聲明 作者:齊俊杰(ID qijunjie82) 昨天,一年一度最重要的經(jīng)濟(jì)定調(diào)會(huì),中 央 經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京閉幕,其中提出了明年經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)工作,最重要的點(diǎn)基本上都在房地產(chǎn)的調(diào)控身上。 第一,明確提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止大起大落。 這一明確表態(tài),釋放了房地產(chǎn)調(diào)控的最強(qiáng)音,從來沒明確提出過房地產(chǎn)泡沫的概念,而這次的明確信號(hào)在配合之前的建立房地產(chǎn)穩(wěn)健長效機(jī)制的表態(tài),證明我們已經(jīng)啟動(dòng)了相關(guān)工作,而且點(diǎn)了這幾個(gè)點(diǎn),金融估計(jì)是繼續(xù)降杠桿。 土地要增加供給,而且昨天無獨(dú)有偶,鄭州也開始實(shí)行重慶的地票制度,12月20日,鄭州擬交易6000畝、起始價(jià)為16萬元/畝的復(fù)墾券。復(fù)墾券可在省域內(nèi)公開交易,這一成熟的土地交易制度,將極大的增加土地供給,而同時(shí)保護(hù)耕地,使耕地的利用效率更高。對(duì)于開發(fā)商來說,復(fù)墾耕地遠(yuǎn)比拍地和拆遷便宜的多。重慶就是憑借此制度擁有了強(qiáng)大的土地供給,所以房子一直不漲價(jià),這種土地制度將十分有可能全國推廣。 至于財(cái)稅,跟后面的立法是相呼應(yīng)的,肯定就是我們說的房地產(chǎn)稅了,這里不光包括狹義的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅,也就是每年都要交的那個(gè)持有稅,可能還包括空置稅和交易印花稅,按照我們的思路,調(diào)控房價(jià)防止大起大落,重點(diǎn)發(fā)力點(diǎn)就在限制交易上,所以繼續(xù)在交易環(huán)節(jié)加稅防止短期炒作是十分有可能的。而空置稅似乎更符合房子是用來住的不是用來炒的定位。 第二,要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。 貨幣政策提出,宏觀要管??!這就是說明年貨幣政策將堅(jiān)持穩(wěn)健中性,甚至給出了明確的偏緊信號(hào),而且估計(jì)從央行到銀監(jiān)會(huì),要繼續(xù)控制資金流向,給住房市場降低杠桿。甚至對(duì)于多套房恐怕幾乎很難再貸到款了。通過金融杠桿保護(hù)合理的自住房的意思,恐怕對(duì)于多套房的杠桿不會(huì)再提高。也就是現(xiàn)在北上深的二套房的首付比例估計(jì)不會(huì)再降,甚至其他一些熱點(diǎn)城市的二套房首付比例可能還要再升。 第三,要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。 這條厲害了word哥,第一次提到了房價(jià)上漲壓力較大的城市,合理增加土地供應(yīng),之前一直在壓需求端,這句話第一次提到了供應(yīng)端,對(duì)于那些捂地惜售,故意炒高地價(jià)從而推動(dòng)房價(jià)的城市,要自己掂量掂量了。而特大城市還是要疏解城市功能,醫(yī)療、教育、商業(yè)甚至行政資源要向周邊城市疏散,目的還是要降人口,從北京最近的表態(tài)來看,幾個(gè)核心區(qū)已經(jīng)下了死命令,在海淀北京工商大學(xué)、北京城市學(xué)院、北京電影學(xué)院等高校本科教育功能整體遷出。朝陽區(qū)更是要清理雅寶路和十里河的兩個(gè)人員聚集區(qū)的商圈,西城2017年年底前基本完成官園、萬通等小商品市場疏解工作等等,特大一線城市通過清理產(chǎn)業(yè),清理教育的方式,來降低人口密集程度,大概城八區(qū)死命令是一年減少50萬人。人都走了,租房需求和購房需求會(huì)出現(xiàn)明顯的雙降。 第四,要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。 這一條幾個(gè)城市已經(jīng)開始做了,比如北京連續(xù)拍賣了幾塊開發(fā)商自持100%的地塊,也就是說開發(fā)商蓋完房子之后,是不允許賣的,只能往外租賃,而現(xiàn)在北京市場的租售比極地,大概是1.5-2%,換句話說用于開發(fā)的錢還不如買國債收益更高。開發(fā)商自己蓋房往外租,純屬是在補(bǔ)貼租戶。但沒想到的是,這幾塊租賃房的地塊竟然全都拍出去了,而且還拍的很好。估計(jì)未來一段時(shí)間,這種地塊可能會(huì)相當(dāng)多,符合房子是用來住的整體定位,那有人問租金會(huì)不會(huì)漲價(jià)呢?會(huì)不會(huì)炒完房價(jià)之后炒租金呢?肯定不會(huì),租房市場是以收入確定的,一個(gè)月你收入5000,只能租的起2000的房子,給你漲到5000,你肯定就不干了。比如現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)紛紛涌現(xiàn)關(guān)店潮就是這樣,漲租就關(guān)店,關(guān)店多了只能把租金再降回來。這才是市場經(jīng)濟(jì)的價(jià)格陽臺(tái)。另外,這條還留了個(gè)殺手锏,就是要繼續(xù)對(duì)市場虛假營銷的打擊,比如開發(fā)商捂盤惜售,虛假宣傳,中介而已抬價(jià),提供民間違規(guī)金融杠桿等等行為,未來都會(huì)成為重點(diǎn)打擊對(duì)象。 所以,綜合來看,我們說房地產(chǎn)的調(diào)控思路逐漸清晰,那就是要穩(wěn)定促改革,防止房價(jià)大起之后的大落,今年房價(jià)暴漲但新開工上漲只有6%,還讓杠桿率大幅提升,釀成了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn),可見房地產(chǎn)已經(jīng)不能作為中國經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力了,現(xiàn)在我們要做的就是,不指望你,逐漸捋順你,防止你給經(jīng)濟(jì)添亂。所以還是那句話,先冷凍再料理,跟金融風(fēng)險(xiǎn)搶時(shí)間。我們現(xiàn)在問題已經(jīng)都看到了,看對(duì)了病,也開對(duì)了藥,就看是不是能夠回家遵醫(yī)囑了。這個(gè)是我最擔(dān)心的一點(diǎn),比如2011年的時(shí)候我們當(dāng)時(shí)也提出,要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房價(jià)合理回歸,加快普通商品住房建設(shè),擴(kuò)大有效供給,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。結(jié)果并沒有堅(jiān)持下來。 |
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