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最強(qiáng)案例秒懂辦公樓新興趨勢(shì)——新興辦公樓產(chǎn)品研究(下篇)

 潛水游泳zxl 2016-06-23


在上篇,小P已對(duì)新興辦公的需求及業(yè)態(tài)趨勢(shì)進(jìn)行了分析,那么,下面小P用實(shí)際案例向大家介紹“一座辦公建筑的生長(zhǎng)過(guò)程”以及“新興辦公樓開(kāi)發(fā)策略”,請(qǐng)大家繼續(xù)觀看。


案例
創(chuàng)智天地
一座辦公建筑的生長(zhǎng)過(guò)程


一棟辦公建筑從開(kāi)發(fā)到成熟,要經(jīng)歷萌芽耕地、生長(zhǎng)養(yǎng)地)和實(shí)現(xiàn)價(jià)值三個(gè)階段,而這三個(gè)階段都與周邊地塊關(guān)系密不可分。

1
萌芽(耕地)階段
① 確定產(chǎn)業(yè)方向
▲ 挖掘整合區(qū)域資源——?jiǎng)?chuàng)智天地集聚了5個(gè)國(guó)家級(jí)大學(xué)科技園和10個(gè)專業(yè)化科技園區(qū),科技創(chuàng)意氛圍濃厚。根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),創(chuàng)智天地確定了其產(chǎn)業(yè)定位:科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)。

▲ 引導(dǎo)利用高校資源——?jiǎng)?chuàng)智天地周邊眾多高校資源,帶來(lái)了大量科技創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的高校人才資源,這些人才資源的導(dǎo)入,給創(chuàng)智天地一個(gè)客群的基礎(chǔ)。高校資源及人才,符合創(chuàng)智天地定位科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的方向。


② 利用交通優(yōu)勢(shì)

▲ 交通影響前期辦公落位——?jiǎng)?chuàng)智天地周邊地鐵、公交、快速道路體系完善,利用周邊交通優(yōu)勢(shì),確立沿快速道路淞滬路布置創(chuàng)智天地廣場(chǎng)一期、二期辦公。


③ 打造文化屬性

 挖掘利用文化資源——?jiǎng)?chuàng)智天地毗鄰歷史保護(hù)建筑江灣體育場(chǎng),結(jié)合江灣體育場(chǎng),打造體育廣場(chǎng),充分展示其體育文化的屬性。另外創(chuàng)智天地還通過(guò)圍合的空間,利用底層商業(yè)氛圍,打造內(nèi)部的辦公社區(qū),形成辦公社區(qū)文化。


④ 定位辦公建筑

 辦公建筑的萌發(fā)——?jiǎng)?chuàng)智天地廣場(chǎng)辦公以多層甲級(jí)辦公為主,客群以IT、創(chuàng)意為主,而周邊以高層傳統(tǒng)甲級(jí)辦公為主,客群以貿(mào)易、金融傳統(tǒng)業(yè)為主,兩者之間形成區(qū)域辦公的互補(bǔ)關(guān)系。創(chuàng)智天地開(kāi)發(fā)的下沉式廣場(chǎng),引入城市公共空間,“雙首層”和“硅谷式”設(shè)計(jì)理念,從一開(kāi)始就確立了創(chuàng)智天地較高的區(qū)域辦公建筑形象。

2
生長(zhǎng)(養(yǎng)地)階段 
① 外部客觀需求

▲ 辦公:創(chuàng)智天地科創(chuàng)辦公的導(dǎo)入,激活了區(qū)域?qū)?chuàng)新創(chuàng)業(yè)的辦公需求,傳統(tǒng)的辦公樓無(wú)法滿足新興辦公的需求。

▲ 居住:創(chuàng)智天地導(dǎo)入大量辦公人員,周邊住宅租售有較大市場(chǎng),促進(jìn)了住宅租售價(jià)格。

▲ 餐飲:日常消費(fèi)、聚會(huì)、商務(wù)宴請(qǐng),辦公人群對(duì)餐飲需求較大,帶動(dòng)了周邊美食街及五角場(chǎng)商業(yè)內(nèi)的餐飲發(fā)展。

▲ 休閑娛樂(lè):辦公人群的導(dǎo)入,工作的壓力、生活的情調(diào),帶動(dòng)了周邊娛樂(lè)文化的消費(fèi)。

▲ 商業(yè):創(chuàng)智天地辦公對(duì)周邊的商業(yè),有一定影響,打折、促銷能吸引更多人群,但周末辦公人群的回流,對(duì)商業(yè)作用較小。


② 豐富辦公業(yè)態(tài)


 創(chuàng)智天地?fù)碛卸鄻踊k公空間,不僅滿足了周邊高??蒲袚碛写罅縿?chuàng)業(yè)辦公的需求,而且其公寓式辦公、乙級(jí)辦公的辦公業(yè)態(tài),小面積、靈活的空間,滿足了創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的需求。同時(shí)公寓式辦公業(yè)態(tài),實(shí)現(xiàn)了與創(chuàng)智天地廣場(chǎng)一、二期多層甲級(jí)辦公的業(yè)態(tài)互補(bǔ)。


③ 完善生活配套


▲ 創(chuàng)智坊引入公寓,滿足了一部分在創(chuàng)智天地工作的人群的居住需求。同時(shí)設(shè)置商業(yè)街,情景街區(qū),為周邊人群提供了休閑、美食、娛樂(lè)的空間,豐富了區(qū)域外部空間,帶來(lái)完善的生活配套。


④ 提升區(qū)域?qū)傩?/span>


▲ 創(chuàng)智坊選址靠近財(cái)經(jīng)大學(xué)小區(qū)東區(qū),公寓生活的基調(diào)契合周邊生活區(qū),地塊屬性接近。且多業(yè)態(tài)的引入,使創(chuàng)智天地不僅擁有辦公屬性,同時(shí)也擁有居住、商業(yè)屬性,多種業(yè)態(tài)有機(jī)共生,提升了地塊的綜合屬性。

3
實(shí)現(xiàn)價(jià)值階段 
① 前期運(yùn)營(yíng)積累

▲ 客群、業(yè)態(tài)、品牌的積累,多年的辦公運(yùn)營(yíng),使創(chuàng)智天地積累了一大批科技創(chuàng)業(yè)型客戶,而多種辦公的業(yè)態(tài),齊全的生活配套,又使得創(chuàng)智天地的業(yè)態(tài)多樣且趨于成熟,所以創(chuàng)智天地在區(qū)域的影響力逐漸增大。


② 開(kāi)發(fā)綠色辦公

 LEED認(rèn)證綠色辦公:創(chuàng)智天地廣場(chǎng)三期,均是LEED認(rèn)證的綠色甲級(jí)辦公建筑,中高層的辦公建筑,建筑形象得到大幅提升。

▲ 科技園:創(chuàng)智天地科技園,定制化的辦公空間,給成功創(chuàng)業(yè)的中小企業(yè)一個(gè)提升的辦公空間。

▲ 與北部的定位聯(lián)動(dòng):創(chuàng)智天地北部由美國(guó)地產(chǎn)公司鐵獅門打造的“尚浦領(lǐng)世”,擁有總部辦公及辦公研發(fā)中心,功能定位互聯(lián)互動(dòng)。


③ 引入酒店、豪宅
▲ 創(chuàng)智天地引入精品酒店,滿足了客群的需求,彌補(bǔ)了周邊區(qū)域酒店功能的缺失,形成了區(qū)域業(yè)態(tài)互補(bǔ)。
▲ 引入高端豪宅——新江灣住區(qū)和創(chuàng)智天地嘉苑豪宅區(qū)域的推出,實(shí)現(xiàn)了住區(qū)聯(lián)動(dòng),給辦公高凈值人群更多選擇,增加了地塊價(jià)值。

④ 打造形象界面
▲ 創(chuàng)智天地廣場(chǎng)三期、精品酒店、豪宅、科技園的開(kāi)發(fā),實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)智天地業(yè)態(tài)功能聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)。而沿城市主干道全面打造現(xiàn)代的簡(jiǎn)潔流暢風(fēng)格,提升了城市界面形象。在創(chuàng)智天地產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)下,北部區(qū)域政府積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí),建設(shè)百萬(wàn)平米城市商務(wù)區(qū)。

 
案例
保利清遠(yuǎn)
新興辦公樓開(kāi)發(fā)策略



1
確定開(kāi)發(fā)定位
① 定位策略——挖掘優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)

清遠(yuǎn)市坐擁最豐富的旅游資源、擁有便利的交通,“互聯(lián)網(wǎng) ”時(shí)代政府大力支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,在這樣的背景下,保利清遠(yuǎn)超高層甲級(jí)辦公項(xiàng)目定位為旅游、創(chuàng)意、文化產(chǎn)業(yè)辦公新地標(biāo)。

▲ 樹(shù)立城市地標(biāo)形象:樹(shù)立區(qū)域乃至城市的地標(biāo)建筑,能夠提高地塊的城市形象,增加辦公的知名度。

▲ 布局辦公產(chǎn)業(yè)鏈:完善的辦公環(huán)境,有利于形成辦公產(chǎn)業(yè)鏈,對(duì)這個(gè)區(qū)域的辦公發(fā)展,起著重要的開(kāi)頭作用。

 推廣知名度:辦公產(chǎn)業(yè)群,也需要知名度的提升,超甲級(jí)辦公的辦公形象,底部特色的外部文化空間,對(duì)知名度的提升有極大好處。


② 業(yè)態(tài)策略——呼應(yīng)四大趨勢(shì)
▲ 業(yè)態(tài)多元設(shè)計(jì)設(shè)置多種辦公業(yè)態(tài),滿足辦公生活高需求。

▲ 辦公功能定制:設(shè)置大數(shù)據(jù)中心、會(huì)議中心等定制化服務(wù)空間,為入住企業(yè)提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

▲ 業(yè)態(tài)邊界模糊:展示、辦公、研發(fā)多種模式混合,讓辦公空間具有多種使用功能,提高辦公效率。

 虛擬辦公服務(wù)提供虛擬辦公服務(wù),讓那些出差的辦公人士,有更多辦公的可能性。


③ 空間策略——打造三大空間

▲ 文化空間:打造旅游文化主題公園,展示清遠(yuǎn)旅游文化及宣傳入駐企業(yè)歷史,形成一個(gè)文化知識(shí)型空間。

▲ 休閑空間:增加運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、親子游戲廣場(chǎng)、休閑散步廣場(chǎng)等體育休閑空間,為未來(lái)居民的聚集提供可能。

 建筑空間:開(kāi)放的建筑空間,城市與建筑相呼應(yīng),營(yíng)造城市建筑灰空間。


2
完善產(chǎn)業(yè)配套 
① 分期策略
▲ 通過(guò)打造辦公別墅、辦公店、創(chuàng)客之家、私人辦公會(huì)所、酒店式公寓、景觀公寓、休閑商業(yè)、旅游文化公園等配套,提升地塊多樣化。形成集旅游產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、金融服務(wù)、電子商務(wù)于一體的辦公全產(chǎn)業(yè)鏈。

② 業(yè)態(tài)布置策略

▲ 辦公別墅:獨(dú)棟辦公,適合大型企業(yè),具有較高獨(dú)立性。
 辦公店:前店后辦公,兼顧產(chǎn)品展示及辦公。
 創(chuàng)客之家:住宅,自由靈活的辦公空間。
 私人辦公會(huì)所:公寓、辦公,滿足多層級(jí)需求。
 酒店式公寓:酒店化管理公寓,提供短期居住環(huán)境。
 景觀公寓為辦公人員提供舒適的居住環(huán)境。

 休閑商業(yè):提供舒適的辦公生活服務(wù)。


③ 空間策略

 辦公內(nèi)街:圍合的辦公外部空間,挑空的連廊,增加辦公的灰空間。
 創(chuàng)業(yè)大街空間:多樣的建筑形態(tài)打造豐富的空間,流動(dòng)、可變、活躍的空間語(yǔ)言組織。
 景觀空間旅游文化主題的公園,給人一種舒適的公園空間。
▲ 躍層空間:躍層空間,自由靈活的分割,辦公空間和居住空間的隨意切換。
 商業(yè)外街:舒適的商業(yè)設(shè)施外部空間,提供辦公后的休閑生活空間。

3
完善居住配套
① 分期策略
 辦公人流的大量導(dǎo)入,提升了對(duì)居住的需求;中小戶型為主的住宅滿足了成熟的辦公區(qū)大量的辦公人流;大型MALL的導(dǎo)入,給周邊帶來(lái)生活的補(bǔ)充;幼兒園的配套設(shè)置,更能吸引辦公人群的居住。

② 業(yè)態(tài)策略

 高層住宅:中小型住宅為主的居住區(qū),滿足了辦公的生活需求。
 MALL:大型商業(yè)的引入,給了區(qū)域一個(gè)極大的生活配套支持。
 生活商業(yè):情景化的生活商業(yè),豐富補(bǔ)充了辦公配套的業(yè)態(tài)。
 幼兒園:教育資源的引入,更好地吸引了辦公人群。

③ 空間策略

 中心花園:居住空間內(nèi)部布置景觀公園,提高生活情景感。
 情景商業(yè)街:情景主題化商業(yè)街,與創(chuàng)業(yè)大街垂直布置,形成“生活街區(qū)”,提高生活氛圍。
▲ 商業(yè)空間:多樣的商業(yè)空間,提供購(gòu)物、生活、娛樂(lè)多種體驗(yàn)。
 入口空間:具有進(jìn)深感的小區(qū)入口,增加了小區(qū)的景觀感。

4
打造高溢價(jià)精品
① 分期策略

▲ 創(chuàng)業(yè)氛圍的集聚以及辦公產(chǎn)業(yè)鏈的打造,為項(xiàng)目本身培養(yǎng)了大量高凈值的潛在客戶,形成了有效的購(gòu)買力;大戶型住宅定位改善型客戶,提供舒適空間;別墅區(qū)定位高凈值客戶,實(shí)現(xiàn)地塊高端產(chǎn)品溢價(jià);風(fēng)情街提供更加高端的商業(yè)和更完善的服務(wù)。


② 業(yè)態(tài)策略

 高端別墅:高端觀江景觀別墅,一戶一庭院,靠近辦公區(qū),給人“大隱于世”的居住情懷。
 景觀大宅:觀江景觀大宅,擁有較好的視線,大戶型大面寬,高品質(zhì)生活。
 風(fēng)情街:沿江商業(yè)風(fēng)情街,打造異域風(fēng)情,提供一個(gè)高檔的商業(yè)體驗(yàn)場(chǎng)所。

▲ 濱江景觀公園:結(jié)合旅游主題開(kāi)發(fā)濱江景觀公園,提升區(qū)域生活品質(zhì)同時(shí),帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。


③ 空間策略

 別墅豪宅空間:注重入口空間,打造一棟一景的空間體驗(yàn)。
 中心景觀:景觀大宅,打造多層次的中心景觀空間,體現(xiàn)出多樣、豐富的空間。
 街道空間:沿江城市空間,多變、轉(zhuǎn)折的空間體驗(yàn),提升城市界面的豐富性,適應(yīng)豐富的商業(yè)空間。
 公園景觀空間:打在地塊外部空間,提升整體景觀空間,契合旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。


結(jié)

從辦公業(yè)態(tài)、周邊關(guān)系到開(kāi)發(fā)策略,
每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié),
都影響著新興辦公樓產(chǎn)品的成型。
而每一個(gè)環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)定位與落地,

都將大大提升產(chǎn)品的市場(chǎng)貼合度與競(jìng)爭(zhēng)力。






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