楊某母親于2011年2月去世，后楊某于2014年5月在其所在地的公證處辦理繼承公證，繼承了母親名下的一套房產(chǎn)。但2015年11月初，楊某從該公證處得知，其母親曾于2009年9月與其兒子楊某某簽訂了一份贈與協(xié)議，且也進(jìn)行了贈與公證，母親把該套房產(chǎn)贈與其兒子了。而楊某之子隨即在基層人民法院提起以該地房管局為被告、以楊某為第三人的行政訴訟。

原告楊某某認(rèn)為：該房屋已經(jīng)被贈與自己，應(yīng)該屬于自己所有，且自己已經(jīng)進(jìn)行了翻蓋，更應(yīng)該屬于自己，所以房管局的頒證行為錯誤，應(yīng)該撤銷該房產(chǎn)證。

筆者作為第三人楊某的代理人，我們認(rèn)為：

1、原告說第三人1995年離家出走，不承擔(dān)贍養(yǎng)老人的義務(wù)，與事實(shí)不符。實(shí)際是1995年第三人外出工作，2005年即回來照顧母親，且在母親生病的四、五個月時間里僅有第三人一人悉心照顧母親，直至母親病逝，而原告在母親生病期間沒有照看母親，且母親病逝時也不在跟前。此后第三人操持母親的喪事，做到了作為子女應(yīng)盡的義務(wù)。

2、第三人的母親在病重期間，告訴第三人，該涉案房屋是由她出資，委托原告翻蓋的，建房款由其用她做生意積攢的私房錢支付給原告的，該房屋的所有權(quán)沒有改變。

1、《贈與公證細(xì)則》第七條明確規(guī)定：“辦理不動產(chǎn)贈與公證的，經(jīng)公證后，應(yīng)及時到有關(guān)部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，否則贈與行為無效?！钡谌说哪赣H與原告楊某某于2009年9月簽訂了贈與協(xié)議，但直到2014年，長達(dá)5年時間，該房屋都沒有過戶，而且從第三人的母親2011年2月過世到2014年5月達(dá)3年之久，原告也沒有向第三人說過存在贈與協(xié)議，也沒有讓第三人協(xié)助他過戶，所以按照贈與公證細(xì)則的規(guī)定，贈與行為無效。

2、《繼承法》第二十五條規(guī)定：“繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。 受遺贈人應(yīng)當(dāng)在知道受遺贈后兩個月內(nèi)，作出接受或者放棄受遺贈的表示。到期沒有表示的，視為放棄受遺贈?！倍婷髦匈浥c協(xié)議存在，卻沒有在規(guī)定的時間內(nèi)向第三人及其他親人公示，并表示他愿意接受該房產(chǎn)，因此，應(yīng)視為原告已經(jīng)放棄了該遺贈。

3 、《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外?！薄逗贤ā返谝话侔耸邨l規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)?！币?yàn)樵鏇]有辦理產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)，該房產(chǎn)依然未發(fā)生物權(quán)變動，依然屬于原贈與方個人的財產(chǎn)，也就是第三人母親的房產(chǎn)，第三人依照法律規(guī)定當(dāng)然可以繼承，而且第三人一直在該房子內(nèi)生活，原告卻一直沒有占有、使用該房屋。

總之，第三人認(rèn)為，其母親與原告所簽訂的贈與協(xié)議因原告沒有在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行過戶登記，也沒有在法律規(guī)定的期限內(nèi)表達(dá)接受遺贈的意愿，該協(xié)議已經(jīng)無效，視為原告放棄了接受贈與的權(quán)利。因此第三人的繼承是合法、有效的。

1、原告自稱接受贈與房屋后進(jìn)行翻蓋，而翻蓋前他并沒有到房管局進(jìn)行變更登記，那時被繼承人仍然健在，不能認(rèn)定是原告的個人自主行為。該房產(chǎn)的所有權(quán)沒有改變，并不能因翻蓋而自行變更，該房產(chǎn)在第三人繼承變更前仍然是其母親名下的房產(chǎn)，在其母親去世后，該房產(chǎn)即為其遺產(chǎn)。

2、該地房管局基于第三人提供的資料及公證處的繼承公證進(jìn)行的登記變更程序合法、內(nèi)容真實(shí)有效。既然該房產(chǎn)是遺產(chǎn)，而原告不是合法的第一順序繼承人，原告就沒有權(quán)利進(jìn)行繼承，相反，第三人作為唯一的繼承人有權(quán)要求房管局進(jìn)行繼承變更登記。雖然原告與第三人的母親有贈與協(xié)議，但因?yàn)殡p方?jīng)]有及時進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，該贈與協(xié)議歸于無效。所以，該地房管局按照程序?qū)⒃摲慨a(chǎn)變更給第三人楊某是合法有效的。

● 綜上所述，第三人認(rèn)為原告的請求于法無據(jù)，請求法院查清事實(shí)，依法駁回原告的訴訟請求，以維護(hù)第三人的合法權(quán)益。

法院經(jīng)審查認(rèn)為，該房產(chǎn)證登記的房屋因翻蓋而不復(fù)存在，在這種情況下，房管局將原房產(chǎn)證變更登記，確實(shí)存在錯誤，所以判決撤銷房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證。

一、房屋贈與在公證后要及時進(jìn)行變更登記，否則一旦該房屋因翻蓋、拆除等情況發(fā)生，該公證就無法落實(shí)，也就成了一紙空文。

二、房屋贈與和動產(chǎn)贈與不同，有其特有的生效要件，必須到房管局進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，才能發(fā)生物權(quán)上的效力。

三、繼承公證，只有在被繼承人沒有合法地處分該房產(chǎn)時，其效力才能體現(xiàn)出來，一旦出現(xiàn)贈與或遺贈情況，也直接威脅到該公證的效力。

四、如果房屋滅失，無論是贈與公證還是繼承公證，因標(biāo)的物不復(fù)存在，該公證也就沒有存在的價值。