“訂金”和“定金”有何區(qū)別？簽訂認購書并交納定金后，商品房認購人因與開發(fā)商無法就合同條款達成一致而未簽訂合同時，開發(fā)商有權(quán)沒收定金嗎？

所謂“訂金”，并不是一個規(guī)范的法律概念，其不具有擔(dān)保的功能，當(dāng)買房人不能履行合同時，并不當(dāng)然喪失要求返還訂金的權(quán)利；而當(dāng)開發(fā)商違約時，買房人也不能要求雙倍返還訂金。但這并不意味著違約方無需承擔(dān)違約責(zé)任，守約方仍可依據(jù)合同和法律的規(guī)定要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

“定金”則是法律明確規(guī)定的一種擔(dān)保方式，買房人在交納定金后不履行合同義務(wù)的，開發(fā)商有權(quán)沒收定金；而當(dāng)開發(fā)商在收受定金后不履行合同義務(wù)的，買房人可以要求雙倍返還定金。定金應(yīng)以書面形式約定，數(shù)額不得超過主合同標的額的20%。

在實踐中，開發(fā)商在與買房人簽訂《商品房買賣合同》前，通常會要求買房人簽署認購書并繳納定金，認購書中一般僅寫明房號、購房價款及約定的簽約時間，對雙方具體權(quán)利義務(wù)并無明確規(guī)定。認購書中同時規(guī)定，買受人未在規(guī)定的期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂合同的，開發(fā)商有權(quán)沒收定金；開發(fā)商將房屋賣與他人而不能與買受人訂立合同的，開發(fā)商雙倍返還定金。然而，當(dāng)雙方簽署正式合同時，買房人往往會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的合同條款中存在不公平條款，并提出修改要求，但開發(fā)商通常不同意修改，致使雙方最終未能達成一致訂立合同。在此情況下，未能訂立合同的原因不能歸責(zé)于任何一方，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，開發(fā)商無權(quán)沒收定金。

需提醒買房人的是，在發(fā)生上述情況時，買房人一定要注意保留相應(yīng)證據(jù)，以免發(fā)生糾紛時開發(fā)商不予認可。證據(jù)的形式可以是開發(fā)商出具的證明，證明雙方未能簽訂合同的原因是雙方無法就合同條款達成一致；如開發(fā)商拒絕出證，買房人也可以將自己對合同的爭議意見整理出來，以特快專遞的形式寄給開發(fā)商，并給自己備份。因特快專遞往往有留底，萬一發(fā)生糾紛，開發(fā)商也難以推托。

但是，在實踐中有些精明的開發(fā)商在認購書中會寫明“合同文本為本認購書的附件，認購人已認真閱讀并無異議”，若認購人簽署了該認購書，則應(yīng)視為已了解并同意合同文本中的條款，屆時如再以合同中存在不公平條款為由而拒絕簽訂合同，開發(fā)商將有權(quán)沒收定金。因此，認購人一定要認真閱讀認購書，如合同文本作為認購書附件的，對合同文本也要認真閱讀，在確定無異議后再簽署。

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