房屋買賣雙方在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)房屋沒(méi)有被法院查封（或雖已被查封但還債后被解封），但是在房屋過(guò)戶前因賣房人的債務(wù)糾紛導(dǎo)致房屋被查封，不能辦理過(guò)戶手續(xù)，甚至之后房屋被拍賣，導(dǎo)致買房人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。那么，這種情形是否屬于賣房人違約呢？

    上海市虹口區(qū)人民法院（2014）虹民三（民）初字第267號(hào)和上海市第二中級(jí)人民法院（2015）滬二中民二（民）終字第1879號(hào)判決認(rèn)為：賣房人因自身的債務(wù)糾紛，導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋被司法查封，致使合同無(wú)法履行，構(gòu)成違約。

    普陀區(qū)人民法院(2010)普民三(民)初字第3026號(hào)、上海市第二中級(jí)人民法院（2011）滬二中民二（民）終字第1556號(hào)、上海市高級(jí)人民法院（2012）滬高民一（民）申字第223號(hào)判決認(rèn)為：因法院查封使得房屋買賣雙方之間的買賣合同不能繼續(xù)履行，在沒(méi)有證據(jù)證明系賣房人故意所為的情形下，不可歸責(zé)于任何一方，賣房人不構(gòu)成違約，不承擔(dān)違約責(zé)任。

    同樣是上海法院的判決，卻截然相反。那么，哪種觀點(diǎn)正確呢？

責(zé)任是第二性的，義務(wù)是第一性的，違反義務(wù)才會(huì)產(chǎn)生責(zé)任。要探究賣房人是否構(gòu)成違約，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任，就需要明確賣房人是否違反了合同義務(wù)，就需要明確賣房人是否有義務(wù)確保房屋不被查封。賣房人是沒(méi)有義務(wù)確保房屋不被查封的，而且賣房人也沒(méi)有能力確保房屋不被查封，因?yàn)榧幢阗u房人有債務(wù)“糾紛”，也和房屋買賣沒(méi)有必然的因果關(guān)系，和房屋被查封沒(méi)有必然的因果關(guān)系。當(dāng)然，如果房屋買賣雙方在簽訂《房屋買賣合同》之前標(biāo)的房屋就已經(jīng)被查封（包括賣房人知道房屋即將被查封）或者被抵押（包括賣房人打算在網(wǎng)簽前辦理抵押——網(wǎng)前后不能辦理抵押手續(xù)），賣房人故意隱瞞以上事實(shí)，賣房人違反了如實(shí)告知的義務(wù)，以及房屋買賣合同中賣房人關(guān)于房屋抵押、查封狀況的保證（如果賣房人在簽訂居間版的房屋買賣合同之后，網(wǎng)簽之前，辦理了抵押手續(xù)，則是因其行為導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，也構(gòu)成違約）。

附：吳某某與李某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：2008年8月，李某某因欠案外人施某某借款，被訴至法院，經(jīng)法院主持調(diào)解，李某某應(yīng)于2008年12月30日前分兩次歸還債權(quán)人施某某借款人民幣1,449,660元。由于李某某未自覺(jué)履行，債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行后，法院于2008年12月12日查封系爭(zhēng)房屋，至2009年8月底之前，李某某尚余執(zhí)行款30萬(wàn)元未履行。吳某某得知上述情況，經(jīng)雙方協(xié)商后于2009年9月9日，通過(guò)上海東里房屋置換有限公司居間服務(wù)，簽訂了《房地產(chǎn)居間合同》，合同約定由吳某某購(gòu)買李某某、孫甲的上海市陜西北路1283弄某號(hào)1506室房屋，房屋總價(jià)200萬(wàn)元。同時(shí)約定：2009年9月10日，吳某某應(yīng)支付定金30萬(wàn)元，當(dāng)月14日前支付房款100萬(wàn)元并簽訂買賣合同，2009年9月15日前應(yīng)支付房款70萬(wàn)元并辦理交房。為使房屋能夠解除查封雙方能夠順利過(guò)戶，2009年9月10日，吳某某之姐將購(gòu)房定金直接交付給法院，代李某某支付執(zhí)行款后，由李某某出具定金收條。2009年9月14日，法院解除了對(duì)系爭(zhēng)房屋的查封。因李某某又涉及另案，法院根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，于2009年9月14日對(duì)系爭(zhēng)房屋再次進(jìn)行了查封，致雙方的過(guò)戶手續(xù)受阻。2010年1月19日，吳某某以上述房產(chǎn)系其出資購(gòu)買為由，向法院提出執(zhí)行異議，申請(qǐng)法院對(duì)系爭(zhēng)房屋解除查封、停止拍賣，并提供相應(yīng)的證據(jù)。2010年2月23日，法院作出“駁回案外異議人吳某某的異議”之裁定。之后，法院依法拍賣了系爭(zhēng)房屋，并從拍賣所得款中返還給吳某某30萬(wàn)元。

一審【案號(hào)：普陀區(qū)人民法院(2010)普民三(民)初字第3026號(hào)】吳某某與李某某明知買賣標(biāo)的物上海市陜西北路1283弄某號(hào)1506室房屋已被法院查封，仍然通過(guò)簽訂《房地產(chǎn)居間合同》方式進(jìn)行買賣，雙方的簽約行為雖是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但違反了“司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的相關(guān)規(guī)定。吳某某以李某某主觀上有過(guò)錯(cuò)，要求依照“定金罰則”追究被告責(zé)任，無(wú)法律依據(jù)，法院難以支持?；谙禒?zhēng)房屋已被法院拍賣，法院在執(zhí)行中已將吳某某交付的本金發(fā)還吳某某，合同的權(quán)利、義務(wù)人也明知合同履行已經(jīng)不存在，故吳某某要求解除合同應(yīng)予準(zhǔn)許。

二審【案號(hào)：上海市第二中級(jí)人民法院（2011）滬二中民二（民）終字第1556號(hào)】本院認(rèn)為，吳某某與李某某簽約前已經(jīng)知曉系爭(zhēng)房屋權(quán)利受到限制，為使合同得到履行，吳某某與李某某及中介公司簽訂的《房地產(chǎn)居間合同》中約定了先行支付定金30萬(wàn)元，在實(shí)際履行過(guò)程中，吳某某直接將30萬(wàn)元定金支付給法院以幫助李某某歸還尚余執(zhí)行款，嗣后法院也因此解除了查封，由此，本案系爭(zhēng)的《房地產(chǎn)居間合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。后由于李某某再次涉訟房屋再次被法院查封，并經(jīng)審判、執(zhí)行，房屋已經(jīng)被拍賣，雙方的合同目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)，原審法院據(jù)此判決解除《房地產(chǎn)居間合同》并無(wú)不當(dāng)。本案中，因第二次查封使得雙方之間的買賣合同不能繼續(xù)履行，在沒(méi)有證據(jù)證明系李某某故意所為的情形下，不可歸責(zé)于任何一方，故吳某某認(rèn)為李某某違約本院難以支持。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。吳某某的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

再審【案號(hào)：上海市高級(jí)人民法院（2012）滬高民一（民）申字第223號(hào)】本院認(rèn)為，吳某和被申請(qǐng)人之間的房屋買賣合同因法院對(duì)系爭(zhēng)房屋的第二次查封而無(wú)法繼續(xù)履行，現(xiàn)該系爭(zhēng)房屋已經(jīng)被拍賣，雙方的合同目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)，但這并非被申請(qǐng)人故意所為，并不能歸責(zé)于被申請(qǐng)人。原審法院判決解除《房地產(chǎn)居間合同》，對(duì)吳某追究被申請(qǐng)人的違約責(zé)任不予支持并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審理程序合法