業(yè)主:服務(wù)不到位拒繳物業(yè)費(fèi)

　　“院內(nèi)管理不到位，有限的幾個(gè)車位小區(qū)內(nèi)部都不夠，外來(lái)車?yán)磉M(jìn)出自由；院內(nèi)道路沒(méi)有按時(shí)清掃，樓宇門鎖壞了不及時(shí)修，導(dǎo)致我們家里被盜沒(méi)人管；院內(nèi)沒(méi)有監(jiān)控，車輛被擦了也沒(méi)人管。這一系列問(wèn)題得不到解決，我為什么要交物業(yè)費(fèi)？”10月17日，家住州城清江鳳凰城小區(qū)的許女士氣憤地說(shuō)。

　　2007年,許女士在清江鳳凰城小區(qū)購(gòu)買了房子。2008年入住后，房屋內(nèi)墻出現(xiàn)裂縫發(fā)霉，開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司維修后又出現(xiàn)裂縫，直到現(xiàn)在都沒(méi)有維修好。除了房屋維修出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，2014年許女士家里被盜，車輛在院內(nèi)多次被擦，而物業(yè)公司不能提供視頻，無(wú)法找到當(dāng)事人，許女士只有自認(rèn)倒霉，因此沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，鳳凰城小區(qū)的向先生對(duì)于物業(yè)公司的管理也是很不滿意。

　　“我們是居住小區(qū)，不是商業(yè)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)這么多公司，院內(nèi)僅有的幾個(gè)停車位成了這些公司的停車場(chǎng)，外面的車輛也是隨意進(jìn)出，每天回來(lái)都要搶車位，車輛還經(jīng)常被擦壞，又沒(méi)有人管。更讓人無(wú)奈的是，門衛(wèi)都是幾個(gè)老年人，什么也管不了。外面人員還隨意進(jìn)出，亂發(fā)廣告?zhèn)鲉危瑥堎N‘牛皮癬’。”向先生說(shuō)，種種原因之下，他有一年多的時(shí)間沒(méi)有繳納物管費(fèi)用。

　　事實(shí)上，鳳凰城小區(qū)的業(yè)主所反映的問(wèn)題很常見(jiàn)。

　　記者先后在黃泥壩、航空路、土橋壩等小區(qū)隨機(jī)采訪，幾乎每個(gè)小區(qū)的業(yè)主都對(duì)物業(yè)管理不是很滿意，因此拖欠物管費(fèi)。特別是一些老舊小區(qū)，由于基礎(chǔ)設(shè)施不到位、管理難度大，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象突出。

　　在拒交物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題上，記者還聽(tīng)到了其他各種各樣的理由：房屋漏水沒(méi)有人維修、樓道臟了沒(méi)有人打掃、車位被占沒(méi)有人管、樓頂上蓋房子沒(méi)有人問(wèn)等等。這些理由一條條讀下來(lái)，不難發(fā)現(xiàn)其實(shí)理由背后更多的是老百姓對(duì)于物業(yè)服務(wù)的需求，更多的是期待交費(fèi)可以得到相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，少一些煩心事。而當(dāng)物業(yè)服務(wù)不到位，他們想到的惟一有效制約物業(yè)公司的，就是不繳物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司:物業(yè)不是啥事都能管

　　據(jù)了解，恩施清江鳳凰城是恩施城區(qū)較早建成的小區(qū)之一，整個(gè)小區(qū)住戶1400多戶，還有部分臨街門店，是城區(qū)較大的小區(qū)之一。由于小區(qū)建成時(shí)間較早，規(guī)劃缺位，沒(méi)有配套的停車位，因而引發(fā)一系列矛盾，物業(yè)管理費(fèi)收取十分困難，影響物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)，形成惡性循環(huán)。

　　清江鳳凰城物業(yè)公司是2013年小區(qū)業(yè)委會(huì)通過(guò)招標(biāo)進(jìn)駐的公司，公司現(xiàn)有員工60多人，每年應(yīng)收取的物業(yè)費(fèi)140萬(wàn)元左右，目前業(yè)主欠繳已達(dá)100萬(wàn)元，物業(yè)公司已有兩個(gè)月沒(méi)發(fā)工資。

　　“業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)有多方面原因?！鼻褰P凰城小區(qū)物管公司有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，首先是物業(yè)公司的管理問(wèn)題。目前小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，每年滿額收取也只能保證公司運(yùn)轉(zhuǎn)，由于欠繳費(fèi)用較多，公司便聘請(qǐng)了一批老年人當(dāng)門衛(wèi)，以減少工資性支出。由于老年人的管理能力較差，大部分業(yè)主不滿意，也就拒繳物業(yè)費(fèi)。其次是小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題，鳳凰城小區(qū)作為老舊小區(qū)，沒(méi)有按相關(guān)規(guī)定規(guī)劃設(shè)置停車位，整個(gè)小區(qū)是車位難尋，以小區(qū)天怡園為例，400多戶業(yè)主竟然不到50個(gè)車位，停車位的奇缺引發(fā)一系列矛盾。

　　據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，鳳凰城小區(qū)監(jiān)控在幾年前就壞了沒(méi)有及時(shí)更新設(shè)備，到現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)都沒(méi)有監(jiān)控，導(dǎo)致每次發(fā)生偷盜和車輛被擦事件，因沒(méi)有視頻無(wú)法找到責(zé)任人，業(yè)主怨聲載道。

　　拖欠物業(yè)管理費(fèi)已成州城各小區(qū)普遍現(xiàn)象，航空路一家小區(qū)物業(yè)公司職員連續(xù)4天摧繳物業(yè)管理費(fèi)，結(jié)果1分錢都沒(méi)有收到，后山灣一小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)已超過(guò)50%。

　　說(shuō)到服務(wù)不到位，各小區(qū)的物業(yè)管理公司同時(shí)坦言，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題，諸如房子漏水、管網(wǎng)破裂等，給業(yè)主帶來(lái)了不便的同時(shí)，也成為了他們的負(fù)擔(dān)。業(yè)主找物業(yè)，但物業(yè)又上哪去找開(kāi)發(fā)商呢？

　　維修基金總是要過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間才能批下來(lái)，物業(yè)不可能自己貼錢去處理這些事，就只能等。老小區(qū)缺少監(jiān)控設(shè)備，存在安全隱患，這方面不能通過(guò)申請(qǐng)維修基金解決，物業(yè)又沒(méi)錢請(qǐng)?zhí)嗟谋０?，情況一步一步惡化，到最后想管也沒(méi)法管。

　　隨著有車一族的增多，先前的小區(qū)車位無(wú)法滿足現(xiàn)有的小區(qū)車輛，再加上部分外來(lái)車輛，紛紛在小區(qū)里亂停亂放。作為物管只能制止，沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)制執(zhí)行，其他業(yè)主的利益受到了侵犯，又會(huì)跑到物業(yè)這來(lái)要說(shuō)法，物業(yè)整天過(guò)的就是被責(zé)問(wèn)的日子。

和諧小區(qū)需物管和業(yè)主共同努力

　　業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理不到位，小區(qū)管理形成惡性循環(huán)。如何打造和諧小區(qū)？既能保證小區(qū)管理到位，又讓物業(yè)管理部門能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，采訪中，無(wú)論是相關(guān)部門還是法律人士都認(rèn)為，這需要物管和業(yè)主共同努力。

　　目前，州城很多物業(yè)合同糾紛都是物業(yè)公司向恩施仲裁委員會(huì)提起仲裁，然后由恩施仲裁委員會(huì)或裁決。據(jù)了解，去年恩施仲裁委員會(huì)所有的立案中，涉及物業(yè)合同糾紛已接近一半，均是業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)引發(fā)的糾紛。

　　據(jù)恩施仲裁委員會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，物業(yè)合同糾紛案件，大都是業(yè)主不滿意物業(yè)公司的管理和服務(wù)，拒繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司便通過(guò)法律途徑維權(quán)。

　　城區(qū)也有管理比較好的小區(qū)，拖欠物管費(fèi)現(xiàn)象較少。舞陽(yáng)壩金鳳苑小區(qū)是恩施城區(qū)建設(shè)較早的小區(qū)之一，幾年前物業(yè)公司管理不到位，加上基礎(chǔ)設(shè)施缺失，導(dǎo)致物管和業(yè)主矛盾重重，小區(qū)內(nèi)部垃圾得不到及時(shí)清運(yùn)，大部分業(yè)主開(kāi)始拖欠物管費(fèi)。后來(lái)，在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，金鳳苑小區(qū)業(yè)委會(huì)引進(jìn)了新的物業(yè)公司，加強(qiáng)了小區(qū)的管理，小區(qū)環(huán)境開(kāi)始好轉(zhuǎn)。

　　物業(yè)合同糾紛日益增多，湖北正典律師事務(wù)所李孝勇律師提出：安居方能樂(lè)業(yè)。要有安心舒適的居住環(huán)境，業(yè)主和物業(yè)公司都應(yīng)當(dāng)恪守法律法規(guī)，站在對(duì)方的角度多加考慮。李律師建議，政府職能部門在新法剛剛實(shí)施的時(shí)機(jī)，組織轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起學(xué)習(xí)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》，共同探討小區(qū)內(nèi)存在的問(wèn)題相對(duì)應(yīng)的解決方案。

　　如何預(yù)防和減少物業(yè)服務(wù)糾紛？政府及職能部門要積極履行相關(guān)規(guī)定，如組織和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、負(fù)責(zé)組織和召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、建立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會(huì)議制度等職責(zé)。在日常工作中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管、對(duì)于業(yè)主的投訴及時(shí)處理等等。要確保小區(qū)業(yè)主的權(quán)利，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)在不能滿足自用的情況下將車位向外出租，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分的建筑物墻面、共有空間等用作盈利性商業(yè)廣告位等等。

　　對(duì)于小區(qū)的安保問(wèn)題，李律師認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)公司時(shí)，應(yīng)當(dāng)就小區(qū)的安保細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，如監(jiān)控設(shè)施的配備、巡邏人員的配備及具體的巡邏措施等。關(guān)于物業(yè)公司是否有義務(wù)對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損害和人身?yè)p害承擔(dān)賠償責(zé)任，則應(yīng)結(jié)合具體情況分析，如物業(yè)公司沒(méi)有按照合同約定履行管理義務(wù)造成的損害，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。