文 / 趙兵 廣東惠商律師事務(wù)所 合伙人 律師

最高額抵押權(quán)，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供抵押擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)情形的，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。

實務(wù)中，借貸雙方一般會在最高額抵押合同中將“被擔(dān)保債權(quán)的最高債權(quán)額”約定為：主債權(quán)本金及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用；但因在辦理抵押登記時主債權(quán)相應(yīng)的利息等無法確定，國土部門等抵押登記機關(guān)往往僅將債權(quán)本金記載為最高債權(quán)額，并未依法載明“擔(dān)保范圍”。因此，當(dāng)借貸雙方發(fā)生糾紛訴爭至法院時，法院認(rèn)定債權(quán)的優(yōu)先受償范圍時通常是以他項權(quán)證載明的最高債權(quán)額為限，判決抵押權(quán)人在該數(shù)額范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

筆者在代理某銀行案件過程中，恰有一案例可與諸君探討學(xué)習(xí)。

1、案情簡介
2014年，銀行與A公司簽訂《授信額度協(xié)議》，約定：銀行向A公司提供授信額度2000萬元。同時，銀行與B公司簽訂《最高額抵押合同》，約定：B公司將其名下某處土地使用權(quán)為A公司之借款提供抵押擔(dān)保，合同約定抵押物所擔(dān)保債權(quán)的最高債權(quán)額為本金余額2000萬元及主債權(quán)發(fā)生期間屆滿之日基于該主債權(quán)所發(fā)生的利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權(quán)的費用、因債務(wù)人違約而給抵押權(quán)人造成的損失及其他所有應(yīng)付費用等之和。抵押合同簽訂后，銀行與B公司在國土部門辦理了抵押登記手續(xù)，他項權(quán)證上載明：“最高額抵押登記，最高債權(quán)額為2000萬元人民幣”。之后，銀行依合同約定向A公司發(fā)放了2000萬貸款。

后因A公司未按約履行還款義務(wù)，銀行一紙訴狀將上述公司告至法院，請求A公司償還借款本息（合計大于2000萬元），并對處置B公司抵押的土地使用權(quán)所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。法院審理后，認(rèn)為銀行對涉案土地使用權(quán)享有抵押權(quán)，但因涉案土地使用權(quán)他項權(quán)利證書載明他項權(quán)利種類及范圍為“最高額抵押登記，最高債權(quán)額為人民幣2000萬元”，故一審判決銀行就涉案債權(quán)對該抵押財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償限額為人民幣2000萬元。

2、法律分析
就本案而言，盡管銀行在《最高額抵押合同》中將“被擔(dān)保債權(quán)的最高債權(quán)額”約定為“最高債權(quán)額為本金余額2000萬元及主債權(quán)發(fā)生期間屆滿之日基于該主債權(quán)所發(fā)生的利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權(quán)的費用、因債務(wù)人違約而給抵押權(quán)人造成的損失及其他所有應(yīng)付費用等之和”，但由于國土部門他項權(quán)證記載的最高債權(quán)數(shù)額僅為2000萬元，因此法院根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第六十一條“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”及《擔(dān)保法》司法解釋第八十三條二款“抵押權(quán)人實現(xiàn)最高額抵押權(quán)時，如果實際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ敝?guī)定，最終判決銀行優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)只能以他項權(quán)證記載的2000萬元為限，超過部分作為普通債權(quán)，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

3、法律建議
鑒于最高額抵押對應(yīng)擔(dān)保的債權(quán)處于不確定的狀態(tài)，設(shè)定最高額的限額應(yīng)充分考慮未來債權(quán)的發(fā)生，避免將來債權(quán)數(shù)額超過最高額的限額。據(jù)此，在辦理最高額抵押業(yè)務(wù)時，應(yīng)注意以下事項：

3.1 正確理解最高額抵押登記范圍的公示公信效力，規(guī)范簽訂《最高額抵押合同》。具體實務(wù)操作中，避免在最高額抵押擔(dān)保合同中既約定擔(dān)保的最高債權(quán)限額等于實際發(fā)放的本金數(shù)額，又約定抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)本金及其利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權(quán)的費用等自相矛盾的條款。

3.2 確定擔(dān)保的最高債權(quán)額應(yīng)為本金及所發(fā)生的利息、罰息、復(fù)利及實現(xiàn)債權(quán)的一切費用之和，原則上最高債權(quán)額應(yīng)高于本金數(shù)額，以防范因?qū)嶋H發(fā)生的債權(quán)余額超過其擔(dān)保的'最高債權(quán)額'，從而造成除借款本金外的其他債權(quán)脫保。

3.3 確保登記權(quán)利和事實權(quán)利的一致。實踐中，當(dāng)出現(xiàn)登記的權(quán)利和事實的權(quán)利不一致時，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第十九條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正……”之規(guī)定，向登記機關(guān)申請更正登記。

綜上，不動產(chǎn)抵押擔(dān)保作為保護債權(quán)人合法權(quán)益最有效的手段之一，存在于銀行各類授信業(yè)務(wù)中。在辦理最高額抵押登記時，厘清他項權(quán)證上最高債權(quán)數(shù)額與抵押擔(dān)保范圍間的區(qū)別對于銀行最大程度實現(xiàn)自身債權(quán)具有舉足輕重的作用。

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