鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！

《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。” 《合同法解釋二》第二十九條條第二款規(guī)定：“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。即違約金以實際損失為基礎進行調整。  《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”可得利益損失（房價上漲的損失）也是買房人的實際損失。賣房人違約，買房人在不能取得房屋所有權，或者雖能取得房屋所有權但是選擇解除合同的，房價上漲的損失確實是買房人的損失：買房人如果按照合同價A取得了房屋所有權，現(xiàn)在按照市場價B出售該房屋，即可獲利B-A，這是買房人可得利益的損失；或者買房人現(xiàn)在再買同樣地段、同樣大?。ㄆ渌不鞠嗤┑姆课荩I房人需要多支出B-A（嚴格講這不是可得利益的損失，這種損失要等買房人實際購買了相同的房屋，多花了錢，產生了實際損失，才可以主張該損失）。那么，為什么法院往往不支持該可得利益的損失呢？

《合同法》第一百一十九條第一款規(guī)定：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。” 法院不支持房價上漲的損失的一個重要原因就在于買房人有防止損失擴大的義務，但是買房人卻沒有采取積極果斷的措施，防止損失的擴大。尤其是在買房人只支付了很少的房款的前提下，買房人有很大的防止損失擴大的余地（如：及時再買其他的房子）。【本文所附案例即此種情形】但是，嚴格來講，買房人所付房款的多少和能否主張可得利益的損失以及可以主張多少可得利益的損失沒有因果關系。買房人是否可以主張可得利益的損失及可以主張多少可得利益的損失的依據(jù)應該是“時間點”——賣房人構成根本違約且買房人通知賣房人解除合同的時間，因為此時才是買房人可得利益損失額度確定的時間點。此時的房價上漲損失就是買房人的可得利益的損失，應當?shù)玫椒ㄔ旱闹С?。而買房人只支付了部分價款甚至很少的一部分價款，并不是法院不支持買房人房價上漲損失的依據(jù)，因為買房人是按照合同約定來付款的，沒有違約，不應承擔房價上漲損失得不到支持的不利后果。

    在買房人已經按約支付了大部分甚至全部房價的前提下，賣房人違約，買房人解除合同，有些法院還是不支持房價上漲的損失，其理由是房價上漲的損失很“虛”，即房價是波動的，今天房價漲了，明天可能又跌了。其實，這種觀點是值得商榷的。因為市場經濟中的商業(yè)風險是在所難免的，如果法院判決時都往后看一百年，那么，什么損失都是假的了。

    因此，房價上漲的損失應當這樣確定：賣房人構成根本違約，買房人通知賣房人解除合同時房價為P2，房屋買賣雙方所簽合同的房屋總價為P1。這兩個房價之差，即P2-P1即應當為房價上漲的損失，此損失為買房人的實際損失之一（其實也是主要的實際損失，我們在此將之看做買房人的所有實際損失）。我們假設房屋買賣合同中約定的違約金為L。如果（P2-P1）﹥L，則買房人可以主張（P2-P1），法院沒有理由不支持。