從8月份開始，到10月1日，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了一股調(diào)控潮，這股調(diào)控潮基本上覆蓋了房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲過的城市和正打算暴漲的城市。下圖是8月以來所有執(zhí)行限購(gòu)的城市：

執(zhí)行限購(gòu)的原因也很簡(jiǎn)單，目前房?jī)r(jià)漲得太厲害了。百城價(jià)格指數(shù)顯示，我們的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了上半年的蟄伏后，下半年正加速上漲，下面這張表格清楚地顯示了房?jī)r(jià)漲幅正在加快。

表面上看，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅過快刺激了8月份以來的調(diào)控潮，但如果我們深入分析，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，此輪限購(gòu)卻有著更深層次的意義：房?jī)r(jià)過快上漲導(dǎo)致投機(jī)需求完全擠壓剛需，剛需無法入市，泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，因?yàn)閺母旧蟻碚f，ZF并沒有打算刺破泡沫，而是努力實(shí)現(xiàn)軟著陸。

而實(shí)現(xiàn)軟著陸最最關(guān)鍵的是，讓剛需進(jìn)場(chǎng)買房，同時(shí)穩(wěn)住投機(jī)需求，并且逐漸由剛需取代投機(jī)需求，然后由剛需來消滅泡沫。這個(gè)過程必須穩(wěn)了再穩(wěn)，要不得一點(diǎn)風(fēng)浪。因?yàn)槿绻稒C(jī)需求迅速離場(chǎng)，房地產(chǎn)必然硬著陸。而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，房?jī)r(jià)應(yīng)該怎么辦？必須上漲！而且不能過快增長(zhǎng)。

縱觀所有實(shí)施調(diào)控的城市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些城市都在圍繞著降杠桿和保剛需兩條線來實(shí)施。降杠桿就是提高首付和差別化信貸政策，保剛需就是增加相對(duì)“廉價(jià)”的土地，讓剛需能夠買得起小房子，同時(shí)投機(jī)需求能夠買得起大房子。

為什么要調(diào)控，或者說為什么房?jī)r(jià)必須要溫和上漲？

十年前的中國(guó)，投資實(shí)業(yè)比投資房地產(chǎn)賺錢得多，十年后的中國(guó)，投資房地產(chǎn)已經(jīng)能夠秒殺實(shí)業(yè)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)綁架了太多。

首先，GDP被房地產(chǎn)綁架了。房?jī)r(jià)如果下跌，GDP就得下跌，所有ZF想把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)相對(duì)合理的漲幅區(qū)間內(nèi)，這個(gè)漲幅要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)：既不能讓投機(jī)大規(guī)模套現(xiàn)，又不能讓剛需買不起房。這是我們調(diào)控的總體思路，無論是殺死首付貸、還是發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼、亦或是限購(gòu)還是二手房的稅費(fèi)，都是基于這一思路。

其次，金融也被卷進(jìn)去了。上半年絕大多數(shù)銀行信貸都被用于住房貸款，銀行還放出風(fēng)要繼續(xù)發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)債率也在不斷攀升。這個(gè)時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果房?jī)r(jià)下跌了，銀行壞賬率會(huì)大幅攀升，而這是不可接受的。

第三，地方ZF也愛上了房地產(chǎn)。地方ZF靠房地產(chǎn)來發(fā)展基建，靠房地產(chǎn)來發(fā)工資，靠房地產(chǎn)來提升政績(jī)，靠房地產(chǎn)來維持GDP增長(zhǎng)。

第四，老百姓也全部被房地產(chǎn)套牢了。中國(guó)家庭的資產(chǎn)有多少是以房子來體現(xiàn)的，不用我說，大家也知道，如果房?jī)r(jià)下跌，老百姓的資產(chǎn)瞬間就化為烏有。老百姓沒希望了，恐怕這個(gè)社會(huì)也快了。

房地產(chǎn)綁定了一切，我們選擇的又是哪條路呢？

房地產(chǎn)肯定有泡沫，而且這個(gè)泡沫正在逐步擴(kuò)大，已經(jīng)威脅到整體的穩(wěn)定性。解決這個(gè)泡沫，有三條路。

其一、硬著陸

任由房?jī)r(jià)肆意上漲，其結(jié)果是全民炒房，懂不懂風(fēng)險(xiǎn)的人都參與進(jìn)來，壓箱底的錢都掏出來了，杠桿也用到極致了。忽然有一天，大家沒錢繼續(xù)投進(jìn)來了。怎么辦，到了套現(xiàn)的時(shí)候了。一傳十十傳百百傳千千傳萬，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)會(huì)是供大于求，大家都想著奪路而逃，房?jī)r(jià)快速下跌，結(jié)果呢？

杠桿斷裂，購(gòu)房者除了賣不掉的房子，還得欠一屁股債；

銀行即使收了房子也會(huì)形成大規(guī)模虧損；

金融業(yè)陷入癱瘓，一切都o(jì)ver了。

其二、還是硬著陸

房?jī)r(jià)還是繼續(xù)上漲，但銀行發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)過大，不再給予信貸支持，杠桿無法繼續(xù)，這個(gè)時(shí)候“擊鼓傳花”game over，房?jī)r(jià)見頂了，還是一切都o(jì)ver了。

其三、最難的軟著陸

軟著陸要求執(zhí)行四點(diǎn)，第一點(diǎn)，抑制投機(jī)信貸，擴(kuò)大剛需信貸。好處在于剛需沒有套現(xiàn)需求，買房是為了住，給他們貸款很安全，而投機(jī)需求被抑制后，也掀不起什么大的風(fēng)浪。

第二點(diǎn)，交易環(huán)節(jié)征稅。比如現(xiàn)在的個(gè)稅、增值稅就是基于這一目標(biāo)設(shè)計(jì)的，抬高投機(jī)變現(xiàn)成本。未來房?jī)r(jià)越漲，投機(jī)變現(xiàn)的成本越高，逐漸地，投機(jī)比例開始降低，長(zhǎng)期持房的剛需比例開始上升。

第三點(diǎn)，給補(bǔ)貼降首付。房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，又要?jiǎng)傂栀I得起房，必須給予剛需信貸支持啊，給點(diǎn)補(bǔ)貼，降點(diǎn)稅，降首付?，F(xiàn)在提高二套房的首付比例實(shí)際上就是在變相降低剛需首付。

第四點(diǎn)，房子綁定公共服務(wù)。房子一旦綁定了公共服務(wù)，比如上學(xué)、落戶。剛需拼了老命也得繼續(xù)買房不是？

以上四點(diǎn)，說白了就是讓剛需來夯實(shí)房?jī)r(jià)，逐漸擠壓泡沫。房地產(chǎn)投機(jī)需求的下降，就代表著房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回歸正常水平。房地產(chǎn)的交易也真正體現(xiàn)居住需求而不是投資需求。皆大歡喜，銀行賺到錢了，GDP繼續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功。

現(xiàn)在的調(diào)控遵循的就是這個(gè)邏輯，未來也肯定是這個(gè)邏輯，也許他們還想著借助一定的方式把資金趕入實(shí)體經(jīng)濟(jì)?？傊繕?biāo)是宏大的。

我所理解的剛需

最后我想說一點(diǎn)自己所理解的“剛需”。也許居住需求并不是剛需，因?yàn)榭梢酝ㄟ^租房來滿足，但人活著不可能僅僅面臨居住問題，還有婚姻、教育、落戶，這些也是剛需。而這些需求都在某種程度上和房子緊密聯(lián)系起來了。

結(jié)婚需要房子，有多少女人愿意和你租一輩子房子？有多少丈母娘愿意把女兒嫁給打算終生租房的男人？

教育需要房子，不管你在大城市還是在小城市，劃片入學(xué)都會(huì)在未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里存在，為了孩子上學(xué)買房，這也是剛需。

也許我們錯(cuò)在當(dāng)初選擇了房地產(chǎn)這條路，但過往已成事實(shí)，現(xiàn)在要解決這個(gè)問題，難度可想而知。以往美、日、俄、香港、東南亞的結(jié)果，實(shí)在難以讓我看到軟著陸的希望。