物業(yè)管理圈小編按：如果漏水點在樓上房屋室內(nèi)，損失應由樓上業(yè)主承擔；如果漏水點在管道井等公共區(qū)域，損失則由物業(yè)公司承擔。

如果該業(yè)主并未領取房屋鑰匙，沒有交付，且該房屋實際上是由物業(yè)公司管控，損失則由物業(yè)公司承擔。

該找誰索賠？漏水點的位置和是否交付是關鍵

家住長春市維多利亞莊園小區(qū)的孫先生很煩惱，樓上漏水把自己家泡了，樓上業(yè)主說可以賠償，但希望追責時也把物業(yè)帶上，而物業(yè)則稱和此事沒有關系，導致此事已10多天仍懸而未決。

受損業(yè)主七樓漏水 六樓被泡

據(jù)介紹，2015年11月29日，孫先生家樓上開始漏水，多虧5樓鄰居在晚9點左右及時發(fā)現(xiàn)，給物業(yè)打電話，才將漏水控制住。

“漏水時家里沒人，等半夜家人下班到家一看，客廳吊頂、窗臺還有衛(wèi)生間墻壁都已在滲水了?！睂O先生說，直到第二天水仍沒漏完，只能在屋里各處擺著盆接水。當時裝修時孫先生投入幾十萬元，現(xiàn)在房子被泡得一塌糊涂，蒙受了不小的損失。

“我覺得現(xiàn)在棚頂還有水滯留，沒都流出來?！睂O先生說。新文化記者看到，他家客廳吊頂由南向北已產(chǎn)生裂痕，墻皮也有部分脫落。孫先生表示，現(xiàn)在窗臺有塊墻皮已“開花”，客廳棚頂靠臥室一側(cè)也有下沉跡象，因為衛(wèi)生間積水浸泡，現(xiàn)在臥室靠門一側(cè)的地板也變形了，吊頂估計也得拆除后重新裝修，“這就是水一點點滲透然后泡壞的，如果一開始就有人負責早點處理，不至于泡成這樣?！?/span>

七樓房主不讓我住 出事讓我賠？

因為七樓是毛坯房，一直沒人居住，所以孫先生找到物業(yè)幫忙聯(lián)系房主。第二天，物業(yè)帶著一名男子來到他家查看情況?！拔飿I(yè)說他就是房主，當時說可以維修，就是刮一遍大白?！碑敃r孫先生的愛人提出檢查下棚頂積水情況，再談具體損失時，這名男子就走了。

“后來再聯(lián)系時，對方說自己不是房主，還說這房子有糾紛，物業(yè)不讓房主裝修，現(xiàn)在漏水了，讓我去找物業(yè)解決?！睂O先生沒辦法，只能再次找到物業(yè)，但物業(yè)表示不能承擔責任。

最終，孫先生聯(lián)系到了七樓房主張先生。樓上鄰居的態(tài)度倒是很客氣，稱因為歷史原因，物業(yè)不讓他裝修入住，現(xiàn)在漏水了，物業(yè)應該承擔責任。這下孫先生蒙了，到底誰負責??？

“七樓房主說他一直沒裝修入住，水、電也讓物業(yè)掐了，說明物業(yè)在進行管理?，F(xiàn)在我想起訴索賠，七樓房主認，但要求把物業(yè)也帶上。”無奈，孫先生只能一并起訴七樓房主和物業(yè)公司，并希望物業(yè)配合提供營業(yè)執(zhí)照等信息，而物業(yè)表示不能提供。

據(jù)張先生講，該房屋已繳納房款、取得了房產(chǎn)證，但據(jù)說當年因工作人員攜款潛逃，開發(fā)商沒有收到房款，所以以此為由不讓他裝修入住。現(xiàn)在水電都斷了，門鎖也被換過，為此他跟物業(yè)等部門溝通多次，但問題一直沒有解決?！胺孔硬蛔屛易。F(xiàn)在出了問題卻讓我賠償？”張先生說，給樓下造成損失他愿意承擔責任，但希望讓自己無法入住的責任主體也能一并承擔連帶責任。

物業(yè)說法房子有產(chǎn)權 和我們無關

負責該小區(qū)管理的長春恩維物業(yè)有限公司工作人員稱：“現(xiàn)在這房子是不是有糾紛我們也不清楚，但這套房子不歸物業(yè)管理，我們已協(xié)助業(yè)主找到了房主，他們之間怎么商量，和我們沒有關系?！?/span>

物業(yè)公司的初經(jīng)理表示，漏水后物業(yè)及時進行了維修和排水處理，“漏水是因為該房屋水池下的軟連接漏了，這房子有產(chǎn)權，我們也幫忙聯(lián)系房主了，如果孫先生和對方?jīng)]談好，這就和物業(yè)無關了。”至于是否存在因歷史遺留問題，物業(yè)阻止裝修，導致7樓業(yè)主無法入住的問題，初經(jīng)理表示，物業(yè)沒有權力阻止業(yè)主裝修和入住，這和物業(yè)無關，請業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商解決。當記者詢問是否能協(xié)助聯(lián)系開發(fā)商時，初經(jīng)理稱他對具體情況不清楚，無法聯(lián)系開發(fā)商。

律師兩種觀點 各有理由

就這次漏水的責任問題，吉林吉翔律師事務所劉海波律師表示，如果漏水點在七樓房屋室內(nèi)，損失應由七樓業(yè)主承擔；如果漏水點在管道井等公共區(qū)域，損失則由物業(yè)公司承擔。也就是說，如果七樓房屋確實有產(chǎn)權，且業(yè)主進行了正常管理，六樓的損失應由七樓業(yè)主張先生承擔。

就七樓業(yè)主希望物業(yè)承擔連帶責任的問題，劉律師表示，如果七樓業(yè)主辦理了房屋交付手續(xù)，就應當承擔不動產(chǎn)相鄰權糾紛的法律責任；若開發(fā)商或物業(yè)阻止房屋交付，七樓業(yè)主可憑房產(chǎn)證或商品房買賣合同向法院主張排除妨礙的民事訴訟，并要求妨礙其交付房屋的主體承擔六樓的損失。

吉林開晟律師事務所冷保亭律師則認為，如果七樓業(yè)主介紹的情況屬實，在此前提下，七樓雖登記在業(yè)主名下，但由于該業(yè)主并未實際入住占有該房屋，且該房屋是被物業(yè)公司因某種原因停水停電的，實際上是由物業(yè)公司管控中。如果因物業(yè)疏于管理造成七樓漏水，導致六樓財產(chǎn)損失，根據(jù)《侵權責任法》第六條“行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任”的規(guī)定，物業(yè)公司應承擔相應賠償責任。

保修期內(nèi)由開發(fā)商負責維修

根據(jù)建筑工程有關規(guī)定，房屋質(zhì)量保修期限為基礎結(jié)構(gòu)工程50年，建筑類1年，防水工程5年，采暖為兩個采暖期、給排水為兩年，其它為1年，而房屋保修期是從工程驗收合格交工之日起算起。

另有律師表示，一般情況下，小區(qū)的施工方需交給房地產(chǎn)開發(fā)商一部分房屋質(zhì)量保證金，在質(zhì)保期內(nèi)，施工方應負責小區(qū)房屋質(zhì)量問題。

樓上漏水致樓下被淹 物業(yè)公司被判無責

案例分析

張某與李某住在同一棟樓，而且是樓上、樓下鄰居，張某住在一層，李某居住在二層。因李某在此居民區(qū)還另有住房，2012年6月1日，李某將自己的房子出租給了別人。2013年春節(jié)期間，承租人去了日本，房內(nèi)無人居住，在此期間張某也離開自己房屋回老家居住，家中無人。

2013年2月12日晚，負責小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)公司人員發(fā)現(xiàn)張某門窗等處向外漏水，當即通知李某到場，物業(yè)管理人員采取措施進入李某家室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)她家衛(wèi)生間水管爆裂跑水，當即將總閥門關閉。

第二天，張某知道信兒后，風風火火地從老家趕回來了。張某打開房門一看，立刻驚呆了，見自己屋里滿地都是水，木質(zhì)地板被水浸泡，地板個別部分起拱爆裂，屋頂、墻壁被水沖刷，家具著水，個別漆面剝落。房地產(chǎn)開發(fā)公司無償為溫海英提供房屋，并幫助清洗衣物等。

張家告狀要求賠償

對張某室內(nèi)墻壁、地板等裝修損失，經(jīng)北京市建筑裝飾協(xié)會家裝委員會委托北京天衡誠信家裝技術服務中心進行鑒定，價值近2．31萬元。張某認為由于李某對房屋跑水未及時發(fā)現(xiàn)，未采取措施，房地產(chǎn)開發(fā)公司負責物業(yè)管理，負有房屋、設備維修責任，及采取措施保證我的利益不受損害責任，故將李某作為第一被告，將房地產(chǎn)開發(fā)公司作為第二被告起訴，要求二被告賠償房屋修繕、財物被毀經(jīng)濟損失8．1萬元、房屋使用費損失3萬元、精神損害2萬元，共計13．1萬元。

樓上鄰居不承認過錯

法庭上，李某認為在任何相關法律條文上及房屋使用守則上沒有指出主人出門前要關閉自來水總閥門，我房屋內(nèi)的裝修及內(nèi)外所有設施均是開發(fā)商及物業(yè)公司購買安裝，從未改動。衛(wèi)生間潔具及設備均屬劣質(zhì)產(chǎn)品。事故原因，水管爆裂并非使用不當和人為造成，應是產(chǎn)品質(zhì)量及水壓造成本人也是受害者，水管爆裂后造成家具、地板損壞，但物業(yè)未給答復和賠償。水管爆裂的損失主要責任應由物業(yè)管理公司承擔。

物業(yè)公司認為與己無關

物業(yè)公司則辯稱，按照有關物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理范圍僅限于綠地、道路、樓道、走廊等公共區(qū)域、公共設施，無權利更無義務對園區(qū)內(nèi)各單元房屋內(nèi)部純屬個人區(qū)域部分行使管理權利。

在發(fā)現(xiàn)原告房屋受損后我公司積極采取措施并時通知原告，安排房屋無償供原告居住，盡可能減少損失。因被告李某在春節(jié)期間未在此房屋內(nèi)居住，總閥門未關，衛(wèi)生間地漏未打開，水管破裂后大量跑水，是由于李某對其所有的房屋未盡到看護義務所致，與我公司無關。如其嚴加看護，水管爆裂時及時關閉總閥門或打開衛(wèi)生間地漏就不會造成原告房屋受損。故原告要求我公司承擔賠償責任沒有法律依據(jù)。

樓上鄰居被判賠償

法院審理后認為，李某與張某是樓上、樓下的鄰居，互相有不損害、不妨礙對方的財產(chǎn)權利及其它權益的義務，李某將房屋出租他人后，由于其疏于管理，對室內(nèi)水管隱患失查，且在水管破裂時家中無人，致使張某房屋進水，給張某財產(chǎn)造成損失，對此，李某應承擔全部賠償責任。

房地產(chǎn)開發(fā)公司(物業(yè)公司)不具有對用戶室內(nèi)水、電等設施發(fā)現(xiàn)問題進行管理的義務，所造成的損失不應由某房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔。李某所居房屋具有可以交付使用的工程質(zhì)量竣工核實證書，李某稱衛(wèi)生間潔具、設備屬劣質(zhì)產(chǎn)品未有證據(jù)證明，且李某已于2012年11月開始居住使用，故李某推拖由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔責任不能成立。

另外，李某雖將自己所有的房屋出租他人，但仍是該房屋的所有權人，對由于該財產(chǎn)給原告張某造成的損害，原告張某亦有權向李某索賠；屬出租人與承租人之間的租賃合同，如雙方存在糾紛應另行解決。張某房屋進水后，其生活受到影響，家具衣物受到一定程度的損害，其所稱精神損失，因并未達到需要法律上予以精神撫慰的程度，不予認定。

因此，順義法院判決：被告李某賠償張某裝修損失費及其它損失費2.5萬元。張某要求房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償損失及過高的裝修費、使用費、精神損失費等的訴訟請求同時被駁回。

本文綜合自：新文化報、長春晚報以及網(wǎng)絡