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1、總建筑面積

定義

簡單的說，就是建筑物各層的水平投影面積的總和。

計算方法

以下列舉幾個在住宅建筑中計算建筑面積的范圍和方法：

1. 單層建筑按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。

2. 多層或高層住宅建筑的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層以上按外墻外圍水平面積計算。

3. 地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

4. 用深基礎(chǔ)做地下架空層，層高超2.2m按架空層外圍水平面積的一半計算。

5. 獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算。

2、占地面積

01土地水平投影面積

指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積。計算一般按底層建筑面積，通常用于計劃地塊的建筑密度，計算公式：

建筑密度 = 占地面積 / 土地面積

02 地塊總面積

指到手的空白地皮的平米面積。即最初進行報批立項時經(jīng)常會用到的“占地面積”，計算公式：

建筑面積＝占地面積＊容積率

３、用地面積

定義

建設(shè)項目取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國土資源行政主管部門測量確定的建設(shè)用地土地面積。由兩個部分組成：

01代征地面積

由建設(shè)項目業(yè)主隨同其他建設(shè)用地一起辦理征地手續(xù)并承擔(dān)一應(yīng)費用，但業(yè)主必須無償?shù)亟唤o城市公共建設(shè)行政主管機關(guān)，作為公共建設(shè)用地的那部分土地，稱為代征地。

代征地財產(chǎn)權(quán)歸政府所有。用于規(guī)劃已確定的公共道路、活動場所、綠化及城市景觀區(qū)的建設(shè)。

02建設(shè)項目凈用地面積

用于建設(shè)項目所需工程內(nèi)容的土地。業(yè)主只對這部分土地擁有財產(chǎn)權(quán)。

４、綠地面積

定義

指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2m的土地。

計算方法

1. 公共綠地包括各級中心綠地、河、湖畔綠地和其它帶狀、塊狀綠地，同時滿足寬度不小于8m、面積不少于400㎡。

2. 宅旁（宅間）綠地面積計算起止界為：

· 綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路計算至路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時計算至便道邊；

· 沿居住區(qū)路、城市道路則計算至紅線；

· 距房屋墻腳1.5m，對其它圍墻、院墻計算至墻角。

3. 塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同上，沿居住區(qū)級道路、城市道路的公共綠地計算至紅線。

5、建筑密度

定義

指建筑物的覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%） 。

建筑密度與建筑容積率考量的對象不同。相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的面積占用率，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間。

6、綠化率

綠化率

泛指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

但綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時用的概念，并沒有法律和法規(guī)依據(jù)。

法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標(biāo)準是綠地率。

綠地率

指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。上述綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。計算公式：

綠地率 = 綠地面積 / 土地面積

綠化率是一個不準確、不規(guī)范的用詞，準確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。

綠化覆蓋率

指綠化垂直投影總面積與小區(qū)用地的比率。相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

綠地率和綠化覆蓋率的區(qū)別

綠地率和綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，但綠地率不等同于綠化覆蓋率。

綠地率是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。

綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比。比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。

7、容積率

定義

容積率通常指小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。計算公式：

容積率 = 地上總建筑面積 / 規(guī)劃用地面積

它是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標(biāo)。

一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。

容積率越高，居民的舒適度越低；反之則舒適度越高。

關(guān)于容積率的相關(guān)規(guī)定

容積率一般是由政府規(guī)定的。現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃，一般而言容積率分為：

獨立別墅為 0.2~0.5

聯(lián)排別墅為 0.4~0.7

6層以下多層住宅為 0.8~1.2

11層小高層住宅為 1.5~2.0

18層高層住宅為 1.8~2.5

19層以上住宅為 2.4~4.5

住宅小區(qū)容積率小于 1.0，為非普通住宅

容積率的規(guī)定根據(jù)不同城市的特點有所差別。

容積率對生活的影響

01人口密度

高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。

另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，頻繁的使用會加劇這些設(shè)施的老化。

所以購買高密度小區(qū)時應(yīng)對此提出更高的要求。

02沉內(nèi)部規(guī)劃問題

由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高，綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。

另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。

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