網(wǎng)友“周思淼”問：物業(yè)管理費包括哪些費用？如何收??？

網(wǎng)友“賀柳煙”回答

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《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號 由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設部于2004年1月1日發(fā)布施行）

第六條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》（湘價服〔2010〕76號 湖南省物價局 湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳2010年6月7日印發(fā)通知，自2010年7月1日起實施）

第十六條 物業(yè)管理公共性服務費用構成為：

1、人員費用，包括管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、根據(jù)有關政策規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用等。

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養(yǎng)費用、電梯的運行維護費用、消防、監(jiān)控、智能化等設施的運行維護及檢測費用，不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、（除垃圾處理費以外的）環(huán)衛(wèi)所需費用等。

4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。

5、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用，包括管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

6、物業(yè)服務企業(yè)辦公費用和固定資產(chǎn)折舊費用，辦公費用是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公費用，固定資產(chǎn)折舊費用是指在物業(yè)服務項目內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)年限分攤費用。

7、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。

8、管理費分攤，是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用（如文體、聯(lián)誼、比賽等必要的社區(qū)文化活動等）。

11、合理利潤，住宅物業(yè)服務成本利潤率最高不得超過8%。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內的車輛停放服務，包括場地占用服務、停車物業(yè)服務及車輛特約保管服務。已購買或租賃場地使用權的，不再收取場地占用費。非規(guī)劃區(qū)的停車場地占用費由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會確定；停車物業(yè)服務費和規(guī)劃區(qū)的停車場地占用費實行政府指導價；車輛特約保管服務費實行市場調節(jié)價；車輛停放服務收費由價格主管部門另行制定。

第二十三條 業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)服務企業(yè)申報。業(yè)主、裝修人或者裝飾裝修企業(yè)，需要物業(yè)服務企業(yè)提供特別服務的，可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)按照室內裝飾裝修管理服務協(xié)議可向業(yè)主（使用人）收取以下費用：

（一）裝修服務費：按房屋建筑面積和裝修工期在裝修管理服務協(xié)議簽訂時一次性向業(yè)主收取。裝修服務費主要用于裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理服務、各種資料的制作等費用。

（二）裝修垃圾清運費：業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修產(chǎn)生的垃圾（不包括拆除墻體產(chǎn)生的建筑垃圾），也可以按照規(guī)定時間自行清運；委托物業(yè)服務企業(yè)清運的，清運費標準在政府指導價范圍內由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

（三）出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)可對裝修工人出入實行持證限期管理，并收取證件工本費。

（四）裝修押金：根據(jù)室內裝飾裝修管理服務協(xié)議一次性向業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)收取。在裝飾裝修工程完成后應當立即退回。但是，裝修期間損壞的共用部分（公共走廊、墻面等）、共用設施設備(電梯、對講門等)的修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業(yè)服務企業(yè)可扣取相關裝修押金進行修復，其余部分應在裝飾裝修工程完成后退回。

除上述費用以及實際提供了資料復制服務可以依照市場價格合理收取復印費外，物業(yè)服務企業(yè)不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。

上述收費標準由當?shù)貎r格主管部門會同房產(chǎn)主管部門制定并公布。

第二十四條 有關單位向物業(yè)管理區(qū)域內提供水、電、燃氣、熱、電信、郵政、有線電視等服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執(zhí)行規(guī)定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向業(yè)主收費和提供服務。需要委托物業(yè)服務企業(yè)代收費的，委托單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托代收、代繳合同，并向物業(yè)服務企業(yè)支付1—3%的代辦服務費。

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。對同一物業(yè)管理區(qū)域內相同的物業(yè)，禁止價格歧視，物業(yè)服務企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。

物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為約定業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用，也不得向業(yè)主（使用人）收取任何未予標明的費用。

第三十條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其及時足額繳納物業(yè)服務費用；逾期仍不交納的按《物業(yè)服務合同》約定，交納相應的滯納金，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

第十九條 物業(yè)服務費按月計收，經(jīng)雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。

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