作者：北京德和衡律師事務所  王衛(wèi)東

近期，房地產(chǎn)又火了一把，從鼓勵購房去庫存到深圳、上海等城市再次出現(xiàn)嚴格的限構(gòu)；從房價突然起跳，到現(xiàn)在買方持幣觀望。這一波房價的波動，又造成房屋買賣糾紛大量發(fā)生。作為一名多年從事房地產(chǎn)業(yè)務的律師，現(xiàn)對二手房交易進行法律分析，供雙方參考，以保證交易安全，以免造成巨大損失。

一、仔細審查二手房買賣合同。

中介推薦使用的二手房買賣合同，是北京市建委和北京市工商局共同推薦給交易雙方使用的標準式合同。但是，不是交易雙方簡單的把空填完就是一份有保障的二手房買賣合同。該合同只是把二手房買賣過程中常規(guī)事項給以規(guī)范和提示，具體合同細節(jié)要由雙方協(xié)商完成。每一個二手房的買賣，會因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、違約責任的不同等，會有千差萬別的變化。因此，在簽訂二手房買賣合同時，要特別注意如下事項：

1、合同的主體。簽訂二手房買賣合同的主體有兩方，一是賣方，即房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的名字。產(chǎn)權(quán)所有人一欄有的登記一人，有的因共有而登記兩人或多人。作為二手房出賣人一方就是產(chǎn)權(quán)證上所有人一欄所登記的名字，必須登記名字本人親自簽署，有一人則由一人簽署，有多人就多人簽署。如有委托，則必須出具公證過的委托書并查明受托人身份。主體另一方是買方，即過戶后產(chǎn)權(quán)證上所有人一欄所要登記的名字，登記誰就由誰親自簽署！在簽訂二手房買賣合同中往往因為買賣雙方因工作、時間調(diào)整等問題無法親自簽署，而由配偶代簽、父母子女之間代簽，這隱藏著巨大的法律風險。再次重申，切記要親自簽署！為了確保賣房人親自簽署，可以到房屋所在地房屋權(quán)屬登記中心核驗。

2、房屋狀況。買房人對房屋現(xiàn)狀一般會有全面的了解，比如位置、戶型、樓層、朝向、裝修、配套等。但往往忽視該房屋是否抵押、是不是小產(chǎn)權(quán)、是否出租、是不是尚未更名的繼承房屋、是不是央產(chǎn)房等。如房屋存在抵押，則在交易過程中必須先償還原有借款并辦理解押手續(xù)后，才能過戶給買受人。在提前還款環(huán)節(jié)，往往因出賣人沒有提前償還能力而由買受人先行代為償還。如買受人同意這一方式，則必須和抵押權(quán)人見面溝通，把款項匯入抵押權(quán)人能夠劃帳的出賣人賬戶。買受人切記不可將款項直接支付給出賣人或匯入出賣人指定的賬戶。有的出賣人因自身還款壓力大，收到買受人的首付款后會償還高利貸，而不去償還銀行貸款。如該房屋為小產(chǎn)權(quán)房，則請買受人繞行，放棄購買！如該房屋出租，則要與承租人溝通，確定是否放棄優(yōu)先購買權(quán)，以及能否及時騰退房屋。如能確定，則請承租人親自簽署文件。如為尚未過戶繼承房屋，則要審查繼承手續(xù)，是否有關于繼承的公證書、法院判決書或調(diào)解書。如沒有此類文件，則依然繞行，放棄購買！如房屋為央產(chǎn)房，則要審查是否有原單位同意出售的文件。如有，可繼續(xù)購買，如沒有，則放棄購買。

3、購買價格。二手房買賣中，合同中約定的價格往往是出賣人所得凈價，因買賣而產(chǎn)生的稅費由買受人承擔（雖然法律規(guī)定出賣人應交納個人所得稅或營業(yè)稅，但交易習慣是由買受人負擔，如一定要讓出賣人交納，則出賣人再提高房價，其實對買方來說是背著抱著一般沉）。因此，買受人在估計自己的購買能力時要考慮房屋交易稅費的多少。這里著重講一下“陰陽合同”。所謂“陰陽合同”一般是指為了規(guī)避高昂的稅費簽訂兩份合同，把提交稅務部門的合同約定較低的成交價格，另簽訂一份真實交易價格的合同。如買賣雙方因此發(fā)生糾紛，法院一般會根據(jù)雙方真實意思表示的原則認定真實交易價格的合同。但買受人要注意一點，將來再出售該房屋時，根據(jù)現(xiàn)在稅制（個人所得稅為增值部分的20%）有可能交更多的稅。

4、付款方式。付款分為兩種，一是購房人一次性支付全款購買，二是購房人支付首付，剩余款項向銀行等金融機構(gòu)貸款支付。一次性付款，一般按著定金、首付和尾款方式支付給出賣人。如果房屋未設定抵押，則雙方約定把購房款交第三方監(jiān)管，或共同監(jiān)管，完成最后的交付后出賣人再把房款取走。這種方式對雙方都沒有什么風險，是很好的一種方式。但這里要注意，第三方監(jiān)管不一定是中介監(jiān)管，在房地產(chǎn)發(fā)展初期出現(xiàn)過不少中介把房款卷走的案例。其實建委為了買賣雙方交易的安全，是提供資金監(jiān)管服務的。但因手續(xù)較為麻煩，服務態(tài)度一般，再被中介勸說，往往就交中介監(jiān)管了（鏈家就要求必須由其監(jiān)管，這是霸王條款）。買賣雙方可以到銀行設立一個共同賬戶（有多家銀行不提供此項服務，但工商銀行可以），只有雙方同意才可以把款提走，而且也不收費。這是一個比較好的辦法。把購房款交第三方監(jiān)管或共同開設一個賬戶，可以避免雙方因先交房再過戶，還是先過戶再付款的爭論。在交易中，有雙方都堅持自己的這種意見而造成買賣失敗的案例。如果房屋設定抵押，則很可能會發(fā)生買受人替出賣人墊資還款的情況。如果出現(xiàn)這種情況，則要按照上文房屋狀況中的方法操作。剩余尾款再按著監(jiān)管或共設賬戶的方式操作。如果是貸款購房，從控制風險角度來說，對買受人來說是一件好事。在交易過程中會有銀行替買受人嚴控風險。首付款一般會存放于貸款行，銀行會核實房屋狀況和出賣人的身份，還要在付清全款前過戶給買受人并進行抵押登記。這對買房人來說，沒有買不到房的風險了。但這里存在一種情況，因買受人向金融機構(gòu)貸款，往往需要較長時間，特別是公積金貸款或組合貸，甚至遇到被拒絕的可能，不得不再向另一家金融機構(gòu)申請貸款。因此，買受人要給自己留有比較寬裕的貸款付款時間。交易時間的延長，伴隨著交易風險的擴大，房價發(fā)生較大變動，出賣人有可能會抓住買受人付款延期的違約而解除購房合同。因貸款未獲得批準或延遲導致不能按時付款，或造成付款違約時，買受人往往一臉無辜，會說貸款銀行拖延、政策變化等導致，并非買受人主觀故意。但是，這些與出賣人無關，付款是買受人的義務。對出賣人來說，是因為買受人無力一次性支付購房款向第三方借款購房，買受人是否能借來錢是買受人的事。事實也的確如此，買受人要想盡一切辦法支付房款。之所以買受人感到委屈，是因為買受人在和貸款機構(gòu)申請貸款時是弱勢一方。在與貸款機構(gòu)簽署的貸款合同中，貸款機構(gòu)就申請人的貸款未做出任何承諾，屆時因政策的變化，風險的控制，甚至是貸款額度減少都會導致貸款機構(gòu)不發(fā)放貸款，并且不承擔任何責任。更不用說在審批、抵押和放貸過程中人為的拖延了。因此，買受人一定充分考慮貸款時的不可控因素，不能因此讓自己處于違約的境地。

5、過戶。過戶是指房屋產(chǎn)權(quán)由出賣人轉(zhuǎn)移至買受人名下。表現(xiàn)形式就是，原產(chǎn)權(quán)人把產(chǎn)權(quán)證交還給權(quán)屬登記中心，權(quán)屬登記中心把寫有買受人名字的新產(chǎn)權(quán)證交給買受人。根據(jù)我國《物權(quán)法》之規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。也就是說，買受人未能及時進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，將無法對抗第三人，雖已交款收房，但仍然存在著飛走的風險。

6、交付。二手房買賣中，一般是在買受人付清全款（包括貸款）后，出賣人才將房屋鑰匙交給買受人，也就是進行交割。在這個階段中，遇到法律風險較小。在這個環(huán)節(jié)，中介一般會提醒物業(yè)費、供暖費等各種費用是否結(jié)清。但是，法律上講，房屋在過戶前所發(fā)生的費用與買受人無關。物業(yè)公司、供暖單位等無權(quán)向買受人追償過戶之前的費用。這里提示一下買受人，如果買受人為貸款購房，會在貸款放款前過戶給買受人，但不應主張過戶后就要求出賣人將房屋交付給自己。因此，此時過戶實際上賣房人配合買房人申請貸款而提前將過戶手續(xù)辦理。

7、違約責任。二手房買賣與新房買賣不同。新房買賣中，往往房屋為預售，屆時開發(fā)商是否按期交房，按質(zhì)交房，水電氣綠化是否達到使用條件，存在很大的不確定性。而二手房買賣中，房屋早已投入使用，買受人可以實地考察，除一些隱患外，對房屋結(jié)構(gòu)、使用狀況和周圍配套等均可完全掌握。因此，出賣人在過戶和交付上不會在客觀上造成違約，主觀上想違約往往是因為房價暴漲，感覺賣虧了。買受人違約，大都在付款環(huán)節(jié)。往往因為籌集首付或在貸款中無法控制貸款機構(gòu)的批貸進程，以及不能預料交稅、抵押等過程所需要的時間，而造成付款延期。但是，在違約責任的約定上，中介給買賣雙方的合同中，往往約定不清或相互矛盾。比如，一筆付款約定兩個時間，交房也約定兩個時間等。因此，要特別注意對每一種可能產(chǎn)生的違約行為進行違約責任的約定，而不能模糊的統(tǒng)一約定成任何一方違約給守約方賠償經(jīng)濟損失，或者約定成任何違約行為都按照總房價的20%承擔違約責任。違約責任過高，往往也得不到法院的支持。

8、其它。二手房買賣中還涉及一些諸如戶口的遷出，工商注冊的注銷，學區(qū)房的名額是否可用等。這些都要一一約定違約責任。

    總之，在簽訂購買合同時，要結(jié)合二手房交易流程約定好買賣雙方應履行的義務，根據(jù)各自的義務約定相應的違約責任。在約定買賣雙方義務時，不可發(fā)生沖突。

二、明確中介的法律地位

之所以把中介的法律地位進行分析，是因為在目前二手房交易中，大都是通過中介完成的，但交易雙方往往分不清中介的義務和法律責任，往往把應由自己決定的事項交給中介。

1、房產(chǎn)中介法律地位屬于居間人，為買賣雙方提供交易信息，并對購房過程流程及一些稅費政策提供咨詢，從而收取中介費。而在實際操作中，中介往往充當起雙方代理人的角色，一會兒代表出賣人說服買受人接受出賣人的出價，一會兒又代表買受人對出賣人的價格砍價。在買賣雙方最為關心的價格，就在中介的左談右談中確定下來，買賣雙方完全沒有象購買其他商品時面對面的討價還價。買賣雙方和中介在房屋交易中，所處利益是不同的。買賣雙方都要維護自己的權(quán)益，把風險降到最低。雙方通過談判，達成一個相對公平的合同。而中介的利益，是確保雙方成交，收取傭金。因此，在這個合同談判的過程中，中介往往不關心合同中權(quán)利義務是否公平，誰好說話就勸誰讓步，誰不好說話就向著誰說。因此，千萬不要認為中介一手托兩家，是一個公平的角色，會替買賣雙方的各自利益去全面考慮。

2、房產(chǎn)中介不是專業(yè)人士。從居間合同中約定中介所要履行的義務來看，中介僅是提供交易信息，協(xié)助辦理一些事情，除對提供的信息要承擔責任外，其它任何事項都與中介無關。對于二手房的買賣合同來說，中介也不是專業(yè)人員，應聘一個中介工作所需要的條件，大家都清楚。所以，對于二手房交易中最重要的法律文件－買賣合同，現(xiàn)中介人員是沒有能力完成合同的起草、審核、補充協(xié)議約定等。這需要有經(jīng)驗的專業(yè)的法律人士來完成。而中介工作人員往往以簽訂的合同都是格式合同為借口，讓買賣雙方放棄對合同的審核，就為了盡快完成簽約。但是，具體到每份買賣合同，都要根據(jù)買賣雙方實際情況另行約定。如何約定合同中空白的地方，如何起草補充協(xié)議，都涉及到法律問題。但從從業(yè)人員來源來看，幾乎沒有門檻，學什么專業(yè)的都有，反而學法律的人不多。另一方面，從事中介的大多是一些年輕人，房市好的時候就到房產(chǎn)中介淘金，房市不好的時候轉(zhuǎn)身做別的。所以中介中很少有有經(jīng)驗的法律專業(yè)人士。因此，買賣雙方要對自己負責，仔細審查合同，慎重簽下自己的名字。

三、交易流程

    在北京二手房交易中，按付款方式有兩種交易流程，一種是一次性付款，一種是首付加貸款。供大家參考

1、一次性付款：審核購房資格→簽訂買賣合同和網(wǎng)簽（交付定金）→付款至監(jiān)管賬號（可能分一次或兩次付款）→交稅→過戶（領取產(chǎn)權(quán)證）→交割（房屋交付）

2、首付加貸款：審核購房資格→簽訂買賣合同和網(wǎng)簽（交付定金）→付首付款至監(jiān)管賬號→申請貸款→獲得批貸函→交稅→過戶（領取產(chǎn)權(quán)證）→首付款轉(zhuǎn)給出賣人→抵押登記→放貸給出賣人→交割（房屋交付）

總之，房屋買賣往往是普通人一生中不多的幾次大筆交易，涉及金額巨大，買賣雙方都應該慎之又慎！