對(duì)項(xiàng)目總的發(fā)問(wèn)!

項(xiàng)目利潤(rùn)是怎樣計(jì)算出來(lái)的？

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要哪些要素投入？

什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？

第一部分：房地產(chǎn)測(cè)算基礎(chǔ)

1.房地產(chǎn)估算的思路

2.房地產(chǎn)估算的假設(shè)

第二部分：房地產(chǎn)成本構(gòu)成

對(duì)于一般租售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成：

01

（一）土地取得的費(fèi)用 

提示：取得的只能是使用權(quán)，我國(guó)的土地所有權(quán)只有兩種：國(guó)家和集體

錯(cuò)誤案例：電視上一個(gè)律師竟然說(shuō)土地所有權(quán)屬于某家。

如果不是公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，如何確定土地的價(jià)款？

1

.市場(chǎng)比較法：

2

.成本逼近法：

3

.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：

02

 （二）前期工程費(fèi)  

03

 （三）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)  

房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

1. 建筑安裝工程費(fèi)

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

提示：

一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的15%，某某項(xiàng)目達(dá)到25%

3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：

提示：

一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的3-5%

4.估算方法：

04

 （四）管理費(fèi)用   

注：

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?/span>

05

 （五）財(cái)務(wù)費(fèi)用   

06

 （六）銷(xiāo)售費(fèi)用   

07

 （七）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)  

08

 （八）其他費(fèi)用  

09

 （九）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)  

開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表

第三部分：房地產(chǎn)收入測(cè)算

01

 （一）開(kāi)發(fā)計(jì)劃  

開(kāi)發(fā)計(jì)劃就是整個(gè)開(kāi)發(fā)期數(shù)量擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量。

項(xiàng)目案例

項(xiàng)目案例

02

 （二）銷(xiāo)售計(jì)劃  

項(xiàng)目案例

03

 （三）價(jià)格估算  

價(jià)格估算?-市場(chǎng)比較法

價(jià)格估算?-收益法

價(jià)格估算?-成本法

注：

寫(xiě)字樓售價(jià)按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。

04

 

（四）租售收入 

05

 

（五）稅費(fèi)估算 

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：

土地增值稅

第四部分：項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算

01

 

（一）基本概念—利潤(rùn) 

資金價(jià)值

現(xiàn)金流量

現(xiàn)金量與利潤(rùn)的關(guān)系

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

指標(biāo)參考

萬(wàn)科核心指標(biāo)的基本要求（參考）

資金使用計(jì)劃

02

 

（二）核心指標(biāo)—財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用

銷(xiāo)售凈利率

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

投資回收期

03

 

（三）參考指標(biāo)—總投資回報(bào)率 

地價(jià)支付貼現(xiàn)比

啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

啟動(dòng)資金的界定：

一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開(kāi)發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。

啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：

在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來(lái)能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。

銷(xiāo)售毛利率

資金峰值比例

資金峰值的界定：

資金峰值指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。

獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）

現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。

第五部分：項(xiàng)目性分析

01

（一）盈虧平衡分析 

02

（二）敏感性分析  

第六部分：項(xiàng)目測(cè)算的誤區(qū)

第七部分：給地產(chǎn)同行的建議

如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告

 如何成為房地產(chǎn)測(cè)算高手 

 關(guān)于房地產(chǎn)指標(biāo)體系 

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