辦理查封（可分為正式查封、預(yù)查封、續(xù)行查封、輪候查封）登記以及解除查封登記是房屋登記機構(gòu)協(xié)助法院民事執(zhí)行最常見的情形，也是法院對被執(zhí)行人的財產(chǎn)采取查封或解除查封措施時恪守公示原則的體現(xiàn)。隨著債權(quán)債務(wù)糾紛案件的不斷增加，房屋登記機構(gòu)協(xié)助法院輪候查封的業(yè)務(wù)量也日漸增多，但由于國家現(xiàn)行法律法規(guī)對輪候查封的某些規(guī)定過于模糊籠統(tǒng)、不夠清晰具體，加上不同的法院或房屋登記機構(gòu)對相關(guān)司法解釋的不同理解，故在實踐中，就會產(chǎn)生例如同一宗協(xié)助輪候查封業(yè)務(wù)出現(xiàn)不同的登記結(jié)果等諸多問題，引發(fā)學(xué)界和業(yè)界的爭議與分歧。由此，國家亟待明確完善輪候查封登記制度、并給予可實務(wù)操作的詳盡規(guī)定，為提高民事執(zhí)行效率進(jìn)一步夯實法律基礎(chǔ)，以便多個債權(quán)或能順利有效實現(xiàn)，進(jìn)而更好地解決“執(zhí)行難”問題。

　　一、房屋輪候查封及其登記概述

　　依據(jù)國家相關(guān)司法解釋，就民事執(zhí)行法院而言的房屋輪候查封是指對已經(jīng)正式查封或預(yù)查封的房屋，民事執(zhí)行法院按時間先后依次在房屋登記機構(gòu)進(jìn)行登記，待正式查封或預(yù)查封如能依法解除或自動失效的（但查封房屋經(jīng)拍賣、變賣或抵債而使查封效力消滅的除外），最先的輪候查封便自動轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封的執(zhí)行行為；就房屋登記機構(gòu)而言的輪候查封登記是指當(dāng)陸續(xù)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書、查封裁定書的法院對房屋登記簿中已有正式查封或預(yù)查封記錄的某處房屋進(jìn)行查封時，房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿中以時間先后排序記載法院依次等待將來或有可能自動轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封登記的相關(guān)事項，并書面告知法院該處房屋已被正式查封或預(yù)查封以及排序順位等相關(guān)情況的協(xié)助執(zhí)行行為。

　　二、房屋輪候查封及其登記效力辨析

　　1.房屋輪候查封的效力

　　輪候查封制度的設(shè)立是國家禁止重復(fù)查封原則的體現(xiàn)，賦予了法院對查封財產(chǎn)的單獨處分權(quán)，確保了法院執(zhí)行權(quán)的唯一性，對規(guī)范法院民事強制執(zhí)行措施具有重要意義。輪候查封的核心在于“輪候”，而其“輪候”的含義是指依序等待，故房屋輪候查封實質(zhì)上是一種虛擬行為，并沒有法律上的現(xiàn)實意義，只有待輪候查封未來有機會（并不確定）轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封時才有實際操作的意義。

　　2.房屋輪候查封登記的效力

　　房屋輪候查封登記生效的情形即如果某處房屋的正式查封或預(yù)查封法院依法解除查封或在查封期限屆滿前未續(xù)行查封的，則該處房屋的正式查封或預(yù)查封記錄在房屋登記簿中顯示無效的時點就是最先的輪候查封登記自動轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封登記的時點，并且依此類推、依序輪定。法院對房屋輪候查封生效的有條件性、不確定性使得其在房屋登記機構(gòu)的輪候查封登記只擁有查封的“順位等待權(quán)”。

　　三、房屋輪候查封及其登記相關(guān)法律建議

　　最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動生效。其中并未明確登記在先輪候查封自動生效時的起止時點，故在實踐中，法院和房屋登記機構(gòu)之間存在不同的理解與做法。例如，有的法院要求房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿中載明查封期限的起止時點，有的房屋登記機構(gòu)是從辦理輪候查封登記之日起開始計算轉(zhuǎn)為正式查封期限的，這樣就會出現(xiàn)輪候查封登記轉(zhuǎn)為正式查封登記時即過期失效的情形，有違輪候查封的本意。為此，建議國家明確應(yīng)從自動轉(zhuǎn)為正式查封或預(yù)查封之日的時點起開始計算查封期限。

　　實踐中，法院常常要求房屋登記機構(gòu)協(xié)助其辦理未轉(zhuǎn)為正式查封的輪候查封的某處房屋續(xù)行查封，這是個值得思考與商榷的問題。由于輪候查封的虛擬性且無法律效力與法定期限，其所謂的續(xù)行查封更無從談起、毫無意義，也讓房屋登記機構(gòu)無從下手、難以操作。即使讓房屋登記機構(gòu)以收到法院協(xié)助執(zhí)行通知書的時點作為輪候查封及其續(xù)行查封的登記時點來標(biāo)注期限的相關(guān)查封信息實則也是虛擬和無效的“垃圾”信息，如果遇到房地產(chǎn)開發(fā)商名下的多幢、多層、多套、多間房屋，甚至數(shù)百套住宅、上千間非住宅的輪候查封的續(xù)行查封登記，必定大大增加房屋登記機構(gòu)人力物力的無謂消耗。為此，建議國家明確輪候查封的續(xù)行查封的法律效力。

　　2015年2月4日起施行的最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條規(guī)定，人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動產(chǎn)、凍結(jié)其他財產(chǎn)權(quán)的期限不得超過三年。申請執(zhí)行人申請延長期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定的期限。人民法院也可以依職權(quán)辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)。而2015年2月4日之前國家規(guī)定查封不動產(chǎn)的期限不得超過兩年，續(xù)行查封的期限不得超過一年。國家延長查封期限的目的是促進(jìn)首次查封法院在當(dāng)今債權(quán)債務(wù)糾紛案件日漸增多的形勢下，有充足的時間完成民事執(zhí)行，以確保債權(quán)的有效實現(xiàn)，以充分保障債權(quán)人的合法權(quán)利，是破解“執(zhí)行難”的有力措施之一。從目前首次查封法院查封房屋的期限一般為六年以內(nèi)（正式查封三年以內(nèi)加上續(xù)行查封三年以內(nèi)）來看，房屋輪候查封的實際作用將日趨淡化，其“轉(zhuǎn)正”的可能性相對以往或會更低。另外，從房屋登記機構(gòu)的協(xié)助查封實務(wù)來看，房屋輪候查封自動轉(zhuǎn)為正式查封的登記業(yè)務(wù)并不常見。為此，建議國家明確房屋登記機構(gòu)的輪候查封登記只標(biāo)明等待順序號和將來或會自動轉(zhuǎn)正的查封期限即可。

　　四、結(jié)束語

　　房屋作為法院民事執(zhí)行的主要財產(chǎn)標(biāo)的，對其查封是法院民事執(zhí)行的重要措施和技術(shù)手段，而對其輪候查封是國家持不重復(fù)查封主義的體現(xiàn)，是法院為實現(xiàn)多個債權(quán)采取的等候措施和補充手段。隨著國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實，不動產(chǎn)統(tǒng)一查封及其登記將大大推動法院民事執(zhí)行的高效完成和多個債權(quán)的有效實現(xiàn)。

　　【來源】《中國房地產(chǎn)·綜合版》2016年第5期

　　【作者】黃歡 許釧