原營業(yè)稅管理模式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取定金、首付環(huán)節(jié)先行開具專門的預收款發(fā)票，等交房尾款收齊后換開統(tǒng)一的房地產(chǎn)銷售發(fā)票。營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售環(huán)節(jié)如何開票、征稅？

江蘇省稅務機關(guān)的處理建議：在總局進一步明確前，暫按下列方式處理：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，收取定金等預收款時，可以開具增值稅普通發(fā)票，開具增值稅普通發(fā)票時，稅率欄填“0”，同時在發(fā)票備注欄注明“房地產(chǎn)企業(yè)預售不動產(chǎn)預收款項”。

2.按照上述要求開具發(fā)票的，開具發(fā)票視同收據(jù),開具發(fā)票時間不作為納稅義務發(fā)生時間，申報當期稅款時不需反映該項收入。

3.收取的預收款應按照銷售額的3%預繳增值稅，僅需填報《增值稅預繳稅款表》即可。

（注意：以上規(guī)定主要適用江蘇地區(qū)，對其他地區(qū)納稅人，僅供參考。）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，如何預繳增值稅？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

于房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間的問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。

在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

以交房時間作為房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間，主要是基于以下幾點考慮：

一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發(fā)生時間不明確的問題；

二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項稅額與進項稅額發(fā)生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務發(fā)生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現(xiàn)的收入匹配的問題。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款的范圍問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

關(guān)于房地產(chǎn)公司預售產(chǎn)品已納營業(yè)稅未開具發(fā)票的問題

房地產(chǎn)公司對預售的產(chǎn)品取得的收入，應繳納營業(yè)稅的，均應在4月30日前就所收取的款項全額開具地稅部門監(jiān)制的發(fā)票。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款范圍及開票申報問題

預收款包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款。定金屬于預收款；誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時，未達到納稅義務發(fā)生時間，不開具發(fā)票，應按照銷售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，只有建筑企業(yè)和提供租賃服務，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，收到預收款的當天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間，而此前《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收到預收款的納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?？梢婁N售不動產(chǎn)的增值稅納稅義務發(fā)生時間比較營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間，政策發(fā)生了重大變化。

財政部和國家稅務總局之所以這樣規(guī)定，是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售制度，在收到預收款時，大部分進項稅額尚未取得，如果規(guī)定收到預收款就要全額按照11%計提銷項稅，可能會發(fā)生進項和銷項不匹配的“錯配”問題，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面繳納了大量稅款，另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣。為了解決這個問題，《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》將銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間后移，收到預收款的當天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間。同時，為了保證財政收入的均衡入庫，又規(guī)定了對預收款按照3%預征稅款的配套政策。

例如：房地產(chǎn)公司2016年8月收到1000萬元預收款時，不開具增值稅發(fā)票，無需在《增值稅納稅申報表》第1行“按適用稅率計稅銷售額”中填報，應按照銷售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，預收的定金、首付款、按揭款是否可參照原地稅開票流程先開具預售發(fā)票？其納稅義務發(fā)生時間是否為收到預收款的當月？

省國稅局和省地稅協(xié)商明確，2016年5月1日后，我省房地產(chǎn)業(yè)可暫時沿用地稅“兩業(yè)”管理系統(tǒng)開具收款收據(jù)和錄入相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù)，但不得開具增值稅發(fā)票。采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，在取得預收款的次月納稅申報期向項目所在地主管國稅機關(guān)預繳稅款。同時，按照《試點管理辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，計算應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。