在澳洲購買房屋，從法律本質(zhì)上說，和在中國國內(nèi)購買房屋沒有區(qū)別，都是簽署購房合同，遵循合同法，執(zhí)行合同，買方付款，賣方提供房屋，房屋過戶。

但是由于兩個(gè)國家的法律體系、律師體制、房屋登記制度，房屋銷售傳統(tǒng)和所有權(quán)根源的不同，在購買、銷售房屋的過程中有著明顯重大的不同。

澳洲早先是英國的殖民地，從英國繼承了英國普通法系（Common Law）的傳統(tǒng)。作為老牌的資本主義國家，保護(hù)財(cái)產(chǎn)私有權(quán)是其核心。

而從封建社會(huì)發(fā)展來的私有權(quán)法律保護(hù)，私有權(quán)神圣不可侵犯的原則是基于土地私有權(quán)，土 地所有權(quán)制度的發(fā)展和完善。

澳洲作為繼承了英國普通法體系的資本主義國家，其土地所有權(quán)制度已經(jīng)經(jīng)過上百年的發(fā)展，非常完善健全。

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

下面我們便來了解一下，購買澳洲房產(chǎn)的一些法律常識(shí)

1、購買澳洲房產(chǎn)的定金

購買房產(chǎn)時(shí)，不管在哪個(gè)國家，標(biāo)準(zhǔn)做法是，首先支付一筆定金。

這筆首付定金在簽訂合同后立即支付。

定金的金額各國有所不同。

但是在澳洲，法律規(guī)定的定金是10%，支付較少的定金來購買澳洲房產(chǎn)是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，在初期為您保留您的投資物業(yè)。

如果您有充足的現(xiàn)金，可以將其投資其他項(xiàng)目，這樣相同的投資額就能獲得更高的投資收益。而且您可以在簽訂合同和交房之間的這段時(shí)間來改善您的財(cái)務(wù)狀況而無須為交付大筆定金而苦惱。

這筆款項(xiàng)，不經(jīng)您的允許，開發(fā)商不得擅自挪用，當(dāng)然，作為首付款，沒有開發(fā)商的允許，您也不得隨意去用。

如果因?yàn)槿魏卧蜷_發(fā)商不能交付房產(chǎn)從而違約，則所有的首付款會(huì)全額退還給購買者。這就向您提供了更大的保障，防止您首付款的損失。

所以您不用擔(dān)心開發(fā)商卷款逃跑，或者爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)，這種事情在澳洲百年難遇。

2、簽訂房地產(chǎn)購買合同時(shí)（CONTRACT FOR SALE）應(yīng)注意的一些法律事項(xiàng)

（1）如果購買房地產(chǎn)是兩人以上，首先要考慮這房屋是大家共同擁有（JOINT TENANT），還是各自按股份擁有（TENANT IN COMMON）。

如果房地產(chǎn)是共同擁有（JOINT TENANT），即此房產(chǎn)沒有全部所有人的簽字不可出租或轉(zhuǎn)賣。

一個(gè)共同擁有人去世后，其份額自動(dòng)在法律上歸屬其它共同擁有人。共同擁有的房產(chǎn)不可立到遺囑中去遺留其繼承人。

如果房產(chǎn)是按股份擁有（TENANT IN COMMON），擁有各自的股份可以自由轉(zhuǎn)讓，不需經(jīng)由其它股份所有人的同意，其股份也可以立到遺囑中去遺留給其繼承人。

股份所有人去世后，其股份會(huì)被其法定繼承人或遺囑繼承人所繼承。一般情況下，夫妻合伙購買的房地產(chǎn)多以共同擁有的形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資合伙人之間則選擇股份制的形式購買。

（2）在代人買房產(chǎn)時(shí)，一定要在合同中注明房產(chǎn)的實(shí)際受益人，有時(shí)房產(chǎn)是在委托人代理的情況下購買的。為了保證只交一次房產(chǎn)印花稅（STAMP DUTY），房產(chǎn)真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否則，會(huì)有被罰交雙重房產(chǎn)過戶印花稅的可能。

（3）房產(chǎn)印花稅的計(jì)算是按房產(chǎn)每過一次戶而交納的，如果委托人在代購房產(chǎn)時(shí)沒有注明實(shí)際受益人的姓名，在實(shí)際受益人想把房產(chǎn)過戶到自己名下時(shí)，就會(huì)被判再交一次印花稅。因?yàn)橛』ǘ愂寝k房產(chǎn)過戶手續(xù)中開支比較大的一部分費(fèi)用。

3、冷靜期（Cooling-Off Period）

冷靜期是指在合同交換后的期限內(nèi)（按合同規(guī)定，通常是5個(gè)工作日， 下午5點(diǎn) 前結(jié)束；但可以根據(jù)情況延期）允許買方反悔而取消合同，但買方則要損失合同上房價(jià)0.25%的金額。

冷靜期的主要作用就是讓買方在合同交換后有時(shí)間去獲得法律意見，確保財(cái)務(wù)安排及對(duì)房子進(jìn)行檢查。一旦發(fā)現(xiàn)問題，還可以反悔（買方要附罰款）。如果在冷靜期結(jié)束后您才反悔，您不但會(huì)損失所交10%定金并且需要承擔(dān)因違約而引起的所有合同上的賠償責(zé)任。

冷靜期僅適用于私人協(xié)議出售，而不適用于拍賣時(shí)的物業(yè)銷售。若競(jìng)拍物業(yè)的話，一定不要沖動(dòng)，因?yàn)楹贤炞至司土⒓瓷Я?。另外，大多?shù)的新房賣家一般也不提供冷靜期。如果你買的物業(yè)既包括房子也包括土地，那么房子土地的冷靜期也有可能不同。

還有一點(diǎn)值得注意，即是賣家有權(quán)在合同上附上66W Certificate,如果附了這么一份文件的話，就沒有冷靜期了。當(dāng)然，作為買方，你也有權(quán)利要求賣方律師將此文件撤掉，既保留冷靜期，關(guān)鍵看雙方怎么協(xié)商了。

冷靜期其實(shí)是避免了失當(dāng)決定行為。如果買方在簽署合同前不能得到房屋檢查結(jié)果和財(cái)務(wù)按揭，他可能要承受風(fēng)險(xiǎn)。冷靜期內(nèi)，賣方不能接受任何其它購買要求。

（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

4、靈活運(yùn)用資產(chǎn)

在澳洲，通常的做法是用一處房產(chǎn)資產(chǎn)為另一處作抵押。隨著您付清貸款以及房產(chǎn)的升值，權(quán)益也會(huì)增加。例如，如果您當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)值為40萬澳幣，還需供款10萬澳幣，則您就有300,000澳元的資產(chǎn)。

您可以按許多種方式來使用這項(xiàng)權(quán)益，如再投資房產(chǎn)、用來度假或購買股票。事實(shí)上，利用權(quán)益來置業(yè)是一項(xiàng)在澳洲常見的投資策略，且使房產(chǎn)投產(chǎn)者能更有效的積累財(cái)富。在其他國家中，很難獲得這一認(rèn)可，限制了您的選擇并實(shí)質(zhì)上限制了您的投資組合。對(duì)這一條的另一種描述是：可以把房產(chǎn)增值部分套現(xiàn)。

5、貸款償還和交房

在澳洲購買房產(chǎn)時(shí)，銀行還款在交房后才開始。這對(duì)您有很多好處，特別是購買期房，因?yàn)橐话阍诮环壳坝幸坏絻赡甑臅r(shí)間。

這就使您有更多的時(shí)間來準(zhǔn)備將來的房款償還問題。當(dāng)然您也可以有充足的時(shí)間去籌備貸款事宜。

6、稅務(wù)問題

作為一名外國投資者，您也可享受優(yōu)惠稅收政策。這些稅收方面的收益可以完全逐項(xiàng)算出，因?yàn)檫@些是根據(jù)您的收入及稅務(wù)等級(jí)而定。通過澳洲房產(chǎn)投資，您可申報(bào)應(yīng)納稅收入，并運(yùn)用您投資所產(chǎn)生的支出來有效減少您的納稅義務(wù)。

所謂“negative gearing”，例如，如果您貸款置業(yè)，則所有的費(fèi)用和您因貸款所付的利息均可用來抵稅，或如果您在澳洲工作，投資房產(chǎn)所累計(jì)的抵稅額度可用來沖減您的個(gè)人所得稅。

這樣，就更真實(shí)的反應(yīng)您投資澳洲房產(chǎn)的收入。收取的所得稅也就更加合理。