土地增值稅覆蓋面廣，稅制要素復(fù)雜，對財政收入貢獻大，征收管理難。如何采取一系列有效的審核手段，保質(zhì)保量地完成對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算審核，對防止稅款流失、提高土地和房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管質(zhì)效，促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展意義重大。

    一、存在的主要問題

    開發(fā)成本審核的“困境”。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，是影響土地增值稅清算審核質(zhì)效的主要方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過多開建安發(fā)票虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量流轉(zhuǎn)稅金及附加，可以逃避稅率達30%甚至更高的土地增值稅。巨大的利益是房地產(chǎn)企業(yè)虛開建安發(fā)票的動機。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)方承包工程虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)將項目承包給關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過與關(guān)聯(lián)企業(yè)訂立虛假合同、抬高工程結(jié)算價格、虛開建安發(fā)票等形式，達到虛增成本、少繳土地增值稅的目的。此外，甲方的原材料重復(fù)入賬虛增開發(fā)成本、以期間費用虛增開發(fā)成本等問題，也增加了對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的清算審核難度。

    信息不對稱的“困境”。土地增值稅清算是對房地產(chǎn)項目開發(fā)全流程的“大總結(jié)”。因此，稅務(wù)機關(guān)清算審核的過程，也是對房地產(chǎn)項目開發(fā)集中管控的過程。從土地獲取、征地拆遷，到規(guī)劃設(shè)計、前期勘察；從工程招標、工程建設(shè)，到工程管理、材料采購；從項目結(jié)算，到房產(chǎn)銷售，均須稅務(wù)機關(guān)通過有效的信息收集、甄別和篩選，實現(xiàn)對項目收入和成本的高效審核。此外，與規(guī)劃部門、國土部門、房管部門和發(fā)改部門，甚至勘察、工程造價審查等機構(gòu)的配合密不可分。在實際工作中，各部門之間聯(lián)動治稅機制尚未建立，房地產(chǎn)項目相關(guān)信息共享機制有待健全，稅務(wù)機關(guān)往往“單打獨斗”，靠一己之力進行土地增值稅清算審核。此外，由于各部門信息統(tǒng)計口徑不統(tǒng)一、關(guān)聯(lián)信息間勾稽程度不高等原因，稅務(wù)機關(guān)輾轉(zhuǎn)獲取的信息有成為無效信息的可能，難以為房地產(chǎn)項目收入和成本審核提供有效參考。信息不對稱問題是土地增值稅清算審核質(zhì)效提升的桎梏。

    審核手段弱化的“困境”。土地增值稅清算審核具有業(yè)務(wù)復(fù)雜、技術(shù)要求高的特點。一方面，基層稅務(wù)機關(guān)事務(wù)繁雜，存在人少事多的矛盾。加之部分稅收管理員的業(yè)務(wù)技能亟待提高等問題，造成審核力量不足、審核質(zhì)量不高、土地增值稅稅負偏低。通常而言，稅務(wù)人員從受理一個常規(guī)房地產(chǎn)項目，到完成清算審核，耗時約半個月。若該項目的建筑規(guī)模較大或遺留的疑難問題較多，則審核時間更長，難以滿足當前房地產(chǎn)熱潮下的現(xiàn)實需要。另一方面，稅務(wù)機關(guān)主要對清算資料進行符合性審查，工作停留在“就賬審賬、就發(fā)票審發(fā)票和就資料審資料”的階段，對房地產(chǎn)項目收入和成本的真實性缺乏有效監(jiān)督，傳統(tǒng)的“以票管稅”模式，可能伴隨較大的稅收執(zhí)法風(fēng)險。

    二、改進建議及措施

    依托“綜合治稅”，形成清算審核合力。建立綜合治稅清算審核機制。結(jié)合房地產(chǎn)項目拍地、立項、報規(guī)、報建、竣工驗收、預(yù)售和辦分戶產(chǎn)權(quán)證等開發(fā)流程，強化與住建、國土和規(guī)劃等政府職能部門的配合，推動房地產(chǎn)項目一體化、社會化管理。完善部門間涉稅信息傳遞制度。充分利用從相關(guān)部門獲取的涉稅信息，驗證房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報的真實性、合理性。探索建立部門間聯(lián)動機制。根據(jù)各地綜合治稅平臺的建設(shè)情況，在報建、工程造價和開發(fā)成本專項認證等專業(yè)性較強的清算審核中，積極尋求建設(shè)、發(fā)改和審計等部門的支持，獲取各監(jiān)管職能部門的專項認證信息，提高清算審核質(zhì)效。

    加強前端管控，完善成本備案制度。采取源頭推廣方式，在房地產(chǎn)項目立項或開發(fā)之初，宣傳土地增值稅清算的相關(guān)政策和要求，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)盡早了解土地增值稅的清算流程和模式，及時按清算要求準備資料。既可規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，又縮短了后期資料準備時間。同時，在企業(yè)清算過程中，對土地增值稅相關(guān)政策進行說明，并指導(dǎo)應(yīng)用。將稅企在政策方面的主要爭議，從稅務(wù)審核階段前移至企業(yè)清算階段，也讓稅務(wù)人員提前了解房地產(chǎn)項目，為高效審核打下基礎(chǔ)。加強對達到清算條件的房地產(chǎn)項目土地增值額的評估，對土地增值額高、銷售回款良好的企業(yè)，進一步加大土地增值稅預(yù)征力度，使預(yù)征稅款更加接近實際稅負水平，確保稅款及時、足額入庫。利用金稅三期系統(tǒng)強化房地產(chǎn)項目信息采集的契機，建立健全房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集機制，在對房地產(chǎn)項目的開工時間、竣工時間、預(yù)售時間、工程預(yù)算和工程造價等信息進行全方位采集的同時，要求房地產(chǎn)企業(yè)定期就所有發(fā)生的成本費用向稅務(wù)機關(guān)備案，為開發(fā)成本清算、審核提供有力保障。

    注重隊伍建設(shè)，培養(yǎng)復(fù)合清算人才。針對土地增值稅清算審核工作專業(yè)性強、業(yè)務(wù)面廣和精細化程度高的特點，探索建立清算審核專業(yè)稅務(wù)所或?qū)ｍ椆ぷ鹘M，并有計劃、有針對性地培養(yǎng)專業(yè)人才。定期組織稅務(wù)人員進行稅法、會計和審計等知識和技能的培訓(xùn)，分專題、分類別對全系統(tǒng)清算審核專業(yè)人才開展實用審核政策和審核技巧講解，提升稅務(wù)人員清算審核技能。邀請具有建造審查資質(zhì)的人員，針對土地增值稅清算審核過程中可能存在的風(fēng)險點、難點，對稅務(wù)人員開展專題培訓(xùn)，打造復(fù)合型隊伍。

    作者單位：成都市溫江區(qū)地稅局