對于購房者而言，能買到稱心如意的房子是最高興的事，誰都不想在買房上面發(fā)生分歧，但是有很多購房者在購房違約金上與開發(fā)商發(fā)生過分歧，也有很多購房者在貸款買房之后就提前還貸是否有違約金發(fā)生過紛爭。那么在買房過程中各項(xiàng)違約金究竟如何計(jì)算，在簽署購房合同或者貸款合同時(shí)違約責(zé)任這一塊又要注意哪些問題呢？

簡單來說，在買房過程中合的違約主要表現(xiàn)在：一是一方無正當(dāng)理由不交或不收房；二是一方無正當(dāng)理由不適當(dāng)履行。

新房中的違約金

在購買新房的過程中，簽訂購房合同的當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，此時(shí)就需要支付一定的違約金。

作為開發(fā)商來說需要承擔(dān)違約金的主要有三個(gè)方面

逾期交房、逾期辦理兩證

按照物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，交房的日期是以銷售合同約定的交房日期或開發(fā)商通知交房的日期為準(zhǔn)。也就是說，如果在上述日期內(nèi)不是由于買方的原因?qū)е陆环坎怀傻?，就?yīng)視為逾期。

規(guī)劃、設(shè)計(jì)擅自變更

實(shí)際交付中，變更規(guī)劃、更改住宅公用部位設(shè)施、導(dǎo)致園區(qū)的綠地花園沒了、公共停車位被無端占用等等。

融360提醒諸位購房者，需要注意樣本合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣部分，把開發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。

單方解除合同

關(guān)于單方解除合同，購房合同中一般約定，違約金不超過房屋總價(jià)的20%;如果僅僅簽訂定金協(xié)議，交完首付，一旦違約，則僅僅損失定金部分，首付可以要求對方退還。

作為購房者來說，如果是因?yàn)橘彿空弑旧淼脑驅(qū)е聼o法正常履約，那么責(zé)任應(yīng)該由購房者自己來承擔(dān)，而非開發(fā)商。

當(dāng)然，如果購房者認(rèn)為合同中約定的違約金過高，也可以同開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，或者通過其他的辦法來減少這筆金額。

二手房中的違約金

二手房買賣中出現(xiàn)違約的情況十分普遍，主要是由于兩個(gè)方面：第一，房屋價(jià)格高，稍微有點(diǎn)波動(dòng)，買賣雙方中的一方可能會(huì)發(fā)生違約；其次，房屋是一種特殊的商品，買賣過程相對復(fù)雜，付款方式多，付款步驟長。

我國房屋實(shí)行登記制度，賣方需要為買方協(xié)助辦理過戶手續(xù)，而且辦理時(shí)，一般雙方都需要到場。在整個(gè)程序中，稍微有一個(gè)步驟不對，就會(huì)出現(xiàn)糾紛，繼而引發(fā)違約的情況。

就具體違約情況而言，一般分為賣方違約和買房違約

賣方違約：賣方將房屋直接賣給第三人；賣方不按時(shí)交付房屋；賣家不簽收定金；賣方要求提高房價(jià)辦理過戶；賣方直接毀約。

買方違約：買方缺少支付能力；買方不愿贖樓；買方不愿支付房款；因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房。

如果合同不能履行的，違約一方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。一般合同中都會(huì)有違約條款，違反了違約條款，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，包括支付違約金，定金和違約金都屬于違約責(zé)任。法律規(guī)定，違約金的約定不得高于合同總標(biāo)的的20%。

貸款買房提前還貸也有違約金？

先來說明一下，銀行的房貸業(yè)務(wù)賺取的就是利息，一旦借款人提前還款，之前銀行與貸款人訂立的房貸合同中約定的利息收入將會(huì)大大減少，所以，銀行會(huì)用另一種方式迂回的把錢賺回來，這筆錢就是違約金。

因?yàn)榻杩钊伺c銀行簽定的貸款合同，是一種商業(yè)合同，銀行依據(jù)合同約定的利率來收取利息，如果借款人提前還貸，即是對貸款合同構(gòu)成違約，因此，收取違約金是銀行運(yùn)營過程中采取的經(jīng)營策略問題。如果雙方在簽訂貸款合同中明確約定了違約金的，一旦借款人提前還款，銀行可以依據(jù)合同約定收取違約金；但如果貸款合同中沒有約定違約金，則貸款人可以拒交。

所以，融360提醒各位貸款買房的購房者，對于房貸提前還款需要繳納違約金的合同條款一直存在，只是很多購房人在簽訂合同時(shí)并沒有仔瀏覽合同條款中的各項(xiàng)內(nèi)容，所以，直到提前還款被罰違約金才知道該條款的存在。

當(dāng)然，提前還款所支付的違約金，不同的銀行有不同的規(guī)定。違約金比例也有會(huì)有所區(qū)別。

據(jù)了解，目前商業(yè)銀行針對提前還款大致有3種處理方式，一是無論何時(shí)還款，均不收違約金；二是，一定時(shí)期（3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月的）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金。三是，有些銀行規(guī)定，提前還款就收取違約金。有的以本金的百分比算，有的加收若干個(gè)月份的利息。

對于購房者來說，最重要的還是要再提前還貸之前把銀行的規(guī)定搞清楚。