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如何研究房地產(chǎn)市場？ 歸根結(jié)底需要解決的問題無非是 地、房、人三大內(nèi)容 然而，傳統(tǒng)的研究方法卻耗時(shí)耗力 看不全的土地——總會(huì)遺忘疏漏 想不盡的產(chǎn)品——依舊經(jīng)驗(yàn)為先 讀不透的客戶——往往以偏概全 上海萬科率先使用先進(jìn)的手段顛覆傳統(tǒng)的研究方法！ 近期，由上海萬科與多家高校及城市數(shù)據(jù)團(tuán)合作搭建的專屬于萬科的大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)正式上線了。這是萬科在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的大數(shù)據(jù)化、引領(lǐng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型潮流上踏出的重要一步。  該平臺(tái)以清晰易用的可視化交互方式，將復(fù)雜的大數(shù)據(jù)技術(shù)聚焦在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)當(dāng)中，從『動(dòng)態(tài)監(jiān)測』『信息查詢』『數(shù)據(jù)分析』三種不同層級(jí)，滿足公司員工各業(yè)務(wù)端口的工作需求。  更清晰全面的了解城市每一塊土地的 真實(shí)情況及價(jià)值潛能    更細(xì)致客觀的分析市場走向 追蹤一二手房真實(shí)成交情況    更深層直觀的洞察人群 通勤方向、潛在需求及購買行為  ” 先進(jìn) 方法 據(jù)了解，此次萬科大數(shù)據(jù)平臺(tái)整合了多家先進(jìn)的數(shù)據(jù)源，通過建立先進(jìn)的分析模型，對(duì)已知客觀事實(shí)用先進(jìn)的分析維度進(jìn)行驗(yàn)證，同時(shí)對(duì)未知的市場及客群進(jìn)行分析研究。 哪些先進(jìn)的數(shù)據(jù)源 數(shù)據(jù)資源 參與此次萬科大數(shù)據(jù)平臺(tái)搭建的優(yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)資源方多為各行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，提供除了傳統(tǒng)市場數(shù)據(jù)外更多維度的： ● 城市級(jí)大數(shù)據(jù) —— 包括人口、經(jīng)濟(jì)、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等； ● 人口移動(dòng)數(shù)據(jù) —— 包括全市地鐵通勤、專車及出租車通勤等； ● 通過線上線下實(shí)時(shí)監(jiān)測所獲得的活躍購房客戶特征數(shù)據(jù) —— 包括人口消費(fèi)習(xí)慣 、人口行為特征等。  ▲ 數(shù)據(jù)來源及資源廣泛 哪些先進(jìn)的分析模型？ 據(jù)介紹，萬科此次搭建大數(shù)據(jù)平臺(tái)的初衷，就是希望能夠顛覆傳統(tǒng)開發(fā)商所采用的分析方式與路徑，通過運(yùn)用先進(jìn)的分析模型，對(duì)大量復(fù)雜抽象的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分析，從而反映本質(zhì)事實(shí)，揭示內(nèi)部規(guī)律，輔助各項(xiàng)決策。 核密度分析 在進(jìn)行如人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施密度、客流密度來源等要素密度進(jìn)行分析時(shí)，萬科大數(shù)據(jù)平臺(tái)采用了核密度分析模型。該模型通過采集待分析標(biāo)的要素的信息，設(shè)置分析半徑范圍，通過算法計(jì)算要素在其周圍鄰域中的密度。 ▲ 模型分析示例：上海九大商圈客流來源 空間插值分析 在對(duì)某要素分布空間范圍進(jìn)行分析及預(yù)測時(shí)，萬科大數(shù)據(jù)平臺(tái)采用了空間插值模型。 研發(fā)人員首先假設(shè)空間位置上接近的對(duì)象具有相似的特征，于是通過自然鄰域插值法，找到距查詢點(diǎn)最近的輸入樣本子集，并基于區(qū)域大小按比例對(duì)這些樣本應(yīng)用權(quán)重進(jìn)行插值，進(jìn)而對(duì)區(qū)域所有位置進(jìn)行預(yù)測。 ▲ 插值點(diǎn)及鄰域權(quán)重模型示意圖 ▲ 模型分析實(shí)例:上海成交新房按單價(jià)及總價(jià)的不同空間分布 OD/PA分析模型 在分析如城市或區(qū)域人口通勤方向及發(fā)展趨勢時(shí)，則采用了OD/PA分析模型。該模型以千萬級(jí)的智能移動(dòng)設(shè)備大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)全市人口出行進(jìn)行擬合計(jì)算，可以了解要素流動(dòng)情況。 ▲ OD/PA模型示意圖 ▲ 模型分析實(shí)例：市民出行OD圖（左）、現(xiàn)居地與搜索房屋距離PA圖（右） 力導(dǎo)向布局分析模型 在研究要素關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、城市群相互聯(lián)系時(shí)，萬科大數(shù)據(jù)平臺(tái)的研發(fā)人員采用力導(dǎo)向布局分析模型。 該模型將每個(gè)要素表現(xiàn)為一個(gè)點(diǎn)，要素間的聯(lián)系表現(xiàn)為邊，通過計(jì)算各要素間的關(guān)聯(lián)度，繪制出拓?fù)潢P(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖，表現(xiàn)要素間的聚集度和緊密度。 ▲ 力導(dǎo)向布局模型示意圖（左）；模型分析實(shí)例（右）：長三角城市群聯(lián)系度力導(dǎo)向布局圖 交通斷面流量分析模型 通過對(duì)軌道交通站點(diǎn)客流出行方向和數(shù)量的分析，從而對(duì)斷面客流量進(jìn)行評(píng)估和趨勢判斷。 ▲ 交通斷面流量模型分析實(shí)例：早高峰地鐵客流量 空間計(jì)量模型 城市存在空間聚集效應(yīng)，要素將受到本空間單元和臨近空間單元的共同影響。因此在對(duì)某特定研究對(duì)象進(jìn)行要素影響分析時(shí)，平臺(tái)研發(fā)人員運(yùn)用空間計(jì)量模型使結(jié)果趨于客觀精確。 ▲ 空間計(jì)量模型分析實(shí)例：房價(jià)增幅影響要素分析 板塊價(jià)值分析模型 在進(jìn)行目標(biāo)板塊價(jià)值評(píng)估模塊設(shè)計(jì)時(shí)，研發(fā)人員將萬科傳統(tǒng)的PIE模型與板塊評(píng)價(jià)體系所涉及的多維度數(shù)據(jù)進(jìn)行基于計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的系統(tǒng)化整合，將他們分為6個(gè)大類和19項(xiàng)重點(diǎn)指標(biāo)，構(gòu)建板塊價(jià)值計(jì)量模型。并以此為基礎(chǔ)，通過數(shù)據(jù)預(yù)處理、回歸及相關(guān)性分析后，對(duì)被解釋變量進(jìn)行評(píng)估及預(yù)測。 ▲ 板塊價(jià)值模型示意 哪些先進(jìn)的研究維度？ 多維數(shù)據(jù)交叉驗(yàn)證 數(shù)據(jù)源往往存在缺陷，如對(duì)人群的抽樣存在偏差、年代不夠新、數(shù)據(jù)維度較少等。因此，萬科認(rèn)為，需使用不同數(shù)據(jù)源對(duì)同一個(gè)問題進(jìn)行研究，以此能夠相互印證的結(jié)論才更具說服力。 如通過多維比較常住人口數(shù)據(jù)、新房銷量地均密度數(shù)據(jù)和人口通勤數(shù)據(jù)，分析近十余年來上海人口轉(zhuǎn)移方向。 ▲ 多維印證人口外遷 自定義空間分析單元 傳統(tǒng)分析方法往往以板塊和地塊作為分析單元，但在日常工作中，待分析對(duì)象則需要根據(jù)研究目的進(jìn)行調(diào)整。因此萬科大數(shù)據(jù)平臺(tái)創(chuàng)建了自定義分析單元，以此拓展分析方向，發(fā)散思維，提高決策判斷的準(zhǔn)確性。 如對(duì)商業(yè)物業(yè)的選址進(jìn)行決策時(shí)，會(huì)將現(xiàn)有商圈的勢力范圍作為分析單元進(jìn)行研究。 ▲ 以大型商圈為研究對(duì)象的勢力范圍研究 如對(duì)地鐵上蓋物業(yè)產(chǎn)品類型進(jìn)行選擇決策時(shí)，會(huì)對(duì)各地鐵站早高峰客流進(jìn)出占比進(jìn)行研究，了解地鐵站產(chǎn)業(yè)或居住屬性特征。 ▲進(jìn)出比<> 進(jìn)出比>1.2為居住區(qū)型地鐵站▲ 以個(gè)體為單位的研究尺度 在對(duì)特定人群進(jìn)行更細(xì)化的研究時(shí)，傳統(tǒng)路徑是采用客戶調(diào)研的方法，但樣本基數(shù)及回答真實(shí)性都會(huì)影響研究結(jié)果。萬科大數(shù)據(jù)平臺(tái)則可以根據(jù)用戶的線上線下行為，利用機(jī)器學(xué)習(xí)算法，對(duì)其個(gè)人屬性、職住地點(diǎn)、興趣愛好等進(jìn)行判斷，進(jìn)行多角度畫像。 ▲ 在滬購房者各省來源情況 ▲ 一套房及二套房購房偏好分布 ” 客戶 導(dǎo)向 只有了解客戶、接近客戶，才能提供讓客戶滿意的產(chǎn)品與服務(wù)。 值得一提的是，萬科此次將智能設(shè)備采集的數(shù)據(jù)與優(yōu)質(zhì)合作方提供的資源進(jìn)行整合，以大數(shù)據(jù)機(jī)器學(xué)習(xí)算法對(duì)全市范圍內(nèi)的典型活躍客戶及項(xiàng)目到訪客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行深加工，對(duì)細(xì)分市場上不同消費(fèi)群體的特征及分布進(jìn)行了解與研究。 ▲ 潛客職住熱力圖 此外對(duì)采集到的原始標(biāo)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)全計(jì)算或賦予布爾值、類型值。再加入房地產(chǎn)行業(yè)客戶分析邏輯，在家庭結(jié)構(gòu)、置業(yè)需求、購房能力、還貸能力方面，將原始標(biāo)簽合并成新的標(biāo)簽進(jìn)行計(jì)算，最后得到客戶的多維度畫像、存儲(chǔ)和輸出。 ▲ 客戶畫像輸出流程圖 正因?yàn)橛辛饲逦目蛻舢嬒瘢f科才能更好的進(jìn)行產(chǎn)品及項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位，進(jìn)而為客戶提供滿足他們真正需求的更好的產(chǎn)品與服務(wù)。 ▲ 客戶特征圖 ” 分析 案例 上海萬科大數(shù)據(jù)研究案例 據(jù)上海萬科負(fù)責(zé)市場研究的工作人員介紹，目前公司在拿地前都會(huì)借助該大數(shù)據(jù)平臺(tái)，綜合運(yùn)用各類分析模型，多維度建立從宏觀到微觀的分析體系，對(duì)標(biāo)的地塊所具有的特征及變化趨勢進(jìn)行研究，進(jìn)而支持初步判斷。 萬科研究示例 ：上海某新城板塊土地 一個(gè)具有成長型、潛力型人口特征的板塊 ▲ 研究版塊人口學(xué)歷及年齡結(jié)構(gòu) 一個(gè)現(xiàn)代制造業(yè)和公共服務(wù)業(yè)雙頭并重的板塊 ▲ 研究版塊就業(yè)行業(yè)人數(shù)及企業(yè)分布 一個(gè)職住關(guān)系處于高度分離的板塊 ▲ 研究版塊人口職住情況 一個(gè)就業(yè)活力越來越高的板塊 ▲ 研究版塊主要地鐵站工作日早高峰客流量差值 一個(gè)承接大量外區(qū)導(dǎo)入就業(yè)人口的板塊 ▲ 研究版塊職住通勤分布 根據(jù)對(duì)該板塊人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等數(shù)據(jù)的分析，萬科研究團(tuán)隊(duì)可以得出對(duì)板塊的一個(gè)初步判斷： 該板塊人口年齡輕、活力強(qiáng)，崗位供給上不僅有大量的產(chǎn)業(yè)工作，也有高端的公共服務(wù)和第三產(chǎn)業(yè)。更重要的是，其人口的聚集速度較崗位的聚集速度更快，整個(gè)地區(qū)正在高速發(fā)展中轉(zhuǎn)型。 有了初步判斷后，研究團(tuán)隊(duì)可繼續(xù)通過『板塊價(jià)值類比』『未來發(fā)展?jié)撃堋患啊簼撛谥脴I(yè)人口描摹』等分析模型，進(jìn)一步輔助投資決策及產(chǎn)品定位。 ” 結(jié) 語 上海，在發(fā)展 萬科，在發(fā)展 ▲ 上海及全球主要城市多維排名情況 今年發(fā)布的“上海2040”總規(guī)，對(duì)上海城市性質(zhì)“定性”，即至2040年建成卓越的全球城市。 小編利用萬科大數(shù)據(jù)平臺(tái)，分析及對(duì)比上海與全球其他國際性大都市的多維指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)上海依然存在顯著的發(fā)展空間，但可以相信，通過上海政府、企業(yè)及市民在各項(xiàng)核心指標(biāo)發(fā)展上的努力，未來的上海必將飛速發(fā)展。 小編的話： 作為以城市配套服務(wù)商為角色定位的萬科，一直在為“如何在白銀時(shí)代活下去”而努力。在嘗試用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)+的思想研究城市、研究客戶的基礎(chǔ)上，上海萬科在今年完成了大數(shù)據(jù)平臺(tái)的初步搭建與開發(fā)。小編獲悉，未來團(tuán)隊(duì)將不斷迭代開發(fā)新的模塊，希望進(jìn)一步幫助萬科更好地讀懂客戶、讀懂城市、讀懂趨勢，真正實(shí)現(xiàn)： 大數(shù)據(jù)，讓萬科與客戶離得更近 —— 郁亮 萬科企業(yè)股份有限公司總裁 騰訊云+未來峰會(huì)演講 |
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