去化減緩前景黯淡，融資渠道不斷逼仄。在限購新政潮過去的一個月中，杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)已經(jīng)開始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項目股權(quán)、引入合作者開發(fā)，稀釋風(fēng)險的現(xiàn)象。

10月初，有“地王制造機”之稱的信達(dá)地產(chǎn)減持杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，這是塊總價拍出123億元的全國總價地王。接盤者融創(chuàng)中國和濱江集團分持濱江奧體地塊股權(quán)40%與10%。

10月18日，綠城房地產(chǎn)集團與建發(fā)房地產(chǎn)集團宣布戰(zhàn)略合作，第一個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目。

11月，這種地王項目合作開發(fā)趨勢更加明顯。文一地產(chǎn)在11月1日透露，其與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發(fā)協(xié)議。合肥萬科拿下的這宗地塊，也成為肥東單價、總價及樓面價三料地王。

今年斬獲多幅地王的房企們正在積極做減法，賣股減壓換現(xiàn)金流或成高價拿地房企的解套路徑。

地王入股潮

多位地產(chǎn)觀察人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，地王項目引入聯(lián)合開發(fā)在新政集中出臺之前已經(jīng)呈現(xiàn)上升之勢。“這種趨勢從去年年底開始顯現(xiàn)，今年由于地王集中爆發(fā)所以尤為受到關(guān)注?！?/p>

較為典型的企業(yè)如首開集團。從去年年底開始，已經(jīng)與萬科、中海、保利、龍湖、華潤、方興等諸多知名房企開展合作。其中在福建福州的4個土地項目上，首開都選擇與福建房企融僑集團合作的模式進行開發(fā)，而四個項目中首開與融僑的持股比例均為51%∶49%。

不過與此前房企的合縱連橫旨在加速布局的目的不同，此輪地王項目的股權(quán)解套多有抱團取暖、分散風(fēng)險之意。

11月3日，泰禾集團傳出消息，公司接受信達(dá)地產(chǎn)委托，為信達(dá)地產(chǎn)在深圳坪山新區(qū)的G11337-0101住宅項目提供代建及銷售管理服務(wù)。

該項目是信達(dá)地產(chǎn)去年在深圳拍下的地王。去年12月22日信達(dá)地產(chǎn)斥資30.3億元，以2.72萬元/平方米的單價拍下了前述深圳坪山新區(qū)住宅地王。這已經(jīng)是泰禾第二次為信達(dá)地產(chǎn)代建地王項目。

此前由信達(dá)和泰禾開發(fā)的上海泰禾院子于近期開盤。但這個以泰禾院子命名的豪宅項目，其實是今年1月，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元奪得的當(dāng)?shù)刈罡邇r地塊?？鄢Ｕ戏棵娣e后，實際樓面價達(dá)6.1萬元/平方米，刷新了2015年上海土地拍賣市場樓面價的最高紀(jì)錄。

此外，在9月23日，萬科以1650萬元/畝的價格獲得了肥東FD16-12號地，樓面價超過1.2萬元/平方米。該地塊是今年肥東縣推出的面積最大的單宗地塊，而230%的溢價率以及48.8億元的總價，使該地塊成為合肥東部目前集面積最大、總價最高及樓板價最貴于一身的三料地王。

11月1日，文一地產(chǎn)官方微信公布，公司與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發(fā)協(xié)議。文一房地產(chǎn)集團副總裁邱勝華對外表示，公司與合肥萬科成立項目公司，一方權(quán)益占比不少于40%，項目具體操盤仍是萬科，而文一地產(chǎn)的角色更多是財務(wù)投資。

萬科為合肥東部三料地王引入合作方的前三天，閩系房企融僑集團也為其在合肥的包河項目引入了合作者招商局蛇口。今年5月底，融僑以7.04億元總價、271%的溢價率獲得合肥包河區(qū)S1512號地塊，樓板價達(dá)1.34萬元/平方米。

被一直認(rèn)為謹(jǐn)慎的央企同樣選擇這一方式為自己的地王項目解套。9月9日，中房地產(chǎn)對外披露了其與中梁地產(chǎn)旗下溫州中梁順置業(yè)合作開發(fā)寧波中交置業(yè)位于鄞州兩個“地王”及其構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易的重要事項。

今年8月中旬，中房地產(chǎn)一改過往偏于謹(jǐn)慎與保守的風(fēng)格，投入15億元資金搶食浙江寧波鄞州區(qū)長豐地段的兩個住宅“地王”，成交樓面價分別為1.6萬元/平方米以及1.48萬元/平方米，一舉刷新了鄞州區(qū)單價“地王”紀(jì)錄。

在世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨看來，選擇與投資者合資開發(fā)是目前開發(fā)商規(guī)避融資風(fēng)險的主要原因。

融資逼仄下的生存圖景

“2016年上半年，一線城市中高企的土地價格推升了買賣雙方對住宅價格的預(yù)期，從而支持了住宅價格上漲?！敝x晨認(rèn)為，“為了避免房地產(chǎn)市場過熱，政府已經(jīng)開始從資金源頭對市場進行調(diào)控，禁止借助信貸杠桿降低買房門檻，其中地王項目由于高溢價、占用資金大、回報周期長而尤為突出?！?/p>

例如一向姿態(tài)進取勇猛的泰禾集團近期再次啟動了對信托資金的需求。泰禾集團今年已經(jīng)花費近200億元拿地，其中蘇州兩宗土地溢價率分別達(dá)到118.4%和129%，而泰禾在3月30日以37.25億元拿下的佛山地塊也刷新了當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寙蝺r紀(jì)錄。

10月27日，泰禾集團與中信信托合作設(shè)立信托計劃，泰禾集團擬出資16億元與中信信托設(shè)立”中信·泰禾房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃“，目標(biāo)規(guī)模不超過40億元，間接用于泰禾集團投資國內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)項目。

實際上，就在10月21日，泰禾集團收到了深交所關(guān)于發(fā)行非公開公司債券的無異議函，泰禾集團此時選擇高成本的信托融資頗為蹊蹺，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，泰禾集團的謹(jǐn)慎和監(jiān)管層收緊公司債的舉措不無關(guān)系。

泰禾集團的謹(jǐn)慎不無道理，因為按照最新《監(jiān)管函》規(guī)定的用于區(qū)分公司債發(fā)放門檻的5個關(guān)鍵指標(biāo)之一，即房企最近一年扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率大于65%，泰禾集團在今年上半年的剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率尚為79.74%。

而泰禾之外包括今年有拿地王歷史的信達(dá)地產(chǎn)、云南城投、綠地控股等企業(yè)負(fù)債率均超過80%。換句話說這些地王制造主力軍的以往寬松的融資環(huán)境將面臨嚴(yán)格的監(jiān)管。

興業(yè)證券固定收益分析師池光勝認(rèn)為，隨著近期一系列收緊開發(fā)商拿地資金來源的政策出臺，如銀行資金不允許用來拿地，證監(jiān)會對定增資金的限制性規(guī)定以及交易所收緊了房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)等，開發(fā)商拿地積極性和融資能力都將受到極大限制，償還各種拿地資金的壓力明顯增大。

而新政下的房企將何去何從？在地產(chǎn)分析人士看來，短期融資通道縮緊的趨勢不會改變，加之限購政策對市場的影響將在半年至一年時間內(nèi)達(dá)到高峰，2017年房企凜冬將至。

顯然，從歷史經(jīng)驗來看僅靠一人之力苦苦支撐龐大的地王項目并不可取。中冶置業(yè)折戟南京就是最好的案例。

在2010年~2012年期間，中冶置業(yè)一共耗資256.54億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江地塊。卻因2013年之后的房地產(chǎn)市場下行，加之拿地對工程資金占用過高最終無奈將地塊拆分拍賣。

一份來自中冶置業(yè)的報告表示：“土地儲備嚴(yán)重失衡，大量資金過度集中，存在很大的風(fēng)險。同時，未來2～3年可供開發(fā)的凈地極少，幾乎喪失了可持續(xù)開發(fā)的能力?！?/p>

因此轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合作開發(fā)、分散風(fēng)險，成為大多數(shù)“地王”的選擇?！皩τ诒旧聿痪邆湎鄳?yīng)開發(fā)能力的，應(yīng)做好這種高資金占用項目去快去化項目的配比?！蹦逞芯吭褐赋?，“即便選擇合作開發(fā)也應(yīng)在項目初期早作打算，而不是最后窮途末路時成為板上的魚肉?！?/p>