房子，對(duì)很多人來(lái)說，就像大城市里一個(gè)溫暖的夢(mèng)，承載著太多的期望。房?jī)r(jià)一路高歌，卻抑制不了人們買房的熱情，商品房預(yù)售市場(chǎng)的火爆是一例明證。同時(shí)，我國(guó)在基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)上采取債權(quán)形式主義，即兩步走：有效的合同或其他法律行為＋登記或交付＝物權(quán)變動(dòng)，預(yù)售合同的效力也就成為房屋權(quán)屬變動(dòng)的基礎(chǔ)。房屋預(yù)售合同標(biāo)的為在建房屋，標(biāo)的的特殊性決定了房屋預(yù)售許可是這類合同效力的關(guān)鍵因素，堪稱“免死金牌”。

對(duì)于商品房，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條明確了預(yù)售的幾個(gè)條件：一是用地條件。交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二是規(guī)劃條件。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三是資金條件。投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四是許可條件。向縣級(jí)以上政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這些條件引自《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對(duì)房屋建設(shè)的前期要求，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房屋合法性的事前管控。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售許可的申請(qǐng)材料包括土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明等，則用地條件、規(guī)劃條件和資金條件是預(yù)售許可取得的前提。換言之，取得預(yù)售許可即具備了預(yù)售條件，法院對(duì)該許可只做形式審查，此時(shí)預(yù)售合同只要不存在其他無(wú)效情形即有效。原因在于預(yù)售許可源于行政審查，法院再次實(shí)質(zhì)審查不僅干預(yù)行政權(quán)，也屬重復(fù)勞動(dòng)。

規(guī)范指引：《土地管理法》第五十五條、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條、第七條

預(yù)售許可“免死金牌”的效力在于：一般取得預(yù)售許可后，即便取得預(yù)售許可的前置條件被撤銷、預(yù)售許可過期、被撤銷都不影響合同的效力。當(dāng)然，也有例外，筆者分情況說明。

（一） 預(yù)售許可過期

超過有效期的預(yù)售許可是否影響合同效力？若形式審查后自動(dòng)續(xù)期，意味著期限只是對(duì)預(yù)售行為的管理方式，主管機(jī)關(guān)仍然認(rèn)可開發(fā)商具備預(yù)售條件，則合同有效；若許可到期后，需要重新進(jìn)入實(shí)質(zhì)審查，表明預(yù)售條件是否具備因期限而陷入不確定狀態(tài)，影響合同效力。因此，問題核心是預(yù)售許可到期時(shí)是否需要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

2015年4月13日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售管理相關(guān)規(guī)定的通知》給出了答案：“從發(fā)文當(dāng)日起，市住建委核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》不再注明許可有效期。許可證自發(fā)證之日起生效，到辦理房屋所有權(quán)初始登記之日止自動(dòng)終止。原已核發(fā)并登記有效期限的《商品房預(yù)售許可證》，有效期到期后，延長(zhǎng)至辦理房屋所有權(quán)初始登記之日止?！痹撏ㄖ园l(fā)文日為界，對(duì)發(fā)文后頒發(fā)的預(yù)售許可取消期限限制，發(fā)文前頒發(fā)的許可自動(dòng)續(xù)期。綜上，預(yù)售許可超期不影響預(yù)售合同效力。

（二）預(yù)售許可前置條件或許可被撤銷

筆者認(rèn)為，預(yù)售許可是預(yù)售條件的標(biāo)志，工程規(guī)劃許可等取得預(yù)售許可的前置條件或者預(yù)售許可被撤銷是否影響合同效力，應(yīng)結(jié)合被撤銷的時(shí)間和原因判斷。

1. 預(yù)售合同簽訂在先，預(yù)售許可被撤銷在后

若開發(fā)商取得預(yù)售許可后，因預(yù)售過程中的違法行為而被撤銷許可，帶來(lái)的僅僅是行政責(zé)任，不影響預(yù)售合同效力。否則，購(gòu)房人將因賣房者的違法行為而遭受損失，也有國(guó)家行政權(quán)過分干預(yù)私權(quán)的傾向。此為“免死金牌”效力的體現(xiàn)。

若開發(fā)商申請(qǐng)時(shí)采取欺詐等不正當(dāng)手段獲取許可，后被主管機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)而撤銷，說明當(dāng)事人自始不具備預(yù)售條件，等同于未取得預(yù)售許可，應(yīng)否定預(yù)售合同的效力，否則將是對(duì)開發(fā)商以不正當(dāng)手段獲取許可的縱容和鼓勵(lì)。此為“免死金牌”之例外。

2. 預(yù)售許可撤銷在先，預(yù)售合同簽訂在后

預(yù)售合同簽訂時(shí)，預(yù)售許可已被撤銷，無(wú)論基于何種原因，預(yù)售合同都無(wú)效。因?yàn)楦鶕?jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二條的規(guī)定，合同簽訂時(shí)具備預(yù)售條件是該類合同有效的必備要素，最遲起訴前取得預(yù)售許可，則合同效力得到補(bǔ)正。此為效力的“起死回生”。

規(guī)范指引：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條

（三）預(yù)售合同未備案

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款規(guī)定，預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度。但不備案是否影響合同效力？該條立法目的在于以登記的公示之效防范預(yù)售合同簽訂后的一房多賣，保障預(yù)購(gòu)人利益。備案登記是開發(fā)商的義務(wù)，若僅因未備案登記而否定合同效力，開發(fā)商將根據(jù)房市選擇是否登記來(lái)控制合同效力，即備案登記變成賣房者“肆意揮舞的權(quán)杖”，與立法目的也不符。登記備案僅為管理手段，尚不足以影響合同效力。

規(guī)范指引：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條、《合同法》第五十二條、《合同法解釋（二）》第十四條

住房始終是民眾的一種剛需，這是房?jī)r(jià)久調(diào)不下的原因之一。預(yù)售房屋合同效力中交織著行政權(quán)和私權(quán)的博弈，理清和遵循房屋買賣效力規(guī)則，或許是平衡各方利益、保障民眾“住房夢(mèng)”的一個(gè)途徑。