二手房買賣法律關(guān)系非常簡(jiǎn)單，復(fù)雜在交易流程，整個(gè)交易流程非常雜，非常細(xì)，但是每一個(gè)小細(xì)節(jié)都直接關(guān)系到這個(gè)流程、這個(gè)交易風(fēng)險(xiǎn)是否可控。

具體來(lái)講，一是看房時(shí)，一般我們會(huì)關(guān)注什么？戶型、樓層、有沒(méi)有電梯，如果交易的話會(huì)發(fā)生的費(fèi)用是多少，有沒(méi)有抵押、是不是紅本在手,以及學(xué)位、戶口、兇宅，還有一個(gè)特別要關(guān)注的是裝修，和家私家電情況。

二要進(jìn)行查檔，確認(rèn)是否具有購(gòu)房資質(zhì)和貸款資質(zhì)。查檔主要是確定賣方是可以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的，因?yàn)樯钲诤芏喾靠赡艽嬖谝恍┫拗平灰椎那闆r，比如說(shuō)被查封、存在抵押。查檔在很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是可以直接完成的。此外，深圳有限購(gòu)，買方首先得確認(rèn)自己是否具備購(gòu)房資質(zhì)，如果買房需要通過(guò)貸款方式完成房款的支付，還需確認(rèn)是否具有貸款資質(zhì)。

第三，買賣雙方簽約，簽買賣合同和資金托管協(xié)議。關(guān)于買賣合同，你去任何一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)做房產(chǎn)的交易，都可以要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就房屋買賣合同的條款跟你做詳細(xì)解釋。另外，關(guān)于資金托管協(xié)議，這是二手房交易特有的。為什么有資金托管協(xié)議？買賣雙方就一個(gè)房產(chǎn)達(dá)成買賣意向，簽署買賣合同，買方要拿出一部分錢(qián)來(lái)作為定金，但因買方直接把錢(qián)給賣方實(shí)際上是不安全的，所以引入一個(gè)機(jī)制叫做資金托管。資金托管就是買方的錢(qián)先放在第三方，一般是中介，也就是說(shuō)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。房產(chǎn)經(jīng)過(guò)查檔確認(rèn)沒(méi)有查封及抵押后，中介機(jī)構(gòu)方可把定金過(guò)到業(yè)主名下，轉(zhuǎn)給業(yè)主。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，他能通過(guò)資金托管確保買方具有付款能力；對(duì)客戶來(lái)講，他通過(guò)資金托管可以保證自己的資金安全。

但如果業(yè)主的房產(chǎn)有抵押，交易的時(shí)候有一個(gè)環(huán)節(jié)必須要做——贖樓，即要把之前銀行欠的欠款還清。贖樓有兩種：一種是你作為業(yè)主欠銀行一百萬(wàn)，你有一百萬(wàn)，通過(guò)現(xiàn)金還清款項(xiàng)叫做自己贖樓；還有通過(guò)擔(dān)保公司融資贖樓，賣方要做公正給到擔(dān)保公司完成贖樓的過(guò)程。

接下來(lái)就是貸款銀行面簽，批貸，出具貸款承諾函；賣方贖樓、注銷抵押登記；打網(wǎng)簽合同，預(yù)約過(guò)戶；買賣雙方到國(guó)土局遞件過(guò)戶；買方取新證，繳稅、辦理抵押登記；銀行發(fā)放貸款；水電過(guò)戶，交房。