公寓產(chǎn)品很早就有，是一路隨北京樓市發(fā)展過(guò)來(lái)的。

但公寓這種物業(yè)形態(tài)沿革至今，這些年變化很大。特別是在產(chǎn)品概念上，對(duì)于市場(chǎng)和客戶而言，不同時(shí)期有不同的理解，不同時(shí)期有不同的用途。偶爾時(shí)髦前衛(wèi)，偶爾引領(lǐng)高端，偶爾夾縫生存，偶爾占據(jù)主流。

不管如何，經(jīng)歷這十多年，公寓已成為市場(chǎng)無(wú)法忽視，無(wú)法小視的一支產(chǎn)品生力軍。

我們?nèi)セ仡櫵?，研究它，是為了改善它，修正它，而不是封殺它，限?gòu)它。

由此，讓我們看看“公寓”這一路是怎么走過(guò)來(lái)的，又將到哪兒去。

1. 最早的公寓概念：SOHO

現(xiàn)在都知道潘石屹的公司叫SOHO，其實(shí)最早他的公司前身是叫紅石實(shí)業(yè)。SOHO的得名，還是在其第一個(gè)項(xiàng)目“現(xiàn)代城”創(chuàng)新性的提出商住兩用的概念并取得成功后更改的。

SOHO的概念其實(shí)引自美國(guó)，就是“在家里辦公、小型辦公”的意思。在2000年的當(dāng)時(shí)，是一種新經(jīng)濟(jì)、新概念，指自由、彈性而新型的生活方式。SOHO是人們對(duì)自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時(shí)亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。

很有意思，那時(shí)候把住宅改成“商住兩用”是引領(lǐng)時(shí)代的做法，售價(jià)比住宅高，而且還能獲得市場(chǎng)的追捧。因此，SOHO類(lèi)公寓產(chǎn)品瞬間大熱，形成當(dāng)時(shí)的一股效仿風(fēng)潮。潘石屹也直接把公司易名，繼續(xù)用SOHO概念開(kāi)發(fā)了很多項(xiàng)目，成為其個(gè)人品牌標(biāo)簽。

但，現(xiàn)實(shí)是骨感的，后來(lái)各位都知道，SOHO概念雖成功，可產(chǎn)品并沒(méi)有經(jīng)受住歷史的考驗(yàn)。 “商住混用”帶來(lái)了非常差的使用體驗(yàn)，嚴(yán)重影響了房屋的價(jià)值。

所以，當(dāng)年高價(jià)買(mǎi)老潘房子的客戶后來(lái)都十分后悔，這些SOHO都成了永不升值的房子。商住兩用的概念也逐漸被市場(chǎng)淘汰。

2. 短暫的酒店式公寓

SOHO之后，大概在02—05年，市場(chǎng)又時(shí)興了一陣酒店式公寓的潮流。

當(dāng)時(shí)的酒店式公寓，普遍具有這樣的特點(diǎn)：良好的地段，高容積率，帶精裝修，以小面積為主，號(hào)稱有酒店式的服務(wù)，不少項(xiàng)目還提出“售后包租”的誘人政策。較低的總價(jià)門(mén)檻，小眾的投資品類(lèi)，混亂的市場(chǎng)環(huán)境，讓酒店式公寓火過(guò)一陣，但很快又歸于沉寂。

最終的問(wèn)題還是在于產(chǎn)品邏輯不成立：產(chǎn)權(quán)擁有方和經(jīng)營(yíng)方分離，無(wú)法形成有效的管理運(yùn)營(yíng)；過(guò)于單薄的體量，又形不成勢(shì)能支撐；最關(guān)鍵的是，“售后包租”后來(lái)被政府定義為非法市場(chǎng)行為，被明令禁止，這也加速了此類(lèi)產(chǎn)品的衰敗。

3. 頂豪的鼻祖：豪華公寓

銀泰柏悅居和昆侖公寓構(gòu)筑了北京公寓的頂峰時(shí)代。

『地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人』記得很清楚，十年前國(guó)貿(mào)周邊的住宅尚有不少，價(jià)格都不到一萬(wàn)，但銀泰柏悅居和昆侖公寓，一個(gè)在國(guó)貿(mào)，一個(gè)在燕莎，售價(jià)高達(dá)五萬(wàn)。業(yè)內(nèi)外都高山仰止，嘆服不已。

可以說(shuō)，這兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)啟了北京最早的頂豪時(shí)代，而且是以豪華公寓類(lèi)的產(chǎn)品站到了市場(chǎng)的“塔尖”。這是特定的一個(gè)市場(chǎng)階段，后來(lái)的公寓項(xiàng)目都很難再逾越的高度。

當(dāng)時(shí)此類(lèi)產(chǎn)品的特點(diǎn)有二——

一是主力面積非常大，但居室卻非常少，200多平米只是兩居室，現(xiàn)在看并不實(shí)用。無(wú)論自住，還是投資，過(guò)于奢侈。二是都與五星級(jí)酒店緊密相連。從案名就能看出，柏悅酒店和昆侖飯店的光環(huán)極大提升了公寓的品質(zhì)和形象，構(gòu)成了關(guān)鍵的價(jià)值支撐。

經(jīng)歷過(guò)這一市場(chǎng)周期之后，公寓類(lèi)項(xiàng)目徹底翻身。即使現(xiàn)在說(shuō)起來(lái)，最早的頂豪鼻祖也是由公寓產(chǎn)品創(chuàng)造的。

4. 住宅化的商住公寓

這是我們正在經(jīng)歷的一個(gè)市場(chǎng)階段。其大前提是近年來(lái)住宅供應(yīng)量的急劇下滑，導(dǎo)致50年的商改住產(chǎn)品開(kāi)始形成替代住宅功能的發(fā)展趨勢(shì)。

如果忽略產(chǎn)權(quán)，這部分商住公寓產(chǎn)品幾乎和住宅沒(méi)有區(qū)別——

一樣的社區(qū)規(guī)劃，緊湊實(shí)用的戶型，風(fēng)格化的精裝，智能化配置，甚至帶會(huì)所有商業(yè)。相比完全被豪宅異化的住宅市場(chǎng)，商住公寓反而具有地段優(yōu)勢(shì)，層高、大玻璃幕墻、贈(zèng)送面積等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及不限購(gòu)、低總價(jià)的公平購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)勢(shì)。

雖然如今商住公寓的成交已近北京樓市的半壁江山，但其尷尬的市場(chǎng)地位，模糊的產(chǎn)品界限，隨時(shí)被限購(gòu)的命運(yùn)，很難構(gòu)成其永恒的價(jià)值。

下一步，公寓的趨勢(shì)將何去何從？終極的發(fā)展形態(tài)會(huì)是什么樣？我們?cè)撊绾谓缍ü⒌臉?biāo)準(zhǔn)和價(jià)值？

也許，市場(chǎng)在呼喚一個(gè)新的公寓時(shí)代的開(kāi)啟。

恰逢其時(shí)，麗澤商務(wù)區(qū)第一個(gè)頂級(jí)商務(wù)綜合體項(xiàng)目——首創(chuàng)中心，應(yīng)運(yùn)而生。

首創(chuàng)中心對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)和麗澤商務(wù)區(qū)都具有非凡的意義。

綜合體業(yè)務(wù)、住宅業(yè)務(wù)，集中式商業(yè)是首創(chuàng)置業(yè)近些年開(kāi)啟轉(zhuǎn)型后的三大核心業(yè)務(wù)。而首創(chuàng)中心是其綜合體業(yè)務(wù)的代表性項(xiàng)目，也是麗澤金融商務(wù)區(qū)進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道之后首個(gè)頂級(jí)商務(wù)綜合體。

壹 | 麗澤新門(mén)戶，麗澤新地標(biāo)

麗澤金融商務(wù)區(qū)是北京三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模開(kāi)發(fā)用地，發(fā)展?jié)摿薮?。麗澤依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、地理優(yōu)勢(shì)、未來(lái)趨勢(shì)，將成為首都重要的城市門(mén)戶。

到2020年，麗澤商務(wù)區(qū)（FBD）將成為中國(guó)金融戰(zhàn)略決策、政策制定、匯率及貨幣管理、金融機(jī)構(gòu)同業(yè)拆借管理的智囊中樞。成為首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展中至關(guān)重要的“第三極”。

首創(chuàng)中心毗鄰西二環(huán)，占據(jù)麗澤金融商務(wù)中心區(qū)門(mén)戶位置。具有黃金環(huán)線的優(yōu)越地段，臨近金融街商圈，擁有“三高鐵雙地鐵”的立體交通軌道網(wǎng)，靠近首都二機(jī)場(chǎng)市區(qū)高鐵首站——草橋航站樓，可展望為最具城市空間發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

首創(chuàng)中心是體量為52萬(wàn)平米的金融核心地標(biāo)綜合體，以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)洲際皇冠假日酒店、精裝服務(wù)式商務(wù)公寓、社交式商業(yè)中心等高端業(yè)態(tài)組成。

150米高，酒店之上的云端商務(wù)公寓，引入全球標(biāo)準(zhǔn)的金牌服務(wù)，全部精裝呈現(xiàn)，拎包入住。是北京“第五代”高端商務(wù)公寓的代表之作。

貳 | 天閱公館，“第五代”公寓

三棟寫(xiě)字樓集群中的稀貴公寓，位于五星級(jí)酒店樓宇頂層，享受辦公、酒店、商業(yè)、居住一體化的獨(dú)有體驗(yàn)。由于品質(zhì)高端、戶型緊湊、總價(jià)可控，成為可居、可租、可投資的“第五代”高端商務(wù)公寓的產(chǎn)品典范。

1:室內(nèi)功能空間的界限打破，形成開(kāi)放型的空間格局。于國(guó)際商務(wù)地標(biāo)高處，一覽萬(wàn)象。

2:大堂主入口與酒店入口完全分開(kāi)，并設(shè)有無(wú)障礙設(shè)計(jì)，避免彼此交叉干擾。

3:大堂全石材精裝，配備多部進(jìn)口高速電梯，高中低區(qū)分區(qū)使用，平均等候電梯時(shí)間小于30秒。

4:小面積戶型精巧實(shí)用，中大面積戶型采光舒適。所有戶型格局方正，且戶戶有玄關(guān)，彰顯尊貴地位。

5:全部精裝，廚衛(wèi)德國(guó)進(jìn)口品牌，輕奢商務(wù)與私人生活自在切換。

6:家居全面實(shí)現(xiàn)了智能化，安防+入戶+燈光+新風(fēng)+供暖，掌上自由操作，指尖一動(dòng)，便遠(yuǎn)離霧霾。夜間自動(dòng)感應(yīng)照明設(shè)計(jì)，處處貼心。

一邊是住宅因房?jī)r(jià)高企而逐步喪失投資價(jià)值，一邊是貨幣放水如洪水猛獸，尋求具有長(zhǎng)期回報(bào)的穩(wěn)健的產(chǎn)品越來(lái)越難。

而首創(chuàng)中心的天閱公館依托麗澤金融商務(wù)區(qū)最頂級(jí)的綜合體，以低總價(jià)、高品質(zhì)、唯一性占據(jù)絕對(duì)市場(chǎng)高地，成為稀缺中的稀缺。

叁 | 再無(wú)商辦，回報(bào)可觀

在2014年北京市政府辦公廳發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》，明確東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫(xiě)字樓等大型公建項(xiàng)目。也就是說(shuō)，2015年后，四環(huán)內(nèi)再無(wú)商辦物業(yè)。

從土地供應(yīng)上看，北京2015年-2016年成交的52塊土地中，沒(méi)有任何一塊土地是三環(huán)內(nèi)的，并且5環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)面積僅占整體比例的11.5%。

在北京三環(huán)內(nèi)惟一一塊待開(kāi)發(fā)區(qū)，700㎡業(yè)態(tài)中的惟一在售的天閱公館，僅有4萬(wàn)㎡體量，在區(qū)域業(yè)態(tài)配比中僅為0.6%，稀貴價(jià)值，無(wú)可復(fù)制。

從回報(bào)上看，該項(xiàng)目擁有麗澤區(qū)域價(jià)值與首創(chuàng)綜合體復(fù)合增值價(jià)值雙重收益——

以最小75平米的戶型為例，金融街公寓月租金達(dá)到2萬(wàn)左右間，以此可預(yù)估公寓出租后，首年的租金至少在2萬(wàn)元/月的水準(zhǔn)，穩(wěn)定的年租金投資回報(bào)率至少為4.6%，升值空間明顯。年租金收益約24萬(wàn)元，靜態(tài)的年租金投資回報(bào)率至少為4.8%。另外樓下洲際酒店的單日客房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)為1200元/晚，如果按月計(jì)算租金，將達(dá)到3.6萬(wàn)元，如此價(jià)格更是為今后的公寓租金收益起到墊價(jià)作用。

當(dāng)西三環(huán)沿線已經(jīng)全面進(jìn)入10萬(wàn)+，直奔15萬(wàn)+，并開(kāi)始產(chǎn)生20萬(wàn)+項(xiàng)目的時(shí)候，西二環(huán)700萬(wàn)㎡城市集群中惟一在售公寓產(chǎn)品，又將價(jià)值幾何？

如果不了解公寓的過(guò)去，就不可能看見(jiàn)它的未來(lái)。

無(wú)論如何，資源價(jià)值構(gòu)建的越充分，產(chǎn)品打造的越創(chuàng)新，公寓的發(fā)展形態(tài)就越清晰、越到位。

毫無(wú)疑問(wèn)，稀缺地段、核心商圈之下的綜合體商務(wù)公寓前景值得關(guān)注。