湯臣集團(tuán)業(yè)績虧損“賣子”求生 后續(xù)開發(fā)承壓榮光漸逝

　　楊玲玲、石英婧

　　因上海黃浦江邊頂級豪宅湯臣一品而名噪一時的湯臣集團(tuán)漸顯頹勢。

　　11月24日晚，湯臣集團(tuán)再次發(fā)布《出售津?yàn)持脴I(yè)之51%股權(quán)》公告，在前一版本的基礎(chǔ)上對出售事項進(jìn)行了充分細(xì)化。此前，湯臣集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司天津湯臣建設(shè)有限公司（以下簡稱“天津湯臣”）以11.73億元出售天津津?yàn)持脴I(yè)有限公司（以下簡稱“津?yàn)持脴I(yè)”）51%股權(quán)予溫州市中保世紀(jì)投資管理合伙企業(yè)（以下簡稱“溫州中保世紀(jì)”），出售完成后，公司不再持有津?yàn)持脴I(yè)任何股權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，從上海的黃浦江到天津的海河，湯臣集團(tuán)在國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)走過湯君年開創(chuàng)的“浦東開發(fā)第一人”時代之后，進(jìn)入了湯氏兄弟的“守業(yè)”時代，卻也錯失了內(nèi)陸房地產(chǎn)的“黃金時代”。而曾讓公司聲名鵲起的內(nèi)陸豪宅項目也一度經(jīng)歷“捂盤”“囤地”風(fēng)波。

　　另外，從近幾年土地市場的表現(xiàn)，亦可看出湯臣集團(tuán)在內(nèi)陸市場業(yè)務(wù)擴(kuò)張性偏弱。2013年以后湯臣在內(nèi)陸很少拿地，通過資本并購的項目也寥寥。土地儲備不夠，給后續(xù)滾動開發(fā)帶來了一定壓力。

　　針對企業(yè)業(yè)績發(fā)展，以及出售天津物業(yè)項目等相關(guān)問題，記者致電致函湯臣集團(tuán)企劃部相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)記者采訪函件已收到，不過“公司暫時不接受媒體采訪”，在記者再三堅持之下，其表示無論公司能否就具體問題進(jìn)行答復(fù)都會將采訪函件呈交領(lǐng)導(dǎo)，并盡快以郵件形式進(jìn)行回復(fù)，然而截至發(fā)稿，記者并未收到對方的任何回應(yīng)。

　　負(fù)債率畸高 11.7億元賣子求生

　　多年來，作為走出上海、開拓全國市場的首個異地項目，天津津?yàn)骋黄凡⑽创蜷_湯臣集團(tuán)的全國版圖，也沒能延續(xù)上海湯臣一品的榮光。近日，該集團(tuán)披露的一則出售事項更將其卷入“賣子求生”的輿論漩渦。

　　根據(jù)公告，津?yàn)持脴I(yè)持有天津市和平區(qū)中心區(qū)域的津?yàn)硰V場第二期，正在發(fā)展的一棟70層高樓，總樓面面積20.95萬平方米，作商業(yè)及辦公用途。大樓已于2016年10月結(jié)構(gòu)封頂，建筑工程預(yù)計于2017年第四季度完成。

　　2016年9月30日，津?yàn)持脴I(yè)按《香港財務(wù)報告準(zhǔn)則》未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為人民幣13.72億元。根據(jù)該項目于2016年9月30日由獨(dú)立估值師編制的初步估值報告，該項目估定價值約為人民幣22.45億元。

　　“由于環(huán)球物業(yè)和金融市場一直起伏不定及面對重重挑戰(zhàn)，故于此時進(jìn)行出售事項將有助于集團(tuán)實(shí)現(xiàn)津?yàn)持脴I(yè)相關(guān)資產(chǎn)之投資潛力，出售事項將進(jìn)一步加強(qiáng)集團(tuán)現(xiàn)金流及財務(wù)狀況?！睖技瘓F(tuán)在公告中提出。

　　同時，溫州中保世紀(jì)同意于股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署后15個營業(yè)日內(nèi)向津?yàn)持脴I(yè)提供8億元貸款，利率不高于年利率8%。

　　此前，湯臣集團(tuán)發(fā)布2016年中期業(yè)績報告顯示，報告期內(nèi)，公司共錄得總收入19.35億港元，同比增長220%，主要溢利貢獻(xiàn)來自于上海湯臣一品、天津湯臣津?yàn)骋黄?、澳門湯臣主教山壹號。具體為，上海湯臣一品收入6.42億港元，占集團(tuán)總經(jīng)營收入的33.18%；天津市湯臣津?yàn)骋黄肥杖?.57億港元，占集團(tuán)總收入的33.93%；澳門湯臣主教山壹號項目倚靠出售收益5.04億港元，占總收入的26.07%。但除了物業(yè)發(fā)展及投資業(yè)務(wù)之外，其余業(yè)務(wù)全線虧損。

　　上半年，湯臣集團(tuán)錄得除稅后利綜合溢利3.03億港元，較2015年同期增長25.87%；公司股東應(yīng)占溢利為2.198億港幣，較2015年同期小幅下跌7.7%，去年同期為2.381億港元。

　　此外財報顯示，公司于2016年6月30日時，資本負(fù)債比率達(dá)97.43%，較2015年12月31日之時的107.93%有所下降，但仍然偏高。

　　資料顯示，湯臣集團(tuán)率先投資參與浦東的開發(fā)建設(shè)。作為改革開放后最早投資上海浦東的外資企業(yè)之一，湯臣集團(tuán)率先為浦東建立了一系列的“第一”配套設(shè)施：第一家五星級酒店——錦江湯臣洲際大酒店，第一個涉外高檔商務(wù)中心——湯臣中心，第一棟五A級涉外寫字樓——湯臣金融大廈，以及浦東唯一的位于市中心地段的湯臣高爾夫球場，并在周邊分期建設(shè)了湯臣高爾夫別墅。

　　“資產(chǎn)負(fù)債率高，可能和開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)，湯臣開發(fā)以中高端產(chǎn)品為主，中端產(chǎn)品尚能跑量，高端產(chǎn)品的資金回籠卻較慢。比如湯臣一品開盤十多年還沒有清盤。此外，湯臣也有商業(yè)項目，商業(yè)項目達(dá)到銷售條件比住宅要高，所以拿地的兩到三年現(xiàn)金流一直為負(fù)，也是資產(chǎn)負(fù)債率走高的原因之一?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦稱。

　　多豪宅項目歷“囤地”“捂盤”風(fēng)波

　　據(jù)了解，截至目前，踏入內(nèi)陸房地產(chǎn)業(yè)逾二十年的湯臣集團(tuán)，在國內(nèi)布局僅剩上海、天津及澳門。

　　其中，湯臣湖庭花園作為湯臣集團(tuán)在浦東三八河區(qū)域毗鄰湯臣上海浦東高爾夫球會的一項低密度住宅項目，該集團(tuán)持有此項目70%的權(quán)益。據(jù)了解，整個項目分三期開發(fā)，總占地22.52公頃，共建有獨(dú)棟及聯(lián)排兩種別墅戶型，是目前上海市區(qū)為數(shù)不多的純別墅社區(qū)之一。

　　近日，記者前往湯臣湖庭花園探訪，項目一位欒姓銷售經(jīng)理告訴記者，整個項目開發(fā)的周期比較長，但目前銷售工作已進(jìn)入收尾階段。

　　記者采訪中還了解到，上述項目還一度陷入“囤地”風(fēng)波。據(jù)2012年CCTV報道，上海某房產(chǎn)中介介紹說在上海浦東新區(qū)花木路與羅山路交界處，湯臣湖庭花園別墅群邊上的一塊長條型的空地是湯臣三期的，到現(xiàn)在閑置已經(jīng)超過十年。

　　記者從湯臣集團(tuán)官網(wǎng)上查詢到，1994年，上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下了原上海市環(huán)衛(wèi)站的部分用地，但遲遲未開工。公司稱拆遷工作始終未能完成。后來公司又把這塊地與位置非常相似的另一塊地等價置換，從而繼續(xù)囤地。當(dāng)時，在業(yè)界分析人士看來，如果湯臣閑置地塊開發(fā)并銷售，其獨(dú)棟別墅的售價將肯定高于10萬元/平方米，這一地塊在經(jīng)歷了漫長等待之后，價格早已上漲數(shù)倍。

　　提到湯臣集團(tuán)，就不得不提起讓其名聲大噪的上海天價豪宅湯臣一品項目。開盤至今已有11年之久的湯臣一品，不僅因其超高的售價而聞名全國。囤地、捂盤、假售、抬價……上海湯臣一品一度被相關(guān)媒體指為“問題樓盤”。

　　2002年，湯臣集團(tuán)投資建設(shè)湯臣一品，定位為陸家嘴(23.820, 0.00, 0.00%)區(qū)域罕見的世界級濱江大宅。2005年，上海房地產(chǎn)的焦點(diǎn)莫過于均價11萬元/平方米的天價樓盤湯臣一品。彼時的上海，內(nèi)環(huán)的房價也不過13000多元/平方米。

　　該項目也進(jìn)入了監(jiān)管部門的視線，湯臣一品“掛牌價格畸高”首次被視為存在涉嫌捂盤的可能，進(jìn)而被納入房管局檢查范疇。上海市房地局認(rèn)為，該樓盤開盤以來，社會反映強(qiáng)烈，價格虛高，有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環(huán)節(jié)有虛擬交易、自我炒作之嫌。不僅如此，據(jù)工商資料顯示，“湯臣一品”的地塊早在1995年就全部獲得，從拿地到項目銷售跨越12年之久，其間土地囤積閑置多年。

　　據(jù)了解，在此前很長一段時間的銷售中，湯臣一品為了維護(hù)頂級豪宅的形象，采用了僅面向極少數(shù)人群的銷售方式，并對看房提出嚴(yán)苛的要求，將不少人拒之門外。雖然不能將當(dāng)時湯臣一品銷售不佳的原因全部歸咎于推廣手法，但直到2009年初，湯臣一品開盤四年，只賣出了4套。

　　2009年，湯臣集團(tuán)創(chuàng)始人湯君年與現(xiàn)任湯臣集團(tuán)董事局主席徐楓之子湯子嘉和湯珈鋮走上前臺，接班銷售工作，采取了與市場更為同步的營銷策略，才讓湯臣一品在2010年實(shí)現(xiàn)了超60套的銷售成績。

　　據(jù)湯臣集團(tuán)的業(yè)績中報顯示，截止到2016年6月30日，湯臣一品A棟及C棟大樓中約有總住宅樓面面積15400平方米可供出售，而B棟及D棟大樓之總住宅樓面面積約58400平方米中已租出約73%。

　　后續(xù)滾動開發(fā)承壓 昔日明星榮光漸逝

　　時至今日，屹立在黃浦江邊的湯臣一品，仍舊是上海頂級豪宅的代表作，但湯臣一品在入市的十一年時間里，卻未能讓湯臣集團(tuán)借勢而起。

　　如今，締造滬上豪宅標(biāo)桿的湯臣集團(tuán)，在湯臣一品之后，逐漸沉寂，地產(chǎn)榮光漸逝，令人扼腕。長三角地區(qū)資深地產(chǎn)人士柴勝認(rèn)為，湯臣集團(tuán)應(yīng)該是老牌港資企業(yè)在內(nèi)陸發(fā)展的標(biāo)桿性企業(yè)，依托上海浦東大發(fā)展，在很長時間內(nèi)，獲利頗豐，隨著內(nèi)陸各項建設(shè)的加快和完善，大開發(fā)的紅利也逐漸進(jìn)入尾聲，故企業(yè)利潤有所下降。

　　“在很大程度上，為了資金安全和對未來發(fā)展的預(yù)期，很多外資和港資企業(yè)尋選擇離開內(nèi)陸市場，到更為安全的資金保值增值方式和場所。”柴勝稱。

　　從近幾年土地市場的表現(xiàn)，亦可看出湯臣集團(tuán)在內(nèi)陸市場業(yè)務(wù)擴(kuò)張性偏弱。2013年以后湯臣在內(nèi)陸很少拿地，通過資本并購的項目也寥寥。土地儲備不夠，給后續(xù)滾動開發(fā)帶來一定壓力。

　　另一位不愿具名的地產(chǎn)界人士對本報記者表示：“湯臣集團(tuán)在內(nèi)陸的發(fā)展以上海和天津?yàn)橹鳎荷虾?shí)現(xiàn)了多元化的發(fā)展，從住宅物業(yè)到酒店及其他投資來看，這些都是上海初期大開發(fā)時期急需的硬件形象和服務(wù)，但是越來越多的內(nèi)陸企業(yè)跨越式發(fā)展會更快地趕超湯臣，其模式被復(fù)制，加之內(nèi)陸政策環(huán)境和區(qū)域發(fā)展的不均衡，可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險加劇，踩空成為大概率事件。”

　　“以湯臣一品為首的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶給湯臣的輝煌已漸漸暗淡，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模上一直難以實(shí)現(xiàn)突破、其余業(yè)務(wù)盈利困難的情況下，未來如何實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績及利潤的增長，是湯臣集團(tuán)不得不面對的一個問題?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時表示。