根據(jù)《合同法》第114條和《合同法解釋二》第29條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的或者約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當調(diào)整。

    那么，房屋買賣中的實際損失如何計算呢？損失的時間起算點和截止點是哪個時刻呢？（注：以下論述都是以一方根本違約，另一方解除合同為前提）

1、賣房人違約的情形

在賣房人違約的情形下，買房人的實際損失一般主要表現(xiàn)為房價上漲的損失。所謂損失就是一個差額，即假設(shè)合同能夠得到履行買房人的利益狀態(tài)和合同得不到履行的利益狀態(tài)之間的一個差額。房屋買賣合同得不到履行的情形下買房人的利益狀態(tài)就是全額的房款（不論該房款是已經(jīng)全額支付還是只按約支付了部分），但是，另一個時間點，即假設(shè)合同能夠得到履行買房人的利益狀態(tài)該截止到什么時間點呢？這個時間點就應(yīng)當是買房人起訴賣房人，一審法庭辯論終結(jié)時的房屋價值。但是，如果直接把一審法庭辯論終結(jié)時的房屋價值直接減去合同約定的房屋價格的差值作為買房人的實際損失，則可能造成不公平的后果——如買房人沒有采取適當措施防止損失的擴大。因此，用上述假設(shè)的方法計算買房人的實際損失不合適。一種比較合理的計算實際損失的方法應(yīng)該是如下的方法：

（1）如果在房屋買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》之后房價一直上漲，就應(yīng)該用買房人知道或者應(yīng)當知道賣房人已經(jīng)根本違約且合同不能繼續(xù)履行的時間點的房屋價值減去房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同時的房屋價值（推定房屋買賣合同約定的房屋價格即雙方簽訂房屋買賣合同時的房屋價值，當事人有證據(jù)足以推翻的除外。下同。）因為根據(jù)減損規(guī)則【法律依據(jù)為《合同法》第119條條第一款：“當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”】，買房人知道或者應(yīng)當知道賣房人已經(jīng)根本違約且合同不能繼續(xù)履行之后，買房人就應(yīng)當通過購買其他房屋（或其他措施）的方式來防止損失的擴大，如果買房人沒有通過購買其他房屋（或其他措施）的方式來防止損失的擴大，那么，買房人不能就擴大的損失要求賠償。（2）如果在房屋買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》之后房價先漲后跌：a.如果買房人知道或者應(yīng)當知道賣房人根本違約后的漲幅小于跌幅，那么，就應(yīng)當用一審法庭辯論終結(jié)時的房屋價值減去房屋買賣合同的價格，因為買房人的損失在存在一個逐漸增加——達到峰值——逐漸減少的過程，只有把這個時間點確定在一審法庭辯論終結(jié)時，才能最真實地反映買房人的實際損失。b.如果買房人知道或者應(yīng)當知道賣房人根本違約后的漲幅大于跌幅，那么，還應(yīng)當是以買房人知道或者應(yīng)當知道賣房人根本違約時的房屋價格減去合同約定的房屋價格。（3）如果房價先跌后漲。a.如果買房人知道或者應(yīng)當知道賣房人構(gòu)成根本違約時房價漲幅超過房價跌幅，那么，買房人的實際損失就應(yīng)當以買房人知道或者應(yīng)當知道賣房人構(gòu)成根本違約時房價減去簽訂房屋買賣合同時的房屋價值（即合同約定的房屋價格）。b.如果買房人知道或者應(yīng)當知道賣房人構(gòu)成根本違約時房價漲幅少于房價跌幅，那么，在賣房人根本違約時買房人并沒有損失（反而是獲利了），在此種情形下就應(yīng)當以一審法庭辯論終結(jié)時的房價減去合同約定的房價——如果是正數(shù)，則是買房人有實際損失，賣房人應(yīng)當賠償；如果是負數(shù)，則買房人沒有損失，不得主張損害賠償，同時，根據(jù)“任何人不得通過違法或違約行為獲得利益”的原則，賣房人也不得向買房人主張損害賠償。（4）如果房價一直處于漲漲跌跌的波動狀態(tài)，則應(yīng)當以一審法庭辯論終結(jié)時的房價減去合同約定的房價——如果是正數(shù)，則是買房人有實際損失，賣房人應(yīng)當賠償；如果是負數(shù)，則買房人沒有損失，不得主張損害賠償，同時，根據(jù)“任何人不得通過違法或違約行為獲得利益”的原則，賣房人也不得向買房人主張損害賠償。

2、買房人違約的情形

買房人違約的情形主要表現(xiàn)為沒有按照合同約定支付房款。（1）如果房價是上漲的，而且漲幅超過了同期銀行存款利率，那么，賣房人實際上是沒有損失的（反而獲得了利益），賣房人自然不能主張損失賠償。根據(jù)“任何人不得通過違法或違約行為獲得利益”的原則，買房人作為違約方自然也不能向賣房人主張損失賠償。賣房人只要將買房人已付房款原數(shù)退還就好了；（2）如果房價總體是下跌的，那么，賣房人的實際損失主要表現(xiàn)為房價下跌的損失。其計算方法同上述“賣房人違約的情形”的第（1）中情形，即這個時間點應(yīng)當截止到賣房人知道或者應(yīng)當知道買房人已經(jīng)構(gòu)成根本違約且房屋買賣合同不能繼續(xù)履行【當然，嚴格從法律上講，買房人違約的情形下不存在不能履行的情形——因為是金錢債務(wù)，除非買房人死亡（自然人）或者被注銷或破產(chǎn)（法人）】的情形，因為根據(jù)減損規(guī)則【法律依據(jù)為《合同法》第119條條第一款：“當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償?！薄?，賣房人知道或者應(yīng)當知道買房人已經(jīng)構(gòu)成根本違約且房屋買賣合同不能繼續(xù)履行時應(yīng)當通過出售房屋給其他人（或其他方法）防止損失的擴大，否則不得就擴大的損失向買房人主張損害賠償。