在現(xiàn)實生活中，不動產(chǎn)銷售的情形比較復雜，筆者針對不動產(chǎn)銷售的多種情形和對應的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間進行了整理分析，希望能對大家有所幫助。
一、不動產(chǎn)銷售涉及的有關(guān)概念
在不動產(chǎn)銷售中，由于銷售情形的多樣性，出現(xiàn)了一些大家熟悉而又陌生的概念，比如說商品房預售和商品房現(xiàn)售、一手房和二手房、小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房，還有預售轉(zhuǎn)讓等。為了便于理解銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間，下面就先簡單介紹一下：
（一）商品房預售和商品房現(xiàn)售。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房屋價款的行為。因此預售的商品房又稱“期房”。開發(fā)商預售商品房，必須取得商品房預售許可證。未取得進行預售的，由行政主管部門給予相應行政處罰。同時，與買受人訂立的商品房預售合同無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，人民法院可以認定為有效。商品房現(xiàn)售是指開發(fā)商將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
（二）一手房和二手房。一手房是指開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)后，在土地上建造并取得政府批準銷(預)售的商品房。二手房是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。
（三）小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房不是法律上的概念，而是人們對目前房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀的一種通俗說法。小產(chǎn)權(quán)房按照現(xiàn)在的一般說法，是指法律、法規(guī)、規(guī)章及房屋土地管理機關(guān)不予認可且不予頒發(fā)房屋所有權(quán)證，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、行政村或村民小組發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，或者根本沒有任何房屋所有權(quán)證書的房產(chǎn)。按照我國目前的法律及政策的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房屬于違章建筑，因合同的標的物違法，買售雙方簽訂的銷（預）售合同無效，不產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。對小產(chǎn)權(quán)房銷售的征稅依據(jù)，只能以“轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”為政策依據(jù)，征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。大產(chǎn)權(quán)房即“小產(chǎn)權(quán)房”的相對詞，是指法律、法規(guī)、規(guī)章及房屋土地管理機關(guān)認可并給予頒發(fā)房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)。
（四）商品房預售轉(zhuǎn)讓。商品房預售轉(zhuǎn)讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的