文√辛小五

圖√徐立業(yè)

對于小區(qū)停車場，相信不少業(yè)主都使用過并購買或者租用。親，也許您買的停車場是租的呢？

傳統(tǒng)車庫產(chǎn)權(quán)歸投資人

這個很好理解，一般的小區(qū)車庫，包括地下常規(guī)車庫，誰投資誰誰擁有收益的原則，車庫和車位投資一般由開發(fā)商建設(shè)，

小區(qū)人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬國家所有

小區(qū)車位歸屬問題?！段餀?quán)法》就此作了相應(yīng)規(guī)定，第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

這樣說來，不是很白話文，一般人不是很理解，尤其是當下不少小區(qū)都建有地下人防工程，當然，這不僅僅是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的法律概念了，或者說超過了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外延。

依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國防的組成部分”以及《物權(quán)法》第五十二條“國防資產(chǎn)屬于國家所有”等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防資產(chǎn)作為國防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)為國家所有。

盡管人防工程是由開發(fā)商投資建設(shè)的，但根據(jù)《人民防空法》第二十二條“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室”的法律規(guī)定，以及《國務(wù)院、中央軍委關(guān)于進一步推進人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見》中“城市新建民用建筑必須依法修建防空地下室，確因地質(zhì)等原因難以修建的要按規(guī)定繳納易地建設(shè)費”等政策規(guī)定，城市新建民用建筑修建防空地下室，屬于國家在城市建設(shè)中，出于維護公共利益考慮，對開發(fā)商附加的住宅開發(fā)中必須承擔的法定強制性、公益性義務(wù)，與國家直接用財政資金修建具有相同意義，國家是否出資不應(yīng)影響產(chǎn)權(quán)歸國家所有。

此外，人防工程屬于與國防安全、群眾生命安全等公共利益高度密切相關(guān)的財產(chǎn)，其在遵循民事基本原則和精神的同時，也應(yīng)遵循“公共利益優(yōu)先”、“國家利益保護”等公法優(yōu)先原則，對人防工程其產(chǎn)權(quán)歸屬的判定，不應(yīng)僅從一般追逐短期經(jīng)濟利益的純私法視角進行考量。如果確定了人防工程的所有權(quán)由國家予以保留，則人防工程在戰(zhàn)時危險時期就能夠由國家直接以所有人的地位進行管理使用，而無需通過任何征收或征用的繁瑣途徑，無疑將是最有利于保障國防安全這一目的的。

開發(fā)商可以小區(qū)人防工程停車位收益

盡管人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家所有，但并不影響投資人的使用收益權(quán)的行使，并不違背市場經(jīng)濟法治中“誰投資、誰受益”的損益相抵私法精神。根據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！币虼?，經(jīng)人防機關(guān)批準，人防工程投資者可以就利用人防工程建成的地下車庫進行經(jīng)營管理并取得收益。

人防停車位業(yè)主開發(fā)商誰收益有說法

收益實際歸屬方面，人防工程開始由開發(fā)商投資建設(shè)，相應(yīng)的經(jīng)營管理及收益應(yīng)歸開發(fā)商享有，但小區(qū)商品房售完后，管理及收益權(quán)是否還屬開發(fā)商需要具體分析，關(guān)鍵是看修建人防工程地下室的投資是否已攤?cè)氤鲑u的房價之中而隨房屋轉(zhuǎn)移。如果地下人防車庫作為小區(qū)的附屬工程或配套公建，其建設(shè)費已經(jīng)納入到住宅銷售價格之中，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，投資者也就隨之變成了購買房屋的業(yè)主，則地下人防車庫的收益權(quán)依法轉(zhuǎn)由作為實際投資人的小區(qū)全體業(yè)主享有。反之，如果房屋銷售價格沒有將人防工程開發(fā)成本納入，則地下人防車庫的收益權(quán)仍歸開發(fā)商所有。

地下車庫無約定歸業(yè)主

一般情況下，開發(fā)商另外投資的地下車庫，會對房地產(chǎn)銷售時特別提出，這是專業(yè)開發(fā)商不會疏忽的。

另外，在開發(fā)商和業(yè)主沒有約定時，小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸該小區(qū)全體業(yè)主共有。

有法律界人士這樣認為，地下車庫作為區(qū)分所有建筑物的附屬部分，構(gòu)成建筑物的共有部分，歸全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。因此，在區(qū)分所有的建筑物中，地下車庫應(yīng)當與建筑物的其他共用部分諸如樓道、階梯、門廊、綠地一樣，屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。

什么樣的地下停車位可以出售

地下車位屬于商業(yè)用地,使用年限是40年。

如果地下車位占地如果在規(guī)劃圖中是公共設(shè)施用地就屬于廣大業(yè)主；如果規(guī)劃時是參與分攤商業(yè)用地了，那就交過土地出讓金了，那就能出售。

租賃年限不能超過20年

專業(yè)人士提醒:如果業(yè)主和開發(fā)商或者其他產(chǎn)權(quán)人以租賃方式停車位，產(chǎn)生了租賃關(guān)系,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,租賃合同期限不得超過20年,如果超過20年,超出部分將不受法律保護。

開發(fā)商不提醒租賃年限違法

業(yè)主在與開發(fā)商簽訂車位租賃合同的時候,凡是租賃年限超過20年且不向業(yè)主聲明超出年限不受法律保護的,業(yè)主都可以依法追究開發(fā)商的責(zé)任。