房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。隨著營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的全面推開(kāi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。

　　一、概念和征收范圍

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在境內(nèi)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目。

　　自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的，也屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等），適用“租賃服務(wù)”稅目中的“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)”。

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用"銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)"稅目中的“自然資源使用權(quán)”。

　　二、關(guān)于銷(xiāo)售額的計(jì)算

　　銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。銷(xiāo)售額不包括收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售試點(diǎn)后開(kāi)工的新項(xiàng)目或者銷(xiāo)售未選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，稅率為11%，并可以從銷(xiāo)售額中扣除向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。

　　銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

　　當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

　　支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，并應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

　　關(guān)于扣除土地價(jià)款的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)：

　?。?）土地價(jià)款并非一次性從銷(xiāo)售額中扣除，而是要隨著銷(xiāo)售額的確定，逐步扣除。

　?。?）允許抵扣的土地價(jià)款包括新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，如果選擇適用一般計(jì)稅方法，其5月1日后確認(rèn)的增值稅銷(xiāo)售額，也可以扣除對(duì)應(yīng)的土地出讓價(jià)款。

　?。?）房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，還會(huì)在小區(qū)配套建設(shè)道路、花園、綠地、雕塑，或者物業(yè)用房、幼兒園、診所等。這些項(xiàng)目不單獨(dú)作價(jià)出售給業(yè)主，但也都包含在了業(yè)主所支付的房款之中。對(duì)這些建筑物、構(gòu)筑物的面積，本條規(guī)定并未將其包含在“可供出售的建筑面積”中，也就是在計(jì)算“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款”時(shí)，并未將這部分面積包含在分母當(dāng)中。這樣可以使開(kāi)發(fā)商將所有“可供”銷(xiāo)售的面積賣(mài)完后，土地出讓金全部扣除完。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）

　　房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

　　（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

　　（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

　　（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（無(wú)論新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目），都按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租其在2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，或者出租其在2016年5月1日前取得的未選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率為 11%。

　　銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

　　銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+11%）

　　（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租其2016年5月1日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為5%。

　　銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）

　　（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)（無(wú)論何時(shí)取得），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）

　　（七）一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計(jì)稅方法，稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為3%。

　　銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+適用稅率或征收率）

　　三、進(jìn)項(xiàng)稅額

　　1.進(jìn)項(xiàng)稅額是與銷(xiāo)項(xiàng)稅額相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。納稅人抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得符合規(guī)定的增值稅扣稅憑證。

　　必須是增值稅一般納稅人，才涉及進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問(wèn)題。

　　2.準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

　?。?）增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅額；

　?。?）海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額；

　?。?）農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；

　?。?）境外購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者無(wú)形動(dòng)產(chǎn)，解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

　　增值稅專(zhuān)用發(fā)票應(yīng)在開(kāi)具之日起180天內(nèi)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)需在180天內(nèi)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)稽核比對(duì)相符后，其增值稅方能作為進(jìn)項(xiàng)稅額在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證或者申報(bào)抵扣的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

　　3.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。

　　4.部分項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣（具體項(xiàng)目及解釋參照財(cái)稅[2016]36號(hào)文件第二十七條、第二十八條）

　　5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不執(zhí)行“納稅人自建不動(dòng)產(chǎn)”進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣政策，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣。

　　6．一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

　　在計(jì)算簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的“不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額”時(shí)，應(yīng)以“建設(shè)規(guī)?！边@個(gè)指標(biāo)作為依據(jù)，即應(yīng)以“項(xiàng)目建設(shè)面積”為計(jì)算單位，而不能以套、層、單元、棟等作為計(jì)算依據(jù)。

　　四、預(yù)繳稅款

　?。ㄒ唬╀N(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。

　　1．一般納稅人

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

　　適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到這類(lèi)預(yù)收款以后，應(yīng)區(qū)分項(xiàng)目的具體情況，是老項(xiàng)目還是新項(xiàng)目，確定適用的計(jì)稅方法，計(jì)算當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的稅款。

　　一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向項(xiàng)目所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　2．小規(guī)模納稅人

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

　　小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限（季度申報(bào)）向項(xiàng)目所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　?。ǘ┏鲎獠粍?dòng)產(chǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　1．納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+11%）×3%

　　2．納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%

　　納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。

　　五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　1．納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

　　收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

　　取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　2．納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　六、納稅申報(bào)及征管規(guī)定

　　1．一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　2．一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　3．小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　4．納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地在同一直轄市或計(jì)劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，由直轄市或計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局決定是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。

　　5．一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，征收率為3%，按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未按規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　七、發(fā)票開(kāi)具

　　一般納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。

　　一般納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

　　一般納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

　　小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買(mǎi)方（除其他個(gè)人）需要增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人可以向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。