摘要：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得買賣。該規(guī)定其性質(zhì)屬行政管理性規(guī)定，并非法律效力性規(guī)定，故合同不因違反該規(guī)定而無效。

　　民事 判 決 書

　?。?015）淮中民終字第00060號(hào)

　　上訴人（原審原告）胡從海，無業(yè)。

　　被上訴人（原審被告）丁宗寶，職員。

　　被上訴人（原審被告）楊潔，職員。

　　兩被上訴人共同委托代理人丁宗祥，江蘇引航律師事務(wù)所律師。

　　上訴人胡從海與被上訴人丁宗寶、楊潔確認(rèn)合同無效糾紛一案，淮安市清河區(qū)人民法院于2014年11月25日作出（2014）河民初字第0343號(hào)（判決書見中國(guó)裁判文書網(wǎng)http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/jiangsu/jsstzszjrmfy/txsrmfy/ms/201412/t20141201_4413607.htm）民事判決。上訴人胡從海不服該判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月25日立案受理后，依法組成合議庭于2015年1月4日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人胡從海、被上訴人楊潔、丁宗寶的委托代理人丁宗祥、被上訴人楊潔到庭參加訴訟。現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審查明：被告丁宗寶與被告楊潔系夫妻關(guān)系。2006年9月，原告胡從海與案外人原淮安市林業(yè)局簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書一份，載明：“甲方（原淮安市林業(yè)局）因生態(tài)園環(huán)境整治工程需要，經(jīng)批準(zhǔn)拆遷乙方（胡從海）位于清江果園路（街）＿巷＿號(hào)的房屋…；經(jīng)協(xié)商，現(xiàn)就拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)事項(xiàng)訂立如下協(xié)議：一、甲方應(yīng)付乙方房屋補(bǔ)償款…；××、補(bǔ)償安置方式：乙方自愿選擇的補(bǔ)償安置方式為：產(chǎn)權(quán)調(diào)換…”原淮安市林業(yè)局安置給原告胡從海奧林晴園8號(hào)樓405室房屋1套。

　　2011年11月1日，原告胡從海與兩被告簽訂《房屋買賣協(xié)議書》1份，約定：“…第一、甲方（胡從海）自愿將淮安市清河區(qū)健康西路奧林晴園一期工程8號(hào)樓2單元405室，建筑面積為93.11平方米，并附帶車庫（面積14.04平方米）1間，合計(jì)人民幣貳拾捌萬伍仟肆佰元整出售給乙方（丁宗寶、楊潔）；第二、甲方保證出賣的房屋不存在房屋抵押、債權(quán)債務(wù)等其他糾紛，屬于婚前財(cái)產(chǎn)，與配偶、子女無關(guān)，不影響乙方在規(guī)定期限內(nèi)過戶取得房屋產(chǎn)權(quán)證…第三、甲方應(yīng)在交房當(dāng)日（2011年11月1日）將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)和該房有關(guān)的文件及票據(jù)交給乙方…第××、甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式分兩次付款，并已在合同簽訂之日（2011年11月1日）將首付款人民幣貳拾伍萬伍仟肆佰元整交付甲方，付首款當(dāng)天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。第二筆購房款人民幣叁萬元整等甲方將房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證等付給乙方時(shí)付清…”原、被告分別在協(xié)議書上簽字確認(rèn)。協(xié)議簽訂后，雙方到奧林晴園物業(yè)公司辦公室辦理物業(yè)繳費(fèi)手續(xù)，原告胡從海與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理費(fèi)收繳協(xié)議，兩被告向物業(yè)公司繳納了裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。同時(shí)，小區(qū)物業(yè)中心主任沈巧林及雙方共同認(rèn)識(shí)的人王康作為見證人在買賣協(xié)議上簽字。2011年11月2日，原告胡從海到中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行淮安淮州支行開戶，將兩被告支付的部分購房款存入該賬戶。原告胡從海將房屋交付給兩被告，兩被告居住至今。

　　原審原告胡從海為支持其主張，提交以下證據(jù)：1、淮安市第三人民醫(yī)院（以下簡(jiǎn)稱三院）出院記錄，載明其于2011年11月1日早上8點(diǎn)20分入院，出院日期為2011年11月18日，證明簽合同當(dāng)日其為無民事行為能力；2、殘疾人證明，載明其精神殘疾為二級(jí)，蓋章為中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)，自2009年5月6日起有效期十年，證明其精神殘疾；3、戶主常住人口登記表和土地登記證復(fù)印件、北京路派出所出具的家庭戶口證明、居民死亡注銷戶口證明、門牌變更證明，旨在證明胡從海父母生前居住在原清河區(qū)清江果園30號(hào)，后變更為37號(hào)，胡從海另有一姐姐胡從華，拆遷安置房屋屬于其父母留給姐弟二人的財(cái)產(chǎn)，胡從海無權(quán)單獨(dú)處分405房屋。

　　原審兩被告質(zhì)證認(rèn)為：1、三院出院記錄是虛假的，其反映原告胡從海是2011年11月1日早上8點(diǎn)20分入院的，但此時(shí)雙方正在辦理房屋買賣手續(xù)；2、對(duì)殘疾人證的真實(shí)性無異議，但該證件應(yīng)該是原告騙取的；沒有人知道原告精神殘疾；3、戶主常住人口登記表與本案無關(guān)聯(lián)，土地登記證真實(shí)性無法核對(duì)，對(duì)北京路派出所出具的家庭戶口證明真實(shí)性無異議，對(duì)居民死亡注銷戶口證明的真實(shí)性無異議，對(duì)門牌變更證明的真實(shí)性無異議，但不能客觀反映清江果園30號(hào)變更為37號(hào)，沒有注明變更的原因，也不能證明清江果園37號(hào)的房屋為原告胡從海父母所有。

　　原審審理中，原告胡從海為主張其簽訂合同當(dāng)日無民事行為能力，提出鑒定申請(qǐng)。一審法院委托上海司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心進(jìn)行鑒定，因原告胡從海無法提供既往病史資料，致無法鑒定，卷宗被退回。退卷后，經(jīng)一審法院依法與房屋買賣介紹人、兩名見證人談某，該三人均陳述沒看出原告胡從海有精神病。

　　2014年6月16日，一審法院依兩被告申請(qǐng)，依法裁定查封405房屋。

　　原審原告胡從海訴稱，兩被告系夫妻關(guān)系?；窗彩星搴訁^(qū)西安路清江果園37號(hào)房屋屬于我父母生前所有，后以我的名義簽訂了《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，我取得了清河區(qū)奧林晴園8幢405室的房屋（以下簡(jiǎn)稱405房屋）。2011年11月1日，我與兩被告簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，將該房屋出售給了被告。實(shí)際上，我患有嚴(yán)重的精神疾病，淮安市殘疾人聯(lián)合會(huì)于2009年5月6日簽發(fā)給我精神殘疾二級(jí)的殘疾人證。2011年11月1日，我精神疾病加重入住淮安市第三人民醫(yī)院。同時(shí)，我對(duì)405房屋屬于無權(quán)處分，至今尚未取得所有權(quán)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，且相關(guān)的法律法規(guī)還規(guī)定安置房取得房產(chǎn)證××年后方可交易。簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，我已明確告知安置房的事實(shí)，并向兩被告交付了拆遷安置協(xié)議及相關(guān)的手續(xù)。綜上，我與兩被告簽訂的房屋買賣協(xié)議，違反了國(guó)家法律的禁止性規(guī)定。我系精神殘疾二級(jí)的殘疾人，且無權(quán)處分房屋，該協(xié)議書應(yīng)當(dāng)無效。綜上，請(qǐng)求確認(rèn)雙方于2011年11月1日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效。

　　原審被告丁宗寶、楊潔辯稱，1、原告胡從海父母的房屋位于清江果園30號(hào)，清江果園37號(hào)為原告胡從海的房屋，拆遷安置協(xié)議可以證明；2、原告陳述2011年11月1日入院治療是虛假的，因?yàn)楫?dāng)天雙方一起簽訂了買賣協(xié)議，并辦理交接手續(xù)，原告不可能去住院；3、根據(jù)拆遷安置協(xié)議，我們有理由相信原告有權(quán)處分合同項(xiàng)下的房屋；4、根據(jù)《物權(quán)法》第十××條的規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；5、原告胡從海和我們已經(jīng)履行了房屋買賣協(xié)議。綜上，請(qǐng)求駁回原告胡從海的訴訟請(qǐng)求。

　　原審認(rèn)為：當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。如果合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，則合同無效。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，不能獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)。本案中，原告胡從海主張其簽訂合同當(dāng)日精神病加重，為無民事行為能力人，不能獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，其與兩被告簽訂房屋買賣合同，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，由此主張買賣合同無效。原審認(rèn)為，當(dāng)事人是否患有精神病，應(yīng)當(dāng)根據(jù)司法精神病學(xué)鑒定或者參照醫(yī)院的診斷、鑒定確認(rèn)。一審法院委托具備資質(zhì)的司法鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，因原告胡從海不能提供既往病史資料，導(dǎo)致無法鑒定。原告胡從海提供三院出院記錄，載明其于2011年11月1日入院，同年11月18日出院，但中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人開戶申請(qǐng)書表明，原告胡從海于2011年11月2日出院到銀行辦理開戶手續(xù)。原告胡從海另提供殘疾人證明，但不足以證明其簽訂合同時(shí)為無民事行為能力人。因此，原告胡從海對(duì)其主張舉證不足，故不予采信。

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，是為了制止來源不明、權(quán)屬不清的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書表明，本案涉案房屋在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，原告胡從海據(jù)此主張合同無效不予支持。

　　共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。本案中，即使拆遷安置的405房屋屬于原告胡從海和其姐姐胡從華共同共有，但房屋買賣協(xié)議上已經(jīng)載明405房屋無債權(quán)債務(wù)，且兩被告支付了對(duì)價(jià)，應(yīng)認(rèn)定兩被告是善意的。原告胡從海以此為由主張合同無效，于法無據(jù)，故不予支持。

　　當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。綜上，原告胡從海主張其與兩被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效，舉證不足不予支持。經(jīng)調(diào)解不成，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第十一條、第十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第七條、第八條、第××十二條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：駁回原告胡從海的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元，由原告胡從海承擔(dān)。

　　一審宣判后，上訴人胡從海不服，向本院提起上訴稱：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。訴爭(zhēng)的房屋實(shí)際是上訴人姐姐的財(cái)產(chǎn)。上訴人姐姐依據(jù)上訴人母親的遺囑，于2013年5月向一審法院提起訴訟，一審法院以調(diào)解的方式將涉案房屋權(quán)屬確認(rèn)歸上訴人姐姐所有。故上訴人屬無權(quán)處分，且上訴人與被上訴人簽訂房屋買賣時(shí)，被上訴人也清楚上訴人姐姐對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，一審法院認(rèn)定被上訴人屬善意錯(cuò)誤。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤。第一、本案的房屋買賣違反了法律禁止性規(guī)定，應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得買賣，本案買賣的房屋至今未取得權(quán)屬證書，且依據(jù)合同法的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的合同屬無效合同。第二、上訴人系殘疾人（精神殘疾二級(jí)），一審中已提供了殘疾證，合同簽訂后，因精神疾病加重而入院治療，屬無民事行為能力人，依據(jù)法律規(guī)定，無民事行為人實(shí)施的民事行為無效，而一審法院對(duì)此未予認(rèn)定錯(cuò)誤。綜上，請(qǐng)求二審法院依法改判，確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

　　被上訴人答辯稱，一審判決正確，請(qǐng)求二審法院維持。

　　經(jīng)本院審查，對(duì)一審法院認(rèn)定的案件事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，關(guān)于被上訴人是否構(gòu)成善意取得。經(jīng)查，根據(jù)2006年9月，上訴人與拆遷人簽訂的淮安市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，其被拆遷人為胡從海，并無其他共有人。本案當(dāng)事人于2011年11月簽訂涉案房屋買賣合同時(shí)，作為被上訴人根據(jù)該拆遷協(xié)議書中確定的被拆遷人，有理由相信胡從海具有處分權(quán)，故一審認(rèn)定被上訴人屬善意取得符合法律規(guī)定。至于上訴人提供的民事調(diào)解書，因該調(diào)解書系2013年6月3日形成，故并不影響雙方當(dāng)事人于2011年11月簽訂的房屋買賣合同效力。關(guān)于雙方簽訂的房屋買賣合同是否違反了我國(guó)法律禁止性規(guī)定。經(jīng)查，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得買賣。該規(guī)定其性質(zhì)屬行政管理性規(guī)定，并非法律效力性規(guī)定，故一審法院認(rèn)定買賣的房屋產(chǎn)權(quán)清楚，來源合法，依法可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定，上訴人上訴稱，雙方的房屋買賣違反了法律禁止性規(guī)定，無法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于上訴人在處分涉案房屋時(shí)，是否具有相應(yīng)的民事行為能力。上訴人雖系精神殘疾，但并不意味其實(shí)施的民事行為均無效，只有經(jīng)司法鑒定確認(rèn)其簽訂房屋買賣合同時(shí)不具有民事行為能力，才可認(rèn)定其實(shí)施的民事行為無效。一審中，一審法院已啟動(dòng)了司法鑒定程序，因上訴人不能提供既往病史資料，致鑒定機(jī)關(guān)無法作出結(jié)論。故胡從海上訴稱在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，因其有精神病，所實(shí)施的民事行為應(yīng)屬無效，因無證據(jù)證明，本院也不予采納。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律正確，上訴人上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴案件受理費(fèi)80元，由上訴人胡從海負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審判長(zhǎng)　張　勇

　　審判員　趙駿飛

　　審判員　錢明芳

　　二〇一五年一月十九日

　　書記員　崔　立