多贏金融房貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品分類及風(fēng)險定價

     房產(chǎn)抵押在網(wǎng)貸p2p理財里，一直備受投資人的喜愛。借款人以房產(chǎn)作為抵押物解決個人信用風(fēng)險，避免債務(wù)償還問題。確保投資人的本金安全。

     但我們會發(fā)現(xiàn)同樣是做房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的平臺，為什么給投資人的利率會有差距。我們今天從資產(chǎn)風(fēng)險定價來分析這個問題。（本次解說以資產(chǎn)分析為主） 

  利率的定價（風(fēng)險定價） 

風(fēng)險定價是指對風(fēng)險資產(chǎn)的價格確定，它所反映的是資本資產(chǎn)所帶來的未來收益與風(fēng)險的一種函數(shù)關(guān)系。建立風(fēng)險定價體系需考慮經(jīng)營成本、目標利潤率、資金供求關(guān)系、市場利率水平、客戶風(fēng)險等因素。

風(fēng)險資產(chǎn)的價格不同意味著潛在的風(fēng)險大小不同。對于借貸債務(wù)，會從借款人的信用風(fēng)險著手。

信用風(fēng)險分成兩個部分：違約風(fēng)險與利差風(fēng)險。

違約風(fēng)險是指債務(wù)人不能或不愿及時歸還本金跟利息的風(fēng)險。對于借款人的違約風(fēng)險，風(fēng)控人員會根據(jù)借款人征信和房產(chǎn)來判斷借款人的違約成本。（借款人的資質(zhì)）

即使債務(wù)人沒有違約，但每個借款人的資質(zhì)不同，也存在信用價差風(fēng)險，指由于債務(wù)人信用下降而導(dǎo)致價格下降的風(fēng)險（借貸關(guān)系里會通過增加借款人的借貸利率來補充借款人的信用風(fēng)險，相對也增加了投資人的潛在風(fēng)險系數(shù)）。

用利率補充借款人的信用風(fēng)險。就產(chǎn)生了利差風(fēng)險。風(fēng)控人員根據(jù)借款人的需求與資質(zhì)分類，對于不同類別給予不同的借款利率。這個有點類似我們?nèi)マk信用卡一樣，有的人的額度高，有點人的額度低。

PS：平臺根據(jù)風(fēng)險定價原則，對借款標的進行分類。來保證平臺的核心競爭力。也就是我們常說的風(fēng)控能力跟平臺運營底線。對于不同資質(zhì)的借款人會有不同的分類，不同類別的借款人會有不同的借款利息。借款人的利息高低相對應(yīng)的潛在風(fēng)險也會不同。

房產(chǎn)抵押安全等級分類

簡單說下目前網(wǎng)貸平臺做的房產(chǎn)抵押分為現(xiàn)金贖樓跟紅本抵押兩種。

什么是現(xiàn)金贖樓？

 還清前銀行貸款       取出房產(chǎn)證         抵押給新銀行

針對有按揭房，貸款還未還清，但是因為房屋升值或急需用錢，想從銀行申請更多的貸款，待貸款批復(fù)下來，第三方金融機構(gòu)先出資從銀行贖出房產(chǎn)證，重新抵押給銀行，待新貸款發(fā)放之后，再償還本息。

什么是紅本抵押？

提出申請       風(fēng)控審批      貸款批準      抵押登記     確定放款

針對有紅本在手，又急需資金，等不及銀行貸款，以房屋所有權(quán)為抵押物，抵押給第三方金融機構(gòu)獲得短期貸款，在規(guī)定的時間內(nèi)還本付息。

對于借款人來說，個人征信，房產(chǎn)等不同的狀態(tài)，借貸的風(fēng)險系數(shù)會有所不同。貸款的利息高低會有很大的區(qū)別。

風(fēng)控會對借款人：1：信用逾期情況2：年齡 3：房產(chǎn)的借款成數(shù)4：房屋狀態(tài) 5：資產(chǎn)負債比 6：收入情況 7：樓齡。來甄別核實借款人的資質(zhì)問題。根據(jù)不同的資質(zhì)劃分類別。從而收取不同的借貸利息（市場風(fēng)險定價原則）。類別的不同，代表了不同的潛在風(fēng)險。

在識別業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險時，風(fēng)控人員會跟進借款人的資質(zhì)跟需求把業(yè)務(wù)分成A,B,C類。同類資產(chǎn)不同的等級類別，潛在的風(fēng)險系數(shù)不同。

對于投資人來說，同樣是房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的平臺，為什么給投資人的利息會有這么大的差距。我們從分析平臺的基本業(yè)務(wù)來探討這個問題。

一、業(yè)務(wù)類型：贖樓業(yè)務(wù)分類

二、業(yè)務(wù)類型：紅本抵押分類

   這些就是目前市場對不同借款人的風(fēng)險定價的類別。不同的類別，對投資人資金安全隱藏的風(fēng)險不同。

我們在贖樓業(yè)務(wù)A類產(chǎn)品利率取個中間值15-16%來算下平臺盈利多少？

多贏今年沒做什么推廣，成交額的基數(shù)大小是可以平攤運營成本百分比的，目前多贏的運營成本在3-5%。跟投資人的是10%。那多贏的盈利點就只有年化1%左右。因為紅本基本是不掙錢。大家可以用這個公式推算下。

那其他平臺給投資人綜合收入15%，它成交額不大，又在做推廣，那他的運營成本不會低于8-10%。那加給投資人15%的收益。那借款人承擔(dān)的利率必須要超過24%，平臺才能盈利。那他做的基本是C類產(chǎn)品或其他原因。大家可以做個對比分析。

多贏金融產(chǎn)品定位

多贏金融本著安全第一，收益第二的經(jīng)營原則，一直選擇贖樓業(yè)務(wù)和紅本抵押業(yè)務(wù)中的A類優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，秉持穩(wěn)健經(jīng)營的風(fēng)控理念，堅決不做高風(fēng)險業(yè)務(wù)品種，以保障每一位投資人的資金安全為先決條件。

（在對接的機構(gòu)可以判斷是不是A類業(yè)務(wù)。A類會有銀行的批復(fù)函。我們在信息披露中有無銀行批復(fù)函可以鑒定）

目前資產(chǎn)端對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的爭奪戰(zhàn)尤為激烈，在正規(guī)的金融機構(gòu)中，A類贖樓業(yè)務(wù)和紅本抵押業(yè)務(wù)產(chǎn)品的收益很微薄的。也有部分平臺，不顧投資人利益與自身安全，鋌而走險，以高額的年化收益來誘導(dǎo)或吸引投資人，一旦發(fā)生兌付風(fēng)險，就會危及投資人的資金安全。

綜上所述，對于每一家P2P平臺，都有著自身平臺的產(chǎn)品定價和風(fēng)險偏好，建議投資者選擇靠譜的平臺理性投資，不要盲目的去追求高額的投資回報。

信息披露看什么？

    我是投資人，我怎么知道平臺發(fā)的標的是怎么樣的?（看平臺，用電腦上官網(wǎng)）  

我們要看看平臺會公布什么信息？（信息披露是投資人了解借款標的的信息來源）

身份證，個人房產(chǎn)信息，借款用途，還款來源。結(jié)合上面風(fēng)控審核的標準來對比。（查看借款人的信息披露時，確定披露文件是不是第三方出具的證明，以保證信息的真實準確性。）

房產(chǎn)的市值看看平臺有沒有第三方的評估價格，個人也可以根據(jù)平臺公布的物業(yè)地址在網(wǎng)上去核實對比。不能平臺說多少就是多少。

借款人的年齡通過借款人的身份證可以核對，因為借款人的年齡會代表他的償還能力問題，55歲內(nèi)相對好點，風(fēng)控也會根據(jù)借款人的年齡進行評估。

借款人根據(jù)房產(chǎn)的借貸成數(shù)，我們可以根據(jù)發(fā)標金額或平臺的簡述進行核對，本身房產(chǎn)的評估價會比實際市價會低一到兩成，貸款額度在評估價的70%內(nèi)最好，抵御房產(chǎn)市場的價格波動。借款額度越低相對的風(fēng)險會越小。

通過房產(chǎn)證我們可以看到樓齡多少（通用于紅本抵押），這個也是風(fēng)控評判借款人風(fēng)險系數(shù)的體系。畢竟商品房的產(chǎn)權(quán)是70年。

上面也講到過，贖樓的利差很大部分原因來源贖樓對接機構(gòu)，A類是銀行，平臺會披露銀行的批復(fù)函（銀行授信），這類的風(fēng)險很低，相對借款人承擔(dān)的利息也較低。還款來源也是銀行批復(fù)的這筆資金。B類是第三方機構(gòu)，C類資產(chǎn)有少數(shù)平臺做，風(fēng)險大。具體的大家去對比平臺的信息披露。

 公證書的作用也不小，它是借款人全程委托機構(gòu)的辦理業(yè)務(wù)證明，機構(gòu)有權(quán)處理房產(chǎn)。

 紅本抵押，平臺會有抵押登記證明。在劣后出現(xiàn)后跟具法律會有優(yōu)先權(quán)（深圳只能一房一貸）。

銀行批復(fù)函對借款人的個人房產(chǎn)情況，個人的家庭信息情況都會有評估分析，也是風(fēng)控作為審核的標準。一般能獲得銀行銀行批復(fù)函借款人，相對是風(fēng)險系數(shù)會低很多。大家在查看平臺標的時可以多加留意。

對于沒有公布此類信息的平臺大家冷靜分析。不能為了追求相對高幾個點的，而不去分析背后的原因。

下面是各個房產(chǎn)抵押平臺對借款人信息披露的對比。（具體的大家可以通過平臺官網(wǎng)）

這是多贏金融的借款人信息披露。

這是多贏金融的借款人信息披露。

其他平臺

  其他平臺

其他平臺

其他平臺

我們可以對房產(chǎn)抵押的平臺公布的信息披露進行對比，同樣是房產(chǎn)項目，有的平臺在相關(guān)的披露上做的全面，有的平臺披露少，那背后的原因是什么?

PS：利息的高低來源于產(chǎn)品項目的風(fēng)險定價。我們在選擇理財時要回歸本質(zhì)去分析安全問題。同類產(chǎn)品也是會有不同的風(fēng)險定價，就跟我們經(jīng)常說的一樣，收益的高低會代表不同的風(fēng)險。在同質(zhì)化產(chǎn)品的平臺為什么有的平臺利息高于了資產(chǎn)本身的定價，那背后的原因，投資人可以理想分析！

房貸業(yè)務(wù)可以說是行業(yè)內(nèi)比較成熟的業(yè)務(wù)之一，而且優(yōu)質(zhì)借款人用足額房產(chǎn)作為借款抵押物，本身就是一種反擔(dān)保，借款人違約成本較高，且模式較為成熟，人力成本、風(fēng)控成本也較低，其安全性自然相對于其他模式要高出許多。但是投資不可大意，對信息披露甄別的技能，是每個投資者都應(yīng)該具備的。目前受經(jīng)濟的影響，投資市場的資金也大量涌入房產(chǎn)領(lǐng)域，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價格也在日創(chuàng)新低。