近期的鏈家事件再度暴露了二手房交易過程中的諸多問題。在新房市場豪宅化，且中小戶型占比日漸減少的背景下，二手房成為購房者的主要陣地。需求的釋放促使北京二手房市場成交火爆，不少購房者是賣一買一的連環(huán)單，整個交易過程不僅涉及賣房，還涉及買房。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能影響交易進程，甚至出現(xiàn)糾紛，繁雜的交易環(huán)節(jié)讓購房者頭痛不已。那么，在買賣二手房過程中應該注意什么呢？

□案例

王叔叔想購買一套面積較大的房屋A，但由于限購政策的限制，必須出售其名下另一套房屋B，于是就B房屋與李阿姨簽訂房屋買賣合同（以下稱合同1），同時就A房屋與張叔叔簽訂房屋買賣合同（以下稱合同2）。但由于李阿姨的在京購房資質(zhì)審核未通過，導致王叔叔不能及時將B房屋出賣，而A房屋的過戶期限也已經(jīng)到期。此時，由于李阿姨不能如約履行合同，導致王叔叔在與張叔叔的合同履行中構(gòu)成違約。

□專家分析

偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹表示，合同不能按時履行，有可能導致連環(huán)單中的售房人或購房人在另一房屋買賣合同中構(gòu)成違約，因合同具有相對性，守約方在另一房屋買賣合同中違約所遭受的損失，也無法向違約方主張。

合同1與合同2屬于兩個獨立的合同，合同具有相對性，王叔叔在合同2的履行過程中遭受的損失，對于合同1而言，不屬于因合同履行遭受的直接損失，而是間接損失，因此，王叔叔不能向李阿姨主張，要求李阿姨賠償他在合同2里的損失。簡單地說，這筆損失只能王叔叔自己掏，李阿姨只需對合同1的違約給王叔叔補償即可，對于合同2王叔叔的損失，與李阿姨是沒關系的。

孔丹也提醒消費者，目前市場上賣一買一的改善型置業(yè)需求很多，因同時涉及賣房和買房的過程，出現(xiàn)問題的概率很大，置業(yè)者應留意每一個細節(jié)，以免造成不必要的麻煩。

□買二手房流程及指導

一、找中介選房源

在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價格和品質(zhì)都合適的。有的中介公司有獨家房源，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重對比，選擇適合自己的。

二、核實賣方身份

一旦確定房源，要核實賣方的身份，如果是個人，看他的身份證。

三、確認產(chǎn)權(quán)

到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。查看以下幾個關鍵點：

1.產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。

2.產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

3.看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項。

四、核實房屋是否允許買賣

以下情況的房屋千萬不要買：

1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；

2.被人民法院或行政機關依法查封的房屋；

3.屬違法或違章建筑的房屋；

此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書；由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后才能出讓。如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要仔細查看。

五、對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。

在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。

六、關鍵性承諾應體現(xiàn)在合同中

簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定一旦發(fā)生糾紛則無法舉證。購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，其實此前在房屋買賣過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時間，賣方因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買方又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃“啞巴虧”。在簽合同過程中，必須注明何時賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買方將得到什么樣的賠償?shù)取?/p>

七、留心付款方式和時間

買家在付款時，應盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。

一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按時交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。

八、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

九、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程；從買方的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

□賣二手房注意事項

1.代理方式的選擇

目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。2.代理時間的選擇代理有效期宜短不宜長。如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽訂合同的時候約定一個有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢?代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內(nèi)房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。

3.“跳過”中介有風險

有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。找較具規(guī)模、信譽較好的中介公司代理房屋交易。

4.不簽“到手價”

據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。在達成協(xié)議后，業(yè)主、買家和中介最好簽訂三方協(xié)議，也就是居間合同，這也可防止不良中介公司人員從中壓價。

5.注意買方的資格和購買能力。

如果是賣一買一的置業(yè)者，應盡量先把賣掉的房子處理好，以免被動。

>>風險提示

1.二手房市場成交火爆，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%。

2.賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣房，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”。

3.為避免交房前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，如果可以，盡量簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除一定數(shù)額的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

>>風險提示

房屋解押往往需要提前咨詢銀行具體的辦理流程和時間，賣方最好為解押留一定的時間，以避免和買方出現(xiàn)糾紛。各銀行對提前還貸的流程不同，比如中國銀行需要提前30個工作日書面申請。

京華時報制圖吳尚楠

京華時報記者桂瑰