在德國，無論對買房者還是租房者來說，好的住宅區(qū)都是一房難求價(jià)格昂貴，原因之一就是數(shù)十萬的住房供給空缺，而對另一些人來說卻是個(gè)好消息。

明年對租房者和購房者來說將意味著腰包更癟，德國租房者協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人錫奔考藤（Lukas Siebenkotten）說：'我們認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)往上攀升。'尤其是在一些大城市、都市區(qū)和大學(xué)城。專家認(rèn)為，自2010年以來不斷上升的房價(jià)將會(huì)持續(xù)下去，甚至包括一些鄉(xiāng)間地區(qū)。

阿舍（Peter Ache）是一個(gè)專家評估委員會(huì)的主任，他對德新社說：'有跡象顯示，近來鄉(xiāng)村地區(qū)的房價(jià)也小幅上漲。'他表示該委員會(huì)通過購房合同得出此結(jié)論，就目前的數(shù)據(jù)來看，今年的房地產(chǎn)投資量呈繼續(xù)上升趨勢。

據(jù)租房者協(xié)會(huì)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，大城市中的新出租房屋的租金上漲了7%到8%，雖然目前的租金上漲幅度不是太大，但是感覺明顯。錫奔考藤認(rèn)為，沒有任何跡象顯示2017年租金不會(huì)強(qiáng)勁上漲。

鄉(xiāng)村地區(qū)的房價(jià)當(dāng)然相對穩(wěn)定，錫奔考藤認(rèn)為，尤其是從較少的購房咨詢中就可以看出：年輕人一如既往搬到大城市里生活，而且一般不會(huì)再離開那里。一個(gè)重要因素就是，他們當(dāng)中很少有人會(huì)組建家庭。

房屋租賃公司的預(yù)測，大都市地區(qū)的住房市場會(huì)持續(xù)緊張。德國地產(chǎn)及住房行業(yè)協(xié)會(huì)總裁蓋達(dá)什科（Axel Gedaschko）批評道：'盡管不斷有新建住宅投入市場，但卻根本沒有解決住宅緊缺的現(xiàn)狀。'

究竟是哪些城市漲得厲害？

漲勢最猛——美因河畔法蘭克福

據(jù)德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的調(diào)查，今年第二、三季度，美因河畔法蘭克福的已建公寓價(jià)格漲幅高居榜首，達(dá)到近19%。法蘭克福不僅是德國的金融中心，交通樞紐，也是2015年一項(xiàng)全球最宜居城市評比中名列第7位的城市。它不僅有德國最多的摩天大樓，也有許多歷史建筑和綠地。長期以來，法蘭克福市一直是德國人均就業(yè)崗位最多的城市。

漲幅第二——萊茵河畔科隆
由于就業(yè)市場的流動(dòng)性和房屋租賃市場健全的法律保障，德國的住房自有率僅為40%，租房率高達(dá)60%。此次房價(jià)上漲最大的推動(dòng)因素是金融危機(jī)后銀行利息的驟降。十年前房貸利息約4%，現(xiàn)在只有1.5%，甚至更低。權(quán)衡一下房租和買房還貸的負(fù)擔(dān)，許多年輕人都認(rèn)為買房更劃算。投資者也看好房地產(chǎn)市場。德國近期收留大量難民，這也成為推動(dòng)房市的一個(gè)不容忽視的因素。在人口密集的科隆，今年二、三季度，已建公寓價(jià)格漲幅高達(dá)15%。

汽車城斯圖加特
斯圖加特在此次的房價(jià)漲幅排行榜上位于第三，漲幅約11%。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的巴登符騰堡州首府，斯圖加特不僅以汽車城聞名，還擁有眾多高科技企業(yè)。德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的調(diào)查稱，除了信貸條件優(yōu)良外，人們手中可支配收入的增加也是推動(dòng)房價(jià)上漲的重要因素。在所有大城市中，斯圖加特的房價(jià)僅次于慕尼黑。據(jù)德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，斯圖加特非新建的中檔公寓每平方售價(jià)約2950歐元。

最小的聯(lián)邦州不來梅
人口約55萬的不來梅是德國最小的聯(lián)邦州，此次房價(jià)漲幅也達(dá)到兩位數(shù)（10.64%)，在漲幅排名榜上位居第四。德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)指出，大城市現(xiàn)在吸引力越來越大。雖然建房速度加快，但仍跟不上購房需求。德國大城市除了工作崗位多、交通、購物便利外，由于對歷史建筑和老建筑愛護(hù)有加，對綠化率要求高，不少城區(qū)的居住環(huán)境絲毫不比小城市遜色。

昔日鋼鐵城埃森
位于魯爾區(qū)的埃森市曾是德國的煤鋼基地，也經(jīng)歷過轉(zhuǎn)型期人口流失、經(jīng)濟(jì)不振的困境。此次已建公寓價(jià)格漲幅為10%，位居第五。德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)指出，從2010年來，德國房價(jià)增長速度超過了房租、消費(fèi)者價(jià)格以及家庭收入的增長。有專家認(rèn)為，一些大城市的房價(jià)已經(jīng)有些“夸張”了。

德國通往世界的門戶漢堡
漢堡被譽(yù)為“德國通往世界的大門”，該市房價(jià)在德國大城市中名列第三（已建公寓每平米約2500歐元），此次漲幅為8.7%。

房價(jià)老大哥慕尼黑
慕尼黑房價(jià)歷來居德國各城市榜首，目前中檔獨(dú)戶別墅（非新建）平均價(jià)格為84萬歐元，中檔老公寓每平方米4200歐元。慕尼黑房價(jià)此次增幅為7.7%。德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)認(rèn)為，德國大城市房市的緊張局面還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)緩解。

永遠(yuǎn)的大工地——柏林
柏林的公寓樓價(jià)格在德國各大城市中排名第7(已建公寓每平米約1950歐元），此次漲幅5.4%，低于50萬人口以上城市的平均水平（9.4%)。柏林每年新增4萬人，盡管公寓樓不停在蓋，也不能緩解房市的緊張局面。2015年，柏林新修了1.5萬套公寓，創(chuàng)下該市歷史記錄。據(jù)德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，柏林中檔已建公寓的售價(jià)平均每平米不到2000歐元（1950歐元）。

別墅漲幅低于公寓漲幅
杜塞爾多夫和多特蒙德雖然也躋身二、三季度房價(jià)漲幅前十名，但漲勢其實(shí)較為溫和，已建公寓的價(jià)格漲幅分別為3.69%和3.57%。從人口50萬以上大城市的單戶別墅價(jià)格來看，今年第二和第三季度的漲幅約6%。德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)指出，價(jià)格相對便宜的連體別墅現(xiàn)在越來越受歡迎，尤其是在人口30萬至50萬的中等城市。

小城市房價(jià)穩(wěn)定
德國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的最新調(diào)查基于全國范圍內(nèi)約370個(gè)城鎮(zhèn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。分析表明，人口5萬至25萬的德國小城市，房價(jià)漲幅都很溫和。

目前，德國住房市場的缺口達(dá)85萬套，僅在提高密度和高度上下功夫已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。蓋達(dá)什科呼吁：'我們需要新的城區(qū)，同時(shí)加大現(xiàn)有城區(qū)的居住密度。'地產(chǎn)及住房協(xié)會(huì)要求將土地以約束租金價(jià)格的形式出租，并且對住宅建設(shè)項(xiàng)目給予長期低租金國家補(bǔ)貼。

德國建筑業(yè)中心協(xié)會(huì)總負(fù)責(zé)人帕克萊帕表示，就目前來說，今后幾年對于建筑商意味著行情看好，尤其是多戶型的居民樓贏利顯著。他說：'過去幾年我們在住宅建筑市場取得了喜人的業(yè)績，我們認(rèn)為大需求量還會(huì)持續(xù)下去。'房市的繁榮還將持續(xù)四到五年，不過由于附加建筑費(fèi)用太高，實(shí)際上建筑公司并沒有賺得盆滿缽滿。

在住房附加費(fèi)用方面德國租房者協(xié)會(huì)估計(jì)，通過燃?xì)馊∨蛘呤羌泄┡淖粝嚓P(guān)費(fèi)用將會(huì)相對比較低，而用燃油取暖的住戶則要看房東何時(shí)給油罐加油，在今年前半年油價(jià)還非常便宜，房客可以省下不少錢。而如果是秋季和冬季給油罐加的油，賬單的數(shù)額肯定就不會(huì)低了。

德國房價(jià)在如此漲幅下，預(yù)計(jì)2017投資德國房產(chǎn)項(xiàng)目又將火熱持續(xù)，值得追求高穩(wěn)定收益的各位納入自己的投資計(jì)劃。

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