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全國(guó)新房庫(kù)存43億平米,多數(shù)商辦房都沒(méi)投資價(jià)值!

 peterchiu60 2016-07-06

6月下旬,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布一個(gè)份報(bào)告:全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀與趨勢(shì)的研究報(bào)告。



當(dāng)前全國(guó)房屋庫(kù)存規(guī)模到底是多少?這是各界非常關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題,很多研究單位和機(jī)構(gòu)也做了嘗試,試圖推算較為具體的數(shù)值,但存在較大分歧。


在此,易居房地產(chǎn)研究院嘗試使用官方公開(kāi)的數(shù)據(jù),借助基本假設(shè),推導(dǎo)出數(shù)據(jù)。其中對(duì)于最重要的庫(kù)存口徑——現(xiàn)房加期房的庫(kù)存量,我們采取兩種不同的方式相互印證,得出的結(jié)論供大家參考。


在本研究報(bào)告中,我們定義了三個(gè)口徑的庫(kù)存量:小口徑、中口徑和大口徑。小口徑為統(tǒng)計(jì)局每月公布的待售面積,即現(xiàn)房庫(kù)存量;中口徑為現(xiàn)房庫(kù)存量加上期房庫(kù)存量,即拿到預(yù)售許可證后,尚未銷售的新房;大口徑為項(xiàng)目新開(kāi)工后,尚未銷售的新房。大口徑中可能包括一些還沒(méi)達(dá)銷售標(biāo)準(zhǔn)的新房,這些新房不能稱為真正意義上的庫(kù)存,但考慮這些新房在不久的將來(lái),可取得預(yù)售許可資格,變?yōu)槠诜?,作為短期?kù)存增長(zhǎng)的最主要來(lái)源,因此,報(bào)告也對(duì)包含這部分新房的口徑進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。


1、小口徑庫(kù)存


根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù),截止2015年年底,全國(guó)商品房待售面積約為7.2億平米,即全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存量為7.2億平米,也就是說(shuō)商品房小口徑庫(kù)存為7.2億平米。根據(jù)近5年(2011-2015年)全國(guó)商品房銷售面積均值120189萬(wàn)平米,可知去化周期約為7.2個(gè)月,但此處銷售面積為現(xiàn)房加期房銷售量,因此低估了去化周期的真實(shí)數(shù)值。對(duì)此,我們使用統(tǒng)計(jì)局公布的2015年商品房現(xiàn)房銷售面積約3.2億平米,可得現(xiàn)房的去化周期超過(guò)27個(gè)月。


2015年全國(guó)住宅、辦公樓、商業(yè)用房待售面積分別為45248、3276、14664萬(wàn)平米,即住宅、辦公樓、商業(yè)用房小口徑庫(kù)存分別為45248、3276、14664萬(wàn)平米。根據(jù)近5年(2011-2015年)全國(guó)住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷售面積均值分別為105661、2512、8485萬(wàn)平米,可知去化周期分別為5.1、15.7、20.7個(gè)月。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的2015年住宅、辦公樓、商業(yè)用房現(xiàn)房銷售面積25902、845、3239萬(wàn)平米,可推得三類物業(yè)現(xiàn)房各自去化周期分別為21.0、46.5、54.3個(gè)月。辦公、商業(yè)用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍,兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。


2、中口徑庫(kù)存


中口徑庫(kù)存,我們定義為現(xiàn)房加期房的庫(kù)存量。我們的邏輯是拿到預(yù)售許可證尚未銷售的數(shù)量,量化處理就是歷史累計(jì)新開(kāi)工面積,扣除未拿到預(yù)售許可證的面積和已經(jīng)銷售的面積,剩余的面積就是中口徑的庫(kù)存量。推算具體數(shù)值之前,我們把1998年作為商品房銷售起點(diǎn),因?yàn)?998年房改之前,全國(guó)實(shí)行的是福利分房制度,商品房市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小,庫(kù)存量也非常小,根據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)資料1998年商品房待售面積約6000萬(wàn)平米。另外,我們假定項(xiàng)目從新開(kāi)工到拿到預(yù)售許可證的平均時(shí)間為1年。


如果測(cè)算時(shí)間截止到2015年年底,那么根據(jù)假設(shè),2015年新開(kāi)工的項(xiàng)目都?xì)w類為未拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目。也就是說(shuō),2015年之前新開(kāi)工項(xiàng)目都變成了現(xiàn)房或期房。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1997-2014年,全國(guó)商品房新開(kāi)工合計(jì)165.7億平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為128.1、4.9、19.1億平米;1998-2015年,全國(guó)商品房銷量合計(jì)122.8億平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為109.0、2.4、8.5億平米。

通過(guò)兩者簡(jiǎn)單的相減,加上1998年之前商品房庫(kù)存量約6000萬(wàn)平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為5237、227、422萬(wàn)平米(按1997年商品房銷量中,住宅、辦公、商業(yè)用房銷售占比分別為87.3%、3.8%、7.0%進(jìn)行計(jì)算),可知到2015年年底,中口徑商品房庫(kù)存量為43.5億平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為19.6、2.5、10.6億平米。


根據(jù)近5年(2011-2015年)全國(guó)商品房銷量面積均值120189萬(wàn)平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房銷售面積均值分別為105661、2512、8485萬(wàn)平米。可得中口徑商品房去化周期為43.4個(gè)月,其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為22.3、119.8和150.4個(gè)月。住宅去化周期接近2年,應(yīng)該說(shuō)大于合理區(qū)間;辦公樓、商業(yè)用房考慮部分項(xiàng)目作為開(kāi)發(fā)商自持物業(yè),因此去化周期被放大,假設(shè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有20%面積作為自持,辦公、商業(yè)用房的去化周期降為95.8個(gè)月和120.3個(gè)月,這樣看,庫(kù)存量仍然非常大,去化周期過(guò)長(zhǎng)。


商辦物業(yè)庫(kù)存更為嚴(yán)重,與我們主觀感受也較為切合。同時(shí),2016年6月初公布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。其中提到,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,也可以從一個(gè)側(cè)面反映目前商辦類物業(yè)庫(kù)存確實(shí)更為嚴(yán)重,從住宅、辦公、商業(yè)等土地供應(yīng)本身就存在較為嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡。



3、大口徑庫(kù)存


大口徑庫(kù)存,我們定義為項(xiàng)目新開(kāi)工后尚未完成銷售的面積。根據(jù)之前的計(jì)算,1997-2015年合計(jì)商品房新開(kāi)工面積181.1億平米,其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房新開(kāi)工面積分別為138.8、5.6、21.3億平米;加上1998年前各自的待售面積;減去相應(yīng)年份的銷售面積。可知到2015年年底,大口徑商品房庫(kù)存量為58.9億平米,其中住宅、辦公、商業(yè)分別為30.3、3.2、12.9億平米。大口徑庫(kù)存量再除以近5年銷售均值,得到大口徑商品房去化周期為58.8個(gè)月,其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為34.4、151.2和182.3個(gè)月。假設(shè)開(kāi)發(fā)的辦公、商業(yè)用房項(xiàng)目有20%面積作為自持,辦公樓、商業(yè)用房的去化周期降為121.0個(gè)月和145.8個(gè)月,發(fā)現(xiàn)庫(kù)存量還是非常大,去化周期依舊非常長(zhǎng)。


通過(guò)三大口徑的測(cè)算,我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前全國(guó)的庫(kù)存規(guī)模比較大。三大口徑當(dāng)中,以中口徑最具合理性、最能反映實(shí)際庫(kù)存規(guī)模與去庫(kù)存壓力。2015年底,中口徑全國(guó)商品房現(xiàn)房加期房的庫(kù)存規(guī)模達(dá)43.5億平米,去化周期達(dá)43.4個(gè)月。其中住宅、辦公、商業(yè)用房庫(kù)存規(guī)模分別達(dá)19.6、2.5、10.6億平米,去化周期分別超22.3、119.8、150.4個(gè)月。住宅、辦公樓、商業(yè)用房三類物業(yè)庫(kù)存規(guī)模都較大,去化壓力也較重,辦公和商業(yè)用房尤為突出。


2015年三類口徑庫(kù)存規(guī)模和去化周期(單位:萬(wàn)平方米,月)


新開(kāi)工面積

銷售面積

小口徑庫(kù)存

中口徑庫(kù)存

大口徑庫(kù)存

庫(kù)存規(guī)模

去化周期

庫(kù)存

規(guī)模

去化周期

庫(kù)存

規(guī)模

去化周期

商品房

154454

128495

71853

7.2

434924

43.4

589378

58.8

商品住宅

106651

112406

45248

5.1

196457

22.3

303108

34.4

辦公樓

6569

2912

3276

15.7

25079

119.8

31648

151.2

商業(yè)用房

22530

9252

14664

20.7

106367

150.4

128897

182.3

                                                                              數(shù)據(jù)來(lái)源:統(tǒng)計(jì)局、易居研究院

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