作者：良翰律師事務所 劉鑫健

二手房交易是房產中介公司專業(yè)性最強的服務領域，房產中介公司憑借信息優(yōu)勢，在交易過程中占據(jù)主導地位，其提供的居間服務決定了買賣雙方的交易安全。然而在現(xiàn)實交易過程中，服務不規(guī)范的現(xiàn)象比比皆是，不僅沒有為購房者帶來便利，反而使其陷入種種困境，導致糾紛頻發(fā)。

本文，將以“上海鏈家事件”為切入點，講解二手房交易過程中產生的典型法律糾紛，重點剖析中介服務不規(guī)范導致購房者風險的五大陷阱。

“上海鏈家事件”始末

2016年2月23日，上海市消保委通氣會就房產中介亂象展開調查，在會上兩名消費者分享了在鏈家的購房歷程。

案例一：隱瞞房屋抵押信息，中介公司違規(guī)放貸

2016年1月9日，購房者莊先生通過鏈家與房東簽訂《房地產買賣居間協(xié)議》，并支付80萬元定金。后簽訂買賣合同時，莊先生被告知房屋有167萬貸款抵押，房產證無法辦理，而且該款項是鏈家以中介工作人員的名義借給房東的。買賣雙方協(xié)商僵持時，鏈家既不同意撤銷貸款、推進房產證辦理，也不同意全額退款。至此，莊先生既無法進一步交易，也無法取回定金。

案例二：提供“高利貸”墊資，客戶買到查封房

2015年8月11日，購房者黃先生通過鏈家與房東簽訂《房地產買賣居間協(xié)議》并支付定金。2015年8月18日，買賣雙方簽訂購房合同時，莊先生發(fā)現(xiàn)該房屋有高達340萬元的抵押貸款。為推進交易，鏈家向黃先生保證，只要黃先生支付七成首付即280萬元款項，鏈家會斡旋消除抵押。黃先生接受該建議并支付首付款，然而由于資金監(jiān)管不嚴，房東將資金挪為他用。此時，鏈家為使交易繼續(xù)進行，又為黃先生提供月息1.6%、總額110萬元的貸款。結果，因房東資金鏈斷裂，該房屋先后被虹口、浦東、上海市二中院三家法院查封。至此，黃先生支付七成首付款后仍無法取得房屋。

案 例 評 述

房產中介公司故意隱瞞重要信息的行為評析

中介公司提供咨詢和居間服務，其提供的信息是委托人簽訂居間合同的重要依據(jù)，因此，居間人應當如實向委托人報告相關事項。

第一，中介公司的報告義務。報告義務是中介公司承擔的主要義務，應當依照誠實信用原則履行此義務。《房地產經紀管理辦法》第二十一條規(guī)定：“房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：（一）是否與委托房屋有利害關系；（二）應當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；（三）委托房屋的市場參考價格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風險；（五）房屋交易涉及的稅費；（六）經紀服務的內容及完成標準；（七）經紀服務收費標準和支付時間；（八）其他需要告知的事項?！逼渲信c委托房屋有利害關系的重要事實有：（1）房屋的權屬情況；（2）房屋的抵押、典當?shù)葯嗬拗菩畔?；?span>3）預告登記、異議登記等信息；（4）出售人與買受人的姓名、身份證號等基本信息。當然，中介公司僅在自身能力范圍內提供真實信息，在簽約前盡職調查即可。

第二，損害賠償責任?！逗贤ā返?span>425條規(guī)定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！敝薪楣居腥鐚崍蟾娴牧x務，如果故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

案例一中，鏈家以員工名義給房東提供貸款，明知該房屋有抵押而故意不告訴客戶，屬于故意隱瞞房屋權利限制信息的行為，應當承擔相應的賠償責任；案例二中，鏈家向客戶保證房東的信用狀況很好，結果房東資金鏈斷了導致房屋被查封，屬于故意隱瞞出售人資信信息的行為，應當承擔相應的賠償責任。

房產中介公司以員工個人名義提供金融貸款服務的行為分析

第一，中介公司提供金融貸款服務的行為。《房地產經紀管理辦法》第十七條規(guī)定：“房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。”因此，中介公司提供金融貸款服務并不必然違法，判斷標準在于其是否具有資質。案例一中，根據(jù)購房者的描述，鏈家恰恰是在沒有金融服務資質的情況下，才借員工的個人名義運作此項目，所以鏈家提供金融服務超越經營范圍，應當追究鏈家的法律責任。

第二，員工以個人名義提供金融服務的行為?！斗康禺a經紀管理辦法》第十四條第二款規(guī)定：“房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業(yè)務和收取費用?！比绻阪溂矣薪鹑诜召Y質的情況下，工作人員以自己名義借款給房東的行為也違法，應當追究經紀人員個人的法律責任。

第三，高利貸的法律界定?！蹲罡咴好耖g借貸司法解釋》第二十六條規(guī)定：“借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持。借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持?！币虼?，案例二中鏈家提供月息1.6%的金融貸款，并沒有達到高利貸24%的標準。也就是說，如果鏈家有提供金融服務的資質，這是基于雙方自由意志做出的借款行為，并不存在高利貸違法行為。

不規(guī)范的中介服務導致的其他典型糾紛

房產中介公司賺取差價引起的糾紛

《房地產經紀管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定：“房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價?！边@種情況下，中介公司與買賣雙方的法律關系，應當根據(jù)當事人的實際意思表示區(qū)別對待。

第一，形成房屋買賣合同關系。房東明確表示將房屋賣予中介公司，中介公司再行出售房屋的行為與房東無關，此時產生的差價歸中介公司，但中介公司應舉證證明其與房東之間存在房屋買賣合同關系。

第二，形成銷售房屋的委托代理關系。房東明確表示委托中介公司以不低于一定價格出賣房屋，中介公司以委托人名義與買方簽訂高于委托最低價的房屋買賣合同。如果約定溢價歸中介公司所有，根據(jù)意思自治原則，溢價部分歸中介公司；如果房東和中介公司對溢價沒有約定或約定不明，且無法根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條確定的，該溢價收益歸屬委托人。

第三，中介公司違約。房東明確表示委托中介公司以不低于一定金額的價格出賣房屋，中介公司以委托人的名義與自己或和自己有密切聯(lián)系的第三人簽訂買賣合同，再將房屋加價賣出獲利，屬于違背忠實義務的違約行為，委托人可以主張溢價部分的收益。

因支付意向金引起的糾紛

房產中介公司帶客戶看房時，一旦客戶流露買房意向，中介公司就會說服其支付意向金并要求簽訂居間合同，并解釋支付費用的性質是意向金而非定金，如果交易沒有成功是可以退回的，然而當客戶要求返還時卻被告知支付了定金。

《房地產買賣居間協(xié)議》中往往規(guī)定“意向金轉定金”條款，通常約定由買方先付部分價款給中介公司充當意向金，如果房東同意居間合同的條件，則中介公司會將意向金轉交給房東，此時費用性質就由“意向金”轉為“定金”，如果交易沒有順利進行，買方違約不能要求返還，房東違約雙倍返還。

所以，購房者最初交付的確實是意向金，但只要房東同意，則意向金性質就會發(fā)生變化，購房者必須明確居間合同的條款，謹慎支付意向金。

中介公司告知房屋情況與實際不一致引起的糾紛

買方支付定金以后發(fā)現(xiàn)房屋與中介公司告知的情形不一樣，此類案件買方的勝訴率非常低。因為中介公司只是居間方，所提供的服務是報告訂立合同的機會或者提供訂立的媒介。中介公司只需要根據(jù)自己的知識和房東的描述將房屋的情況告知買方，“看房”會產生非常重要的法律后果即“認可房屋的現(xiàn)狀”，買方看房后認為自己沒看清楚而提出退房通常不被法院認可，除非有證據(jù)證明賣方故意隱瞞房屋的缺陷。但即使中介在介紹中有意誤導，買方也很難舉證，很容易陷入不利的困境。因此，買方不能輕信房東或中介公司對房屋情況的描述，必須自己親自查看。

總 結

房產交易標的額大，對交易者的重要性不言而喻，甚至是平生唯一的交易。而二手房交易程序復雜、房產中介公司運作不規(guī)范使得購房之路崎嶇坎坷。因此，良翰提醒購房者在進行二手房交易過程中必須重視以下事項，防范中介公司的陷阱：第一，在房地產交易中心查詢房屋權屬、登記、權利限制信息；第二，不要親信房東和中介公司的口頭承諾，看房確認后仔細審閱《房地產買賣居間協(xié)議》，重視“意向金轉定金”條款的規(guī)定；第三，盡量避免接受中介公司提供的借貸服務，確有需要的必須核實其從事金融業(yè)務的資質。