戶(hù)分析：國(guó)際模協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)羅百輝認(rèn)為，模具產(chǎn)業(yè)園企業(yè)客戶(hù)分析應(yīng)從五個(gè)方面來(lái)進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類(lèi)的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)槌杀?、政策還是市場(chǎng)，這樣就可以判斷出是什么東西吸引它來(lái)；第二，同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，武漢也不例外，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，如果項(xiàng)目能夠給它提供一個(gè)很好的場(chǎng)地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，就能夠?qū)⑦@些企業(yè)吸引到園區(qū)來(lái)，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，對(duì)于龍頭企業(yè)和標(biāo)桿企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)固的協(xié)作客戶(hù)進(jìn)行分析，招商一個(gè)帶動(dòng)一批。比如我們?cè)?jīng)在重慶針對(duì)富士康等筆記本電腦企業(yè)的上下游配套企業(yè)進(jìn)行過(guò)詳細(xì)摸排；第四，還要對(duì)國(guó)外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢(shì)，會(huì)帶來(lái)關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向；第五，還有以商招商的概念，還要對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析。任何一個(gè)城市，按照我國(guó)的規(guī)劃和發(fā)展，都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會(huì)過(guò)來(lái)，比如江蘇海門(mén)的疊石橋家紡市場(chǎng)就是這樣把我們永康的明超集團(tuán)吸引過(guò)去的。

　　二）、工業(yè)地產(chǎn)定位

　　任何一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其本身的定位正確與否和準(zhǔn)確與否，對(duì)于項(xiàng)目的整體運(yùn)作都起著決定性的作用，如果定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，就會(huì)導(dǎo)致所有的內(nèi)容都錯(cuò)了。定位就是如何有效移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而整合成為區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源。在進(jìn)行項(xiàng)目的定位時(shí)，首先要明確項(xiàng)目或投資商本身現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)影響能力或市場(chǎng)號(hào)召能力，比如投資商本身就是一個(gè)物流類(lèi)的企業(yè)，那就可以可以把自身原有的資源帶到項(xiàng)目所要進(jìn)入的區(qū)域來(lái)，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒(méi)有獨(dú)特的資源。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，把區(qū)域的資源整合起來(lái)，形成項(xiàng)目本身特有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。國(guó)際模協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)羅百輝認(rèn)為，在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出項(xiàng)目到底是制造型的園區(qū)，還是物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)，還是商務(wù)型園區(qū)，這樣更實(shí)用一些，對(duì)于入駐企業(yè)的吸引力也會(huì)更強(qiáng)一些。

　　綜合起來(lái)，作為項(xiàng)目的定位，主要是根據(jù)兩個(gè)方面，一個(gè)是因勢(shì)而成市，借助項(xiàng)目所在區(qū)域本身的優(yōu)勢(shì)，形成促進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展內(nèi)勁；另一個(gè)方面就是借市而造勢(shì)，挖掘潛在優(yōu)勢(shì)通過(guò)策劃提煉，創(chuàng)造新的市場(chǎng)發(fā)展空間。

　　三）、工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)

　　確定工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址及產(chǎn)業(yè)定位后，才能開(kāi)始園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先必須符合當(dāng)?shù)氐恼w產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，其次還必須估顧及并利用所在開(kāi)發(fā)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)依托基礎(chǔ)，然后在具體的空間設(shè)計(jì)上還必須做到建筑格局和產(chǎn)業(yè)格局的完全統(tǒng)一。不同類(lèi)型的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有不同的注意事項(xiàng)，比如生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個(gè)完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。國(guó)際模協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)羅百輝認(rèn)為，除了在整體布局和附屬配套上要充分吻合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求之外，單體建筑空間也必須完全符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)空間的要求，比如在模具產(chǎn)業(yè)園區(qū)或模具城的建筑設(shè)計(jì)中，一層層高的設(shè)計(jì)就必須達(dá)到7米以上，才可能安裝模具生產(chǎn)加工所必備的桁車(chē)設(shè)備。廠房的結(jié)構(gòu)可按不同的企業(yè)需求建造為簡(jiǎn)易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類(lèi)型廠房的建造標(biāo)準(zhǔn)，比如地面耐磨度、柱距距離、梁柱荷載系數(shù)等，也必須依照不同產(chǎn)業(yè)的具體生產(chǎn)要求達(dá)標(biāo)。

　　至于項(xiàng)目的工程建設(shè)，則除了嚴(yán)格依照規(guī)劃按圖施工之外，還應(yīng)該依照項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)步驟合理安排工期，不至于導(dǎo)致由于工程款項(xiàng)的支付造成整個(gè)項(xiàng)目資金鏈的緊張。

　　四）、工業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)推廣與銷(xiāo)售招商

　　在項(xiàng)目有了精準(zhǔn)的定位之后，項(xiàng)目的推廣形象和推廣范圍也必須明確下來(lái)，項(xiàng)目的推廣形象就是講項(xiàng)目的定位具象化，生動(dòng)化。而項(xiàng)目的推廣范圍也就是項(xiàng)目即將面臨的銷(xiāo)售和招商范圍。國(guó)際模協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)羅百輝認(rèn)為，在進(jìn)行市場(chǎng)推廣時(shí)，首先是確定營(yíng)銷(xiāo)理念，其次是搭建三大公關(guān)平臺(tái)，并同時(shí)建立四大傳播渠道。尤其是營(yíng)銷(xiāo)理念的確定，可以正確的告訴客戶(hù)，項(xiàng)目提供給他的是一種全新的適合他的企業(yè)發(fā)展的創(chuàng)業(yè)方式，和其他的超值服務(wù)。具體到搭建三大平臺(tái)，就是政府溝通平臺(tái)、商務(wù)中介平臺(tái)、客戶(hù)交流平臺(tái)。比如說(shuō)創(chuàng)辦園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶(hù)進(jìn)行相互的交流。再通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶(hù)外、展會(huì)論壇四大傳播渠道，把有價(jià)值的信息傳播出去，這樣會(huì)形成一個(gè)相對(duì)完整的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣體系，會(huì)形成非常實(shí)效，有針對(duì)性的推廣策略。因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)推廣不是要有多高的知名度，而是要針對(duì)性和有效性，讓我們的客戶(hù)看到項(xiàng)目并產(chǎn)生興趣。

　　至于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣才能開(kāi)展有效的銷(xiāo)售和招商工作，以一個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實(shí)際一個(gè)整車(chē)的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及各個(gè)配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會(huì)發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會(huì)到你的園區(qū)來(lái)。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說(shuō)發(fā)動(dòng)機(jī)的生產(chǎn)廠，把一級(jí)的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來(lái)之后，針對(duì)他們銷(xiāo)售和招商。

　　從銷(xiāo)售和招商角度來(lái)看，還有一個(gè)很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運(yùn)營(yíng)一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最關(guān)鍵的要素是銷(xiāo)售和招商，而銷(xiāo)售和招商的核心是渠道的建設(shè)，可以分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)吸引進(jìn)來(lái)。

　　這一點(diǎn)，我們?cè)谶@里只進(jìn)行初步的概念性的闡述，在后面的方案中將結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際需要，詳細(xì)講述本項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售和招商的具體思路。

　　五）、園區(qū)服務(wù)

　　工業(yè)地產(chǎn)的最后一個(gè)關(guān)鍵因素就是服務(wù)，要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)。國(guó)際模協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)羅百輝認(rèn)為，園區(qū)服務(wù)可分成兩個(gè)方面，第一個(gè)層面是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)，第二個(gè)層面就是對(duì)入駐企業(yè)的服務(wù)。對(duì)這兩類(lèi)對(duì)象都要提供價(jià)值，政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。

　　你只有給政府提供價(jià)值，政府才會(huì)支持你，這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最根本的，不能突破的底線(xiàn)原則，這是任何一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠生存的前提。

　　另外，還要為客戶(hù)提供服務(wù)價(jià)值，能夠?yàn)榭蛻?hù)提供服務(wù)價(jià)值則是一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終能夠獲得成功的前提。

　　這兩個(gè)前提分別是項(xiàng)目生存的前提和成功的前提。

　　對(duì)于客戶(hù)而言，項(xiàng)目能夠提供的不僅僅是低成本的優(yōu)勢(shì)，不僅僅是租金低或者賣(mài)價(jià)低，更重要的是通過(guò)園區(qū)的管理，形成完整和完善的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，降低交易成本，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高市場(chǎng)機(jī)會(huì)，最終形成完善有效的價(jià)值鏈。

　　價(jià)值鏈才是企業(yè)客戶(hù)最終選擇項(xiàng)目的原因。

　　要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個(gè)基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，問(wèn)題是我們必須清楚從哪個(gè)角度為企業(yè)提供增值服務(wù)，比如園區(qū)可以成立人力資源交流平臺(tái)，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個(gè)職校形成戰(zhàn)略的關(guān)系，為入駐企業(yè)提供熟練的產(chǎn)業(yè)工人、專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人才和優(yōu)秀的管理人才；通過(guò)園區(qū)管委會(huì)和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供更便利的一站式工商稅務(wù)服務(wù)體系；和金融行業(yè)建立穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入駐園區(qū)的中小企業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型貸款快速融資平臺(tái)等等等等，這些增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點(diǎn)，因?yàn)樽罱K的園區(qū)必然要形成企業(yè)社區(qū)。