營改增不動(dòng)產(chǎn)三率記憶總結(jié)新納入試點(diǎn)納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃、建筑服務(wù)、銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)這四個(gè)行業(yè)的預(yù)征率,稅率,征收率(簡(jiǎn)稱三率)看似比較復(fù)雜,筆者對(duì)其進(jìn)行了梳理,以幫助記憶。 一、預(yù)征率: (一)一般計(jì)稅 1、跨縣市建筑:2% 2、不動(dòng)產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)銷售:3% 3、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn):5% (二)簡(jiǎn)易計(jì)稅 1、個(gè)人出租住房:1.5% 2、跨縣市建筑、房地產(chǎn)銷售:3% 3、不動(dòng)產(chǎn)(個(gè)人出租住房外)租賃、轉(zhuǎn)讓:5% 小結(jié): 1、預(yù)征率有2%、3%、5%三檔,還有個(gè)人特例1.5%減征。一般計(jì)稅用3%的多(理解:減負(fù)思路)。 例外情況:轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)預(yù)征率是5%(理解:由地稅代征,不區(qū)分是不是一般納稅人了), 跨縣市建筑是2%(理解:設(shè)的低是為了避免因在建筑服務(wù)地大量超繳,機(jī)構(gòu)所在地出現(xiàn)留抵,占?jí)杭{稅人資金); 簡(jiǎn)易計(jì)稅的預(yù)征率用5%的多(理解:和征收率一致,保證原有地方財(cái)政收入不受影響), 例外情況:建筑服務(wù)業(yè)(理解:申報(bào)時(shí)征收率是3%,預(yù)征率不能高于征收率)和房地產(chǎn)銷售(理解:是按預(yù)收款計(jì)算)是3%,個(gè)人出租住房是減按1.5%(稱之為減征率,也是營業(yè)稅政策的平移)。 2、一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)征率相同的有:房地產(chǎn)銷售都為3%,轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)都為5%。 3、預(yù)繳時(shí):一般情況下,應(yīng)預(yù)繳稅款=(含稅銷售額-可扣除)÷(1+稅率/征收率)×預(yù)征率/減征率,例外: (1)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不論一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅,均按5%征收率進(jìn)行換算,即預(yù)繳時(shí)都是:(含稅銷售額-可扣除)÷(1+5%)×5%。(理解:轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)由于是地稅代征,納稅人身份由國稅掌握,無法區(qū)分是不是一般納稅人) (2)房地產(chǎn)銷售的應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率/征收率)×3%;(理解:預(yù)收款指首付、按揭,全款取得也是要事后開票,確認(rèn)應(yīng)稅收入,所以也是預(yù)收款。) 4.預(yù)繳時(shí)可從含稅銷售額中扣除的(公式中簡(jiǎn)稱可扣除): (1)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn):不動(dòng)產(chǎn)(不含自建)轉(zhuǎn)讓,可扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅在預(yù)繳時(shí)都可扣除; (2)符合規(guī)定的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓(北上深廣2年以上的非普通住房銷售),扣除購買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額; (3)跨縣市建筑:可扣除支付的分包款。 二、稅率/征收率 (一)一般計(jì)稅 :四個(gè)行業(yè)全部11%; (二)簡(jiǎn)易計(jì)稅:四個(gè)行業(yè)中除了跨縣市建筑為3%外(理解:原營業(yè)稅制下,建筑業(yè)適用3%營業(yè)稅稅率,沿用過來,增值稅是價(jià)外稅,3%增值稅征收率相當(dāng)于2.91%的營業(yè)稅稅率),其他征收率為5%,個(gè)人出租住房減按1.5%征收。 小結(jié): 1、新納入試點(diǎn)行業(yè)納稅人除不動(dòng)產(chǎn)(含房地產(chǎn),住房)的銷售、出租(個(gè)人出租住房除外)適用增值稅征收率為5%外,其余適用增值稅征收率為3%。 2、四個(gè)行業(yè)除房地產(chǎn)銷售外簡(jiǎn)易征收預(yù)繳稅款的計(jì)算和應(yīng)納稅款的計(jì)算一致。(理解:這意味著適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法所實(shí)現(xiàn)的增值稅其實(shí)已經(jīng)在預(yù)繳地即建筑服務(wù)發(fā)生地和不動(dòng)產(chǎn)所在地入庫。) 3、申報(bào)時(shí):應(yīng)納稅款=(含稅銷售額-可扣除)÷(1+稅率/征收率)×稅率/征收率/減征率。 4、申報(bào)時(shí)可從含稅銷售額中扣除的: (1)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)(不含自建)轉(zhuǎn)讓:可扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額;一般計(jì)稅自建和非自建不動(dòng)產(chǎn)都不得扣除(理解:一般計(jì)稅憑專票抵扣)。 (2)跨縣市建筑:可扣除支付的分包款(理解:繼續(xù)沿用了原營業(yè)稅差額征稅規(guī)定); (3)房地產(chǎn)銷售:一般計(jì)稅可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款,簡(jiǎn)易計(jì)稅不得扣除。 |
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