6月下旬,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布一個(gè)份報(bào)告:全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀與趨勢(shì)的研究報(bào)告。 當(dāng)前全國(guó)房屋庫(kù)存規(guī)模到底是多少?這是各界非常關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題,很多研究單位和機(jī)構(gòu)也做了嘗試,試圖推算較為具體的數(shù)值,但存在較大分歧。 在此,易居房地產(chǎn)研究院嘗試使用官方公開(kāi)的數(shù)據(jù),借助基本假設(shè),推導(dǎo)出數(shù)據(jù)。其中對(duì)于最重要的庫(kù)存口徑——現(xiàn)房加期房的庫(kù)存量,我們采取兩種不同的方式相互印證,得出的結(jié)論供大家參考。 在本研究報(bào)告中,我們定義了三個(gè)口徑的庫(kù)存量:小口徑、中口徑和大口徑。小口徑為統(tǒng)計(jì)局每月公布的待售面積,即現(xiàn)房庫(kù)存量;中口徑為現(xiàn)房庫(kù)存量加上期房庫(kù)存量,即拿到預(yù)售許可證后,尚未銷售的新房;大口徑為項(xiàng)目新開(kāi)工后,尚未銷售的新房。大口徑中可能包括一些還沒(méi)達(dá)銷售標(biāo)準(zhǔn)的新房,這些新房不能稱為真正意義上的庫(kù)存,但考慮這些新房在不久的將來(lái),可取得預(yù)售許可資格,變?yōu)槠诜?,作為短期?kù)存增長(zhǎng)的最主要來(lái)源,因此,報(bào)告也對(duì)包含這部分新房的口徑進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。 1、小口徑庫(kù)存根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù),截止2015年年底,全國(guó)商品房待售面積約為7.2億平米,即全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存量為7.2億平米,也就是說(shuō)商品房小口徑庫(kù)存為7.2億平米。根據(jù)近5年(2011-2015年)全國(guó)商品房銷售面積均值120189萬(wàn)平米,可知去化周期約為7.2個(gè)月,但此處銷售面積為現(xiàn)房加期房銷售量,因此低估了去化周期的真實(shí)數(shù)值。對(duì)此,我們使用統(tǒng)計(jì)局公布的2015年商品房現(xiàn)房銷售面積約3.2億平米,可得現(xiàn)房的去化周期超過(guò)27個(gè)月。 2015年全國(guó)住宅、辦公樓、商業(yè)用房待售面積分別為45248、3276、14664萬(wàn)平米,即住宅、辦公樓、商業(yè)用房小口徑庫(kù)存分別為45248、3276、14664萬(wàn)平米。根據(jù)近5年(2011-2015年)全國(guó)住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷售面積均值分別為105661、2512、8485萬(wàn)平米,可知去化周期分別為5.1、15.7、20.7個(gè)月。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的2015年住宅、辦公樓、商業(yè)用房現(xiàn)房銷售面積25902、845、3239萬(wàn)平米,可推得三類物業(yè)現(xiàn)房各自去化周期分別為21.0、46.5、54.3個(gè)月。辦公、商業(yè)用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍,兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。 中口徑庫(kù)存,我們定義為現(xiàn)房加期房的庫(kù)存量。我們的邏輯是拿到預(yù)售許可證尚未銷售的數(shù)量,量化處理就是歷史累計(jì)新開(kāi)工面積,扣除未拿到預(yù)售許可證的面積和已經(jīng)銷售的面積,剩余的面積就是中口徑的庫(kù)存量。推算具體數(shù)值之前,我們把1998年作為商品房銷售起點(diǎn),因?yàn)?998年房改之前,全國(guó)實(shí)行的是福利分房制度,商品房市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小,庫(kù)存量也非常小,根據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)資料1998年商品房待售面積約6000萬(wàn)平米。另外,我們假定項(xiàng)目從新開(kāi)工到拿到預(yù)售許可證的平均時(shí)間為1年。 如果測(cè)算時(shí)間截止到2015年年底,那么根據(jù)假設(shè),2015年新開(kāi)工的項(xiàng)目都?xì)w類為未拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目。也就是說(shuō),2015年之前新開(kāi)工項(xiàng)目都變成了現(xiàn)房或期房。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1997-2014年,全國(guó)商品房新開(kāi)工合計(jì)165.7億平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為128.1、4.9、19.1億平米;1998-2015年,全國(guó)商品房銷量合計(jì)122.8億平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為109.0、2.4、8.5億平米。 通過(guò)兩者簡(jiǎn)單的相減,加上1998年之前商品房庫(kù)存量約6000萬(wàn)平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為5237、227、422萬(wàn)平米(按1997年商品房銷量中,住宅、辦公、商業(yè)用房銷售占比分別為87.3%、3.8%、7.0%進(jìn)行計(jì)算),可知到2015年年底,中口徑商品房庫(kù)存量為43.5億平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為19.6、2.5、10.6億平米。 根據(jù)近5年(2011-2015年)全國(guó)商品房銷量面積均值120189萬(wàn)平米,其中住宅、辦公、商業(yè)用房銷售面積均值分別為105661、2512、8485萬(wàn)平米。可得中口徑商品房去化周期為43.4個(gè)月,其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為22.3、119.8和150.4個(gè)月。住宅去化周期接近2年,應(yīng)該說(shuō)大于合理區(qū)間;辦公樓、商業(yè)用房考慮部分項(xiàng)目作為開(kāi)發(fā)商自持物業(yè),因此去化周期被放大,假設(shè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有20%面積作為自持,辦公、商業(yè)用房的去化周期降為95.8個(gè)月和120.3個(gè)月,這樣看,庫(kù)存量仍然非常大,去化周期過(guò)長(zhǎng)。 商辦物業(yè)庫(kù)存更為嚴(yán)重,與我們主觀感受也較為切合。同時(shí),2016年6月初公布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。其中提到,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,也可以從一個(gè)側(cè)面反映目前商辦類物業(yè)庫(kù)存確實(shí)更為嚴(yán)重,從住宅、辦公、商業(yè)等土地供應(yīng)本身就存在較為嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡。 大口徑庫(kù)存,我們定義為項(xiàng)目新開(kāi)工后尚未完成銷售的面積。根據(jù)之前的計(jì)算,1997-2015年合計(jì)商品房新開(kāi)工面積181.1億平米,其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房新開(kāi)工面積分別為138.8、5.6、21.3億平米;加上1998年前各自的待售面積;減去相應(yīng)年份的銷售面積。可知到2015年年底,大口徑商品房庫(kù)存量為58.9億平米,其中住宅、辦公、商業(yè)分別為30.3、3.2、12.9億平米。大口徑庫(kù)存量再除以近5年銷售均值,得到大口徑商品房去化周期為58.8個(gè)月,其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為34.4、151.2和182.3個(gè)月。假設(shè)開(kāi)發(fā)的辦公、商業(yè)用房項(xiàng)目有20%面積作為自持,辦公樓、商業(yè)用房的去化周期降為121.0個(gè)月和145.8個(gè)月,發(fā)現(xiàn)庫(kù)存量還是非常大,去化周期依舊非常長(zhǎng)。 通過(guò)三大口徑的測(cè)算,我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前全國(guó)的庫(kù)存規(guī)模比較大。三大口徑當(dāng)中,以中口徑最具合理性、最能反映實(shí)際庫(kù)存規(guī)模與去庫(kù)存壓力。2015年底,中口徑全國(guó)商品房現(xiàn)房加期房的庫(kù)存規(guī)模達(dá)43.5億平米,去化周期達(dá)43.4個(gè)月。其中住宅、辦公、商業(yè)用房庫(kù)存規(guī)模分別達(dá)19.6、2.5、10.6億平米,去化周期分別超22.3、119.8、150.4個(gè)月。住宅、辦公樓、商業(yè)用房三類物業(yè)庫(kù)存規(guī)模都較大,去化壓力也較重,辦公和商業(yè)用房尤為突出。 2015年三類口徑庫(kù)存規(guī)模和去化周期(單位:萬(wàn)平方米,月)
數(shù)據(jù)來(lái)源:統(tǒng)計(jì)局、易居研究院 |
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來(lái)自: peterchiu60 > 《房地產(chǎn)研究》